北方城市排名(北方十大城市pk南方十大城市)

谁是北方第三城市一直有争议。

北京综合实力最强，天津作为直辖市，公认的第二名。

有一座城市，在各种排名中常常被忽略，但近年来却异军突起。

这个城市是济南。

从GDP和总资本来说，济南只能算是北方第五的城市。

根据2022年上半年北方10大城市GDP数据，济南以5481.3亿元排名第五。前四个是:

北京19352.2亿，天津7620.58亿，青岛7070.35亿，郑州6740.05亿。

截至今年6月，济南市集资额已达2.54万亿元，仅次于长沙，排在北京、天津、Xi、郑州之后，在北方城市中排名第五。

然而近日，在沃顿经济研究院发布的2022年中国百强城市排行榜中，济南以总分63.65位列一线城市，位列全国第14，山东第一。

在排名前15的城市中，仅有的北方城市是北京、天津和济南。

这个不太出名的北方都城希望国王回来吗？

01

全国首例抵押贷款转让

济南最近发生了一起点火事件。

济南宣布二手房“带费过户”新政，开创全国楼市又一先河。

以前在二手房买卖中，卖方房产被抵押或抵押，需要垫资赎楼，拿到红本，把房产变成全款，才能过户给买方。

房子过户给买家后，买家拿着红宝书去办新的抵押贷款。

这里涉及两个问题:

一是过桥费用较贵，利息一般2到5分甚至更高。

以100万过桥贷款，3/1000利息计算，每天要花300万利息，十天3万，半个月4.5万。

也就是说，在房子卖出去之前，房主要交一笔钱来“赎回”房子的产权。

第二，买方等待时间长，手续复杂，需要等房屋原抵押注销后再设立新的抵押。

那么济南的创新就在于把买卖双方的房贷合二为一了。反正都是同一套房子的产权，换个还款方也是可以的。

对于卖家来说，在过桥预付款上省了几万块的利息。对于买家来说，不需要等房子放出来，把钱准备好就行了。

说白了就是让群众少跑腿多数据，把繁杂的手续从前台转移到后台，减轻群众买卖二手房的负担，提高工作效率。

那么，房子可以抵押转让，这一点在民法典中已经有所提及，济南这次率先实施。

《民法》第406条规定:

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。除当事人另有约定外，从其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押物的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押物转让可能损害抵押权的，可以要求抵押人清偿债务或者将转让所得价款提前交存抵押权人。转让价款超过债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

在济南之前，其他城市也曾推过“带费换乘”措施，但政策没有济南彻底。

如今年2月，珠海推出二手房交易“带押过户”五位一体模式。

这种模式主要是在缩短买卖登记时间上做文章。虽然只需要跑一次，但买卖双方还是有两步:取消原抵押，设立新抵押，没有从根本上改变登记流程。

因此，济南启动的二手房过户模式，相当于重新创建了二手房产权转移登记流程，是一个很大的进步，为其他城市推动二手房交易回暖树立了典范，具有一定的标志性意义。

02

济南的城市价值

山东省省会济南也是全国15个副省级城市之一。

济南作为国家历史文化名城，素有“四面荷花，三面杨柳，一城一山半湖”的美誉。

虽然地处内陆，但离海洋不远，南有泰山，北有黄河。家家有泉水，户户有垂杨。是北方不可多得的山水城市。

无论是古代帝王，还是文人墨客，都被其独特的都市气质所倾倒。

很多人虽然没去过济南，但也是通过小学课本认识了济南，学习了老舍的一篇散文《济南的冬天》。

解放后，工业作为经济的压舱石，济南也走上了重工业发展的道路。

中国第一台龙门刨床、第一台小型机床、第一辆重型汽车都诞生在这里。

21世纪初，济南以石化、汽车、机械、黑色金属冶炼等重工业为主。北方的山河之城渐渐被一层重金属阴霾笼罩。

随着经济的发展，山东半岛沿海地区的港口得到了充分的重视和发展，青岛、烟台、威海顺势崛起，从而改变了山东的经济结构。

2018年之前，济南的经济总量与烟台相当。

自2019年兼并莱芜以来，济南成为山东第二个万亿城市，拉近了与青岛的距离。

(注:2018年前山东为17个地级市，莱芜市现已并入济南市)

