不动产登记后能否对抗善意第三人(什么是对抗善意第三人)

因产权归属产生的纠纷往往需要诉诸法院解决。一旦法院对谁拥有该财产作出判决，那么自判决生效之日起，谁拥有该财产，谁就相应拥有该财产的所有权。无论是不动产还是动产，都不需要登记，因此产生了物权变动的效力。但基于法院生效判决取得不动产所有权的，所有权人应当在处分不动产前进行登记。未登记的，不具有物权效力，不能对抗善意第三人。

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比如张三和媳妇离婚，向法院提起诉讼。双方对共有财产(产权证登记在张三名下)无法达成一致。最后，法院根据房屋评估价值，判决房屋归张三媳妇所有，但张三媳妇需支付张三30万元价值补偿。判决后，双方都送达了判决书，没有上诉，那么判决在送达最后一方后，上诉期满后生效，张三的媳妇也从判决生效之日起取得房屋所有权。张三妻子基于生效判决将房屋卖给李四后，李四支付了合理对价；张三基于登记在其名下的房产证将房屋出售给王武的同时，王武也支付了合理对价，将房屋过户到其名下。现在李四和王五都主张房子的所有权，那么最后谁能得到房子呢？听听下面的分析:

基于《民法典》的相关规定，张三夫人的妻子自判决生效之日起已取得该房屋的所有权，无需对该房屋进行变更登记(过户)。房屋所有权由张三夫人共有变更为张三夫人一人独有。但此时的实际权利状态(归张三妻子所有)与登记的权利状态(房产证上归张三所有)不一致，造成所谓事实物权与法律物权的分离。为了促进物权公示原则在因法院生效判决而发生物权变动时及时回归，法律确立了限制对本案取得的不动产处分权的规则，即所有权人应当在处分不动产之前对其进行登记，否则不发生物权效力。

回到本案，由于法院作出生效判决后，张三夫妇未及时将房屋过户至张三妻子名下，张三妻子此时依据生效判决将房屋出售给李四，不具有物权变动的效力，无法对抗善意第三人王武。但王武依据产权登记的公示公信效力购买了房屋，并办理了产权变更登记，当然具有产权变更的效力。房子最终归王五所有，李四只能依据房屋买卖合同起诉张三的妻子要求退还购房款并支付相应的违约金。回头张三的妻子会基于侵权要求张三赔偿相应损失。

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