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如何“共有”产权房？钱江晚报·小时新闻记者从宁波市住建局获悉，《宁波市共有产权住房管理办法(试行)》(以下简称《办法》)已经颁布，将于2022年2月26日起实施，旨在进一步推进宁波市住房保障和供应体系建设，实现购房者拥有产权住房的梦想。

那么，什么是共有产权住房呢？

《办法》明确，共有产权住房是指政府投资或者政府提供优惠政策，按照有关标准，通过筹集建设，限定邢弢面积，限定使用范围和处分权，落实政府与符合规定条件的购房家庭共有产权的保障性住房。

宁波市住房和城乡建设局还就共有产权房供应哪些人关注的问题、价格和权属如何确定、上市交易有哪些限制、政府产权份额如何购买等问题进行了权威解读。

如何筹集房源进行建设？

《办法》提出了三种集资建房渠道。

一是以出让方式供应集中建设用地。土地出让前，住房保障部门应当会同有关部门确定共有产权住房建设、车位、车库产权归属、不动产登记、房屋回购等要求。，并把它们纳入卖地条件内。

二是商品房项目建设。土地出让前，住房保障部门应当会同有关部门确定共有产权住房建设要求、配建比例、不动产登记等内容。

第三，现有房屋的改造。公房、商品房或其他社会用房可按规定程序转换为共有产权房:由住房保障实施机构提出具体实施方案，经住房保障部门征求发展改革、财政、自然资源规划等部门意见后，，按权限报请本级政府审议批准后，再组织实施。

前两种共有产权房建筑面积以中小户型为主。现有房屋的改造不受上述邢弢地区的限制。

价格和权属如何确定？

为了抑制投机投资购房，共有产权的房屋将按市场价出售。其中，已交付使用不满一年的市场销售价格，是指同类时期、相邻地段商品住房项目的平均销售价格；交付一年后的市场销售价格应参考同期及相邻地段存量房小区的平均交易价格。

在上述市场售价的基础上，结合楼层、朝向、位置等因素，对单套房屋的售价实行差价浮动。

住房共有产权份额由购房家庭和政府按比例共同持有:

家庭产权份额是购房家庭实际出资占共有产权住房市场销售价格的比例。原则上不低于60%，不高于80%，同批次销售的同一项目产权份额相同；

对前12个月人均可支配收入低于当地城镇居民上一年人均可支配收入的居民家庭，可以选择购买政府集资建设的共有产权房，持有不低于60%的产权份额。

其余为政府产权份额，由政府指定部门或机构(以下简称机构)持有。

《办法》指出，新建共有产权住宅小区停车位、车库产权归政府所有；住宅设施除按有关规定移交有关部门外，其余归政府所有，由政府所属机构持有产权并负责经营管理。

哪些人可以申请购买？

《办法》将供应对象覆盖到本地城镇户籍家庭和非本地城镇户籍家庭。

本地户籍家庭应同时符合以下条件:

1.主申请人在申请前已在当地连续缴纳社会保险满10年或满12个月，且无缴费记录；

2.这个城市没有房子；

3.家庭人均年可支配收入低于当地上一年度城镇居民人均可支配收入的150%。

非本地城镇户籍家庭应同时符合以下条件:

1.主申请人为在当地注册并有稳定就业、正常缴纳社会保险的单位。申请前五年在本市累计缴纳社会保险满36个月，申请前在当地连续缴纳社会保险满12个月，无补缴记录；

2.这个城市没有房子；

3.家庭人均年可支配收入低于当地上一年度城镇居民人均可支配收入的150%。

对列入本市人才分类目录并经认定的高级及以上层次人才，《办法》明确可放宽或取消缴纳社会保险、收入和财产等条件并优先供应。同时，根据工作需要，可分批供应人才集中的特定企事业单位的在职人才，具体供应计划经本级政府审核批准后组织实施。

哪些人限制供应？

《办法》还明确了限购家庭与享受其他住房保障政策家庭的衔接。

已在本市购买低收入家庭住房、经济适用住房、限价房、共有产权住房等保障性住房的，或者被列入严重失信名单的家庭，不得申请购买共有产权住房。

符合条件的购房人应符合本市住房限购条件，只能购买1套共有产权住房。

承租公共租赁住房、保障性租赁住房和公有住房的居民家庭，应当在签订购房合同前腾退或按市场租金租赁住房，租赁期限为共有产权住房交付通知送达后六个月。

享受公共租赁住房租赁补贴的家庭，自签订购房合同的次月起停止发放租赁补贴。

上市交易有什么限制？

《办法》规定，取得不动产权证书满10年的共有产权房屋可以上市转让。住户可以购买政府产权，取得全部产权，然后挂牌转让；也可与持有机构按各自产权份额挂牌转让，并分摊相应部分总房价款，房屋性质转为普通商品房。