至此，山东双核格局逐渐形成。相距300多公里的济南和青岛，成为山东经济发展的两大支柱。

作为GDP第三大省，山东的明星城市是谁？

经济方面，青岛和济南是山东省仅有的经济过万亿的城市。

青岛2021年经济总量为1.41万亿元，在24个GDP过万亿的城市中排名第13位，济南经济总量为1.14万亿元，排名第18位。

烟台和潍坊紧随其后。

烟台2021年经济总量以8711.75亿元位居全省第三，并制定了“2023年破万亿”的大目标。

潍坊2021年交出了7010.6亿元的成绩单，以9.7%的增速夺得全省第一。

人口方面，山东有两个千万人口的大城市，临沂和青岛。潍坊是第三大人口城市，济南是第四大省会。

所以济南发展至今，在山东的存在感不强。作为省会城市，其在省内的排名与隔壁的Xi、郑州相比相对靠后。

由于知名度不够，毕业生去山东就业的比例并不高。

济南的出路是向东发展，与淄博、潍坊、青岛联手，形成山东经济发展的主轴。

向北跨河发展，加强与滨州、德州、聊城等地的融合。，向南发展生态旅游，整合济南和泰国。

在新发布的《济南市新型城镇化规划(2021-2035)》中，济南提出2035年创建国家中心城市，建设济南都市圈。

这种振奋人心的提法，让人看到了济南拼搏的一面，似乎有重回“大城市梦”的迹象。

从最新的空规划来看，济南要构建“一体两翼多点”空的格局。

市中心:中心城区将定位为世界级文化魅力区，东部整合完善高新区和章丘市产业功能，发展pro 空经济，西部建设国家科学中心、国际医疗中心、央企城等重大项目。

北岸地区:对接京津冀前沿，对标雄安新区，成为华北创新驱动双引擎，以齐河加强城镇化发展。

莱芜-钢城:城市副中心，带动鲁南桥头堡发展。

商河、平阴城区作为功能节点。

结合特殊的地理环境，济南主城区东西狭长，重点发展方向是东，其次是北。

03

济南投资价值

现在济南的GDP已经突破万亿，离千万人口只有一步之遥。

在“强省”战略的加持下，济南的城市建设新旧交替，作用更大空，也被注入了更多的期待。

今年以来，济南楼市在5、8月份出现了大幅放松。

5月，济南出台新政，首套房认房不认贷。非本地居民家庭贷款首付调整为30%，二套房商业贷款首付比例由60%调整为40%。

楼市调控政策出台后，济南6月网签商品房套数和签约面积均创上半年最高。

为进一步促进楼市回暖，8月12日，济南个人住房公积金贷款二套房最低首付比例由60%调整为40%；

8月17日，首笔二手房交易带抵押过户，为楼市松绑。

7月份济南新房成交均价1.4万。10区2县中，历下区新房价格2.6万，市中区、槐荫区、历城区、天桥区次之。

长清区、章丘区、济阳区、莱芜区均价8000，平阴县、商河县均价6000。

济南的热点仍然集中在东部新城，包括雪山、傅生、神武、唐冶和张马屯。

济南老城区景点众多，突出城市魅力的趵突泉、五龙潭、黑虎泉，还有著名的大明湖、华山湖、北湖，各种生活设施一应俱全。

老城区生态环境和教育资源优势明显。

近年来，北湖地区的拆迁建设非常密集，区域内的内置运营商大多是周边的地缘客户。

作为东部新城的核心引擎，奥体CBD将承担济南经济发展的重任。

奥运区:区位、环境、交通、配套都有优势。离奥体中心很近，地铁3号线经过。商业、金融、体育、休闲、生态居住功能齐全，市级配套资源丰富，新盘较少。

CBD区域:济南新中心，很多地铁经过，未来会很繁华，会是改善置业的热点。

傅生区:位于丽霞、历城、高辛区交界处，周边强邻，配套齐全，商业高科技万达广场，改善属性明显，学校不确定。

张屯地区(新东站板块):TOD模式居住中心，交通便利，地铁多条经过，靠近奥体中心和CBD，属于奥体中心溢出板块。

长岭山区:历下区最后一个住宅街区，位于中心住宅区，配套设施齐全，靠近东部CBD，不利因素在炼油厂正南方，有一定影响。

汉渝区域:占据城市核心区少数原生林，出门繁华，进去清静，主要是改善客户置业。

雪山片区:靠近CBD和奥体中心，区域位置好，规划区域舒适宜居，景观和教育资源尚可，商业未来包含雪山万达广场，相对便宜，刚需客户首选。

唐冶区:相对张马屯、雪山更偏远，但规划相对较好，商业体量较大，是历城区政府所在地。

2号线已经运营，4号线正在建设中。缺点是离CBD高新区有点远，有飞机通道的影响。

花山区:以花山湖周边为主的住宅区，环境较好，北部刚需置业。

济钢区域:TOD带动，土地供应充足，属于刚需区域。

神武和蔡氏板块:该区域工业用地较多，居住用地较少。小区整体规模较小，居住氛围不集中，全靠唐爷。

一般来说，资源越是得天独厚，房产越是保值。

目前济南购房门槛下降，二手房交易更便捷，预算充足，首选城市核心和次核心；否则就要根据具体的学区、交通、商业配套来做选择。

综上所述，在过去的一年里，济南的楼市相对于全国大部分城市来说，下滑了不少，济南的房地产市场也进入了观望期。

不过政策偏暖，市场也在慢慢恢复，最困难的时期可能已经过去了。