广州房价(广州白云区房价多少钱一平方)

一个

知识城鸽王终于开业了。

9月17日，陈悦一号知识城首次对外开放。两栋高层A8、A9开盘，四栋别墅D9、D10、D11、D12叠放。

产品也是出奇的均衡，89-168㎡的高层，159-163㎡的别墅，会把刚需和改善的买家一网打尽。

这是一个花了两三年才入市的楼盘。楼盘挺大的，三期开发80万平米。最大的亮点在于教育资源。就在广州实验中学的马路对面，已经招生了。

人们最关心的是它的价格。高层价格260-290万/m2，比之前吹价低3000元/m2。

这个价格还是挺明智的，和知识城目前的市场价差不多。对面的二手楼盘万科幸福会，现在在售2.6-2.7万/平米。

当然，知识城陈悦一号之所以低价开盘，是因为地价便宜。这块24万平方米的土地是知识城集团在2012年拿的，最高楼面价802元/平方米。

这低到地价骇人听闻，可以羡慕死旁边的两大不义物种。

2021年，广州第一次本地拍卖举行，竞争激烈如一场比赛。热血的德信和越秀分别以27004元/平方米和27217元/平方米的楼面价拿下ZSCN-E2和ZSCN-E3地块。

这是现在要做豪宅的德信智投嘉达山御墅和越秀联投知识城，就在山涧里。

相比两个大邻居，知识城陈悦一号的地价还不到别人的零头，随便卖都能赚钱。

这样的楼盘入市，对于周围的新房和二手房来说，都是一颗定时炸弹。它有调整房价的自由，可以涨跌，可以伸缩。无论如何，它能抢走客户。

2

知识城房价降了，而且降的还很明显。

7月份，我去看了知识城所有在售的楼盘。当时主推学区房的圣龙学府上城价格在3.2-3.3万，主推改善的康大龙香汇复式现房在5.1-5.2万/m2。

前两天圣龙推出特价房，28-30000元，比之前降了3000元/m2。

在2022年之前，知识城的房价已经涨了五年，靠的是强势产业的概念和网络名人的炒作。

在2020-2021年的热潮中，知识城站在了炒作的巅峰。

2020年3月，知识城标杆保利拿地2.1-2.3万光年，万科幸福誉5期，2.2-2.3万。

短短7个月，到2020年10月，保利拿了2.8-3万光年，万科幸福誉满5期2.8-3万，直接涨了6000-7000元/m2。

2021年上半年知识城房价达到顶峰，标杆楼盘二手价格3.5-3.6万/m2。

今年，知识城在经历了5年的持续增长后，首次走向房价下跌的通道。

万科有幸福的名声。2021年挂牌价38-40000/m2，现在28-30000/m2。

欢乐会，2021年挂牌价3.6-3.8万/m2，现在2.6-2.7万/m2。

广州绿城，2021年挂牌价3.5-3.8万，现在2.6-2.8万/m2。

随着广州房地产市场的大趋势，知识城的房价被下探，一个价格坑逐渐被砸出来。

三

别管什么概念，多少产业规划，一点点就能实现。在楼市，地段才是王道。

知识城等区域，在楼市暴涨时期，房价容易被快速抬高，而在市场低迷的大趋势下，房价容易快速领跌。

知识城的逻辑其实和南沙一样。

涨跌互现，跌时领跌，是所有网络名人概念区的终极命运。

所以你看知识城，不能像增城增城看远郊，涨了就涨，跌了就领跌。

不能像看金融城，金融城的核心区，大涨小跌，一旦行情好转，马上就能扭转趋势。

对于知识城来说，即使在很长一段时期内，你也不要指望它能超越天河、黄埔、科学城。

这些山，他们无法跨越。

很多人对知识城的产业寄予厚望，认为高端制造业会产生高收入群体。

当高收入群体定居下来，他们的收入将支撑知识城的高房价天花板，知识城将成为未来房价的新高点。

在这里，最典型的代表就是东莞的松山湖。

华为高收入员工的落户，重新定义了松山湖的价值和松山湖的房价。

知识城永远不会成为东莞的松山湖。有两个原因-

首先，知识城市更多的是研究和工业的结合。其企业众多且分散，不可能培养出华为这样的巨头。

没有高收入行业巨头的支持，大量的高收入群体是无法量产的。

没有大量的高收入群体，就没有足够的力量重新定义一个地区的房价。

第二，广州和东莞的性质完全不同。东莞是一个没有向心力的城市。没有向心力，高收入群体在买房时会选择留在自己的地方。

广州是以珠江新城为核心点的城市，珠江新城、金融城、琶洲对高收入群体有着致命的诱惑力。

即使知识城的产业产生了一小部分高收入群体，他们最终的置业梦想仍然会是回到天河、珠江新城、琶洲、金融城。

从这两点我们知道，知识城的产业并不能支撑它成为房价新高地。说到底，知识城只是一个刚需泛滥的聚集地。

知道了这一点，就要重新看待知识城的产业及其价值。

这次降价后，知识城的价格体系将回到原来的位置。