对房地产权属证书未满10年的共有产权住房，已购家庭的产权份额不得上市转让，但有下列特殊情况之一，且符合当地住房限售规定的，经住房保障实施机构批准，该机构可按原购房价格与当时单套市场销售价格之间的最低价格回购住房:

一是新购房家庭在本市购买商品住房；

二、购房家庭户口全部迁出本市或全部成员出国定居的；

3.非本市户籍家庭的居住证已全部注销，因户籍迁入本市造成的除外；

四是购房家庭需要筹集重大疾病治疗资金；

5.购房家庭产权份额因违反按揭贷款合同被司法处置；

6.市人民政府规定的其他情形。

如何购买政府产权份额？

为满足购房人拥有完整产权份额的愿望，同时促进住房保障资金良性循环，《办法》规定，符合条件的购房人可以分两个时间段购买政府产权份额:

1.对取得产权证满4年(含)不满5年(不含)的共有产权住房，未持有其他住房的购房人可按原购房价格一次性购买政府产权份额，允许上市交易时间不变。

二。对取得产权证满10年(含)的共有产权住房，购房家庭可按照当时单套的市场销售价格一次性购买政府产权份额，并根据购房家庭的经济困难程度和当时未持有其他住房的情况给予合理优惠。具体优惠政策由市住房保障部门另行规定。

家庭拒不履行住房保障部门作出的房屋管理行政决定或者逾期不改正违约行为的，不得购买政府产权份额。

在房屋使用方面，共有产权房屋在取得完全产权前，原则上不得擅自转让、赠与、出租、出借。

份额继承离婚财产分析怎么处理？

《办法》还明确了购房家庭产权份额继承、离婚及财产分析、夫妻姓名追加等特殊情况的处理。

家庭产权继承、离婚及财产分析、夫妻加名，应根据下列不同情况处理。

1.继承人或受让人无其他住房的，按规定提交申请后，可与经办机构签订住房使用协议，作为共有产权住房使用。

继承或转让的房地产经登记后，房屋性质仍为共有产权住房，交易期限以购房家庭首次取得房地产权属证书之日为限，房地产权属证书上标注“继承”、“离婚及财产分析”或“夫妻加名”等内容。

二。继承人或受让人有其他住房的，在《办法》适用范围内，继承人或受让人申请购买政府产权份额或购买该住房家庭的产权份额，由持有机构按规定回购。

违规如何处罚？

《办法》还明确了建设单位违规销售、购房家庭违规申请的情形和责任。

项目开发建设单位违规向未取得购房资格的家庭出售共有产权住房的，住房保障部门可依据合同约定要求其改正，并追究其违约责任。

房地产中介机构及其经纪人不得非法代理共有产权房的转让、租赁等业务。对违规者，依据房地产经纪管理等相关法律法规进行处理。

购房家庭未如实申报、故意隐瞒或者谎报身份相关情况、伪造或者提供不真实材料申请共有产权住房的；违反承诺或未在规定时间内腾退承租的公共租赁住房、保障性租赁住房和公有住房的，5年内不得申请本市各类保障性住房，并按下列情况处理:

1.已经取得资格的，取消采购资格；

二是已经签订合同的，应当终止购房合同，由购房家庭承担违约责任；

3.已交付的，责令腾退房屋，由持有机构收取房屋占用期间的市场租金，并以原房价与当时单套市场销售价格之间的最低价格回购已购家庭的产权份额，追究其违约责任；

四。无法腾退的，按照原购房价格与当时单套市场销售价格的最高价向持有机构支付差额。

5.涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

家庭未在规定时间内选房或选房后未按规定签订购房合同和房屋使用协议，或因自身原因导致已签订的购房合同被撤销的，已取得的共有产权住房购房资格即时失效，累计两次及以上的，5年内不得申请本市各类保障性住房。

在取得完全产权前，购房家庭违反房屋使用协议的，可要求其限期改正，并按约定追究其违约责任；逾期不改正的，住房保障部门可以取消其保障资格，责令其腾退住房，并禁止其5年内申请本市各类保障性住房。

该机构可以在原购买价格和当时单套市场销售价格之间的最低价格回购购房者的产权份额。

(原标题《共有产权房如何“共有”？如何定价？谁可以购买？宁波出台管理办法。编辑王)