上海首套房首付比例(2022年房子首付是多少)

这次来说说政策。

昨天刷微博，看到楼市大V老阳，为救楼市出政策建议，简称杨武。

建议的五个尺度都挺大的。如果放在北京、上海、广州、深圳这样的超一线城市，会有一波强劲的上涨预期。

不过，杨五条毕竟是针对全国的，所以对于三四线城市来说，杨五条里面的内容要么已经在放松，要么正在放松的路上。

然而最近，中国最强二线城市、现新一线城市苏州的楼市却迎来了大规模的放松。

主要包括:

1.一手房限售由三年调整为两年；

2.二手房销售限制全部取消；

3.限购三年内，累计24个月社保改为连续6个月；

4.在非限购区域购房不计入家庭限购总套数；

5.限售期内家庭有新出生人口(二孩以上)的，不受转让期限制；

6.符合人才条件的家庭，可享受本市户籍资格；

作为上海的兄弟城市，苏州大规模放松楼市，必然会引起人们对上海楼市放松的猜测和传言。

“上海首付降低，首套两成，二套五成”；

“上海全面放宽三价低取政策”；

“口岸开放限购，五新城开放限购”；

“五新城全面放宽落户，本科学历即可落户”；

“社保满五的单身青年可以买一套”；

等等，太多猜测了。

在我看来，以上政策太不靠谱了。先说说这些流通政策哪些是靠谱的，哪些是未来可能实现的。

01 非上海户口单身，社保满五，可以在上海购买一套住房

如果不是上海户口，社保满五就可以在上海买房，上海有五个社保的已婚家庭怎么放松？你想买两套吗？

如果能买两套，上海家庭怎么放松？我可以买三套吗？我认为这个政策很难实施。虽然这个政策不人道，结婚才能在上海买房，但也是不得不执行的限购政策。

事实上，有很多客户，都有五个以上的社保，但只能买一套房子，导致老人无法随他们来上海定居。所以很多精英家庭不得不选择三房或三房以上的家庭。

不过我觉得其实可以用梯度的方式操作。比如上海家庭可以买两套，外地有5年社保的已婚家庭可以买一套，有10年社保的已婚家庭可以买两套。这个比较合理，因为在外地有10年社保的家庭，在上海已经是这个城市最重要的成员了。至于单身，我坚持维持现状，先结婚对上海结婚率有贡献，再谈其他的。

02 五大新城放松限购，五大新城落户放松

至于五个新城的放宽，2021年底就开始做了，但是有窗口期和硕士学位。同时要求在五新城工作。随着抗疫期间上海很多小区的老龄化，我想政府一定也注意到了这个问题。也可以预见的是，上海户口会对年轻人有所放宽，但还是要设置门槛。

比如从上海本地大学毕业，在上海工作，可以获得上海户口；211以上在外地且在上海工作，可以落户等等；

但五大新城放松限购仍有难度，因为会利好城区楼市，导致整体失衡。所以五个新城主要是放宽户口，而不是限购政策。

03 关于放开上海家庭二孩及以上家庭限购

虽然这个政策还很难实施，但是我坚决支持。中华民族之所以在近三十年迎来高速发展期，正是因为六七十年代的婴儿潮，只有年轻人才有希望，所以敢于生二胎甚至更多的都是负责任的家庭。

但是上海的出生率全国最低，老龄化非常严重。虽然上海有两个及以上孩子的家庭很少，但无论是限购资格，还是购房税费减免，都应该受到楼市政策的鼓励。

04 税费

说到税费，2021年，上海调整了购房税费。现在只有5年是差额增值税，其余都是全额增值税；原来只要两年，就是差额增值税。

这个政策是可以调整的，历史上也有调整税费的先例。这个政策落地的可能性还是大的，就看后续上海要怎么鼓励楼市了。

05 信贷

信贷是上海接下来最有可能放松的政策，也是储备在研究的政策。

两个方面，一个是采取三价低的政策；另一个是贷款利率。

首先，关于三价低政策，这个政策从去年发布以来，可以说严重影响了首套房刚需的首套房贷款。目前如果是首套贷款资质，首付60%左右，第二套资质首付8-8.5%。

在实践中，市区的个体交易中心就更不厚道了。比如一套550万的房子，交易中心向银行核实的价格是280万左右，但实际缴税并没有按照280万缴纳，而是按照350元左右缴纳，这是明显的双标。

虽然央行上海总部已经出台了对首套小户型新市民的信贷支持，但三价下调的政策依然不会放松，因为如果放松，就与住不炒的大旗背道而驰了。SH现在处于风口浪尖，备受瞩目。未来一年，将以稳定为主。

但从去年年底开始，三价政策是验证价格，放宽了10%左右。

比如林三新村一套51平米的一居室，11月份交易核实价210万左右，2022年1月，同一户型的核实价235万，宽松了10%左右。

所以可以适当放宽和提高验证价格，大概率可以实现。放宽验证价相当于变相降低首付，但还是很难回到原来的首套350%，大概率会维持在4.5-5.5%的区间。

其次是利率，也有可能放宽LPR首套利率。毕竟，在2021年8月之前，上海的利率都是LPR。

06 写在最后

以上是我对上海购房政策后续调整的猜测。不知道大家对上海后续放松楼市政策怎么看？请在评论区告诉我。