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海南新客户端、南海网、南方都市报

记者:陈栋

最近几天

李磊(化名)逾期交房官司

尘埃终于落定。

李磊2017年在三亚

买了一处房产。

然而，开发人员一直无法交付它。

李雷穗将开发商告上法庭。

经过第一次和第二次审判

李磊被判违约金6万余元。

案例简介

2017年4月2日，李磊与吕某集团三亚房地产有限公司(以下简称吕某公司)签订《商品房买卖合同(预售)》，其购买吕某公司房屋一套，总价3306660元。签订合同后，李雷支付了全部货款。同日，李磊签署了《委托装修确认函》及附件《该房屋建筑结构、装修及设备标准》、《改造确认函》及附件改造图纸。

根据合同约定，房屋交付时间为2019年6月30日前。逾期在90日之内的，出卖人应按日向买受人支付总房价款万分之二的违约金。逾期90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付总房价款千分之三的违约金。

2019年12月1日，格林公司将涉案房屋交付给李磊。

李磊以未按合同约定日期交付房屋为由，向一审法院提起诉讼。

格林公司辩称不构成逾期交房，请求降低逾期交房违约金标准。

庭审中，李磊向一审法院申请诉讼保全，请求冻结格林公司名下银行账户存款151775.69元。一审法院依法采取了冻结措施。此外，法院还查明，三亚市气候中心确认，2017年至2019年，三亚市气象台发布台风预警信号45天。

法院判决:开发商支付违约金63013元。

一审法院认为，根据合同约定，合同的交付条件是建设工程竣工验收合格证书。虽未约定精装修，但《委托装修确认函》和《改建确认函》与商品房买卖合同(预售)同一天签订。双方没有重新确认精装修的工期和最终交付时间。而且，吕某公司作为专业、有经验的房地产销售企业，充分认识到交房时间的重要性和逾期交房的责任，可以在合同中要求双方变更交房时间或重新签订商品房买卖合同(预售)，以装饰装修为前提规避自身风险。但吕某公司并未这样做，购房人基于信托利益期待装修改造所涉及的房屋按照合同约定的交付时间交付。

涉案合同约定，格林公司应在2019年6月30日前将房屋交付给李磊。但格林公司未能在合同约定的期限内交付房屋，已违反合同约定，应承担违约责任。

至于台风天气的影响，《商品房买卖合同(预售)》规定，房屋交付可以据实延期，包括恶劣天气的影响。

现有证据显示，2017年4月2日至2019年6月30日期间，吕某公司逾期交货天数中应扣除台风预警天数，吕某公司应实际承担122天的违约责任。

根据合同约定，出卖人按日向买受人支付总房款的3 ‰作为违约金，李磊未举证具体损失。这一标准折算为年利率10.95%，过度高于我国现行或现行贷款利率标准，一审法院酌情调整为中国人民银行一年期贷款基准利率的130%。则格林某公司应按已支付的房款向李磊支付违约金62501.31元(3306660元× 4.35 %× 130 %× 122天÷365天)。

一审宣判后，双方均对一审判决提出上诉。据此，二审法院认为，吕某公司、李磊的上诉不能成立，但一审法院计算违约金天数有误，逾期天数为123天，应予纠正。

故二审法院作出终审判决:吕某公司应于本判决生效之日起十日内向李磊支付逾期交货违约金63013.62元。

在现实生活中

逾期交房现象

并不少见。

市民是怎么做的？

保护自己的合法权益？

记者专门采访了

海南郭喜安律师事务所

张律师律师

要求

购房者遇到开发商逾期交房怎么办？

回答

张律师:1。第一时间与开发商沟通，要求其告知逾期交房的原因和事实依据，并对双方协商的全过程进行录音或录像，对开发商的答复或材料进行复印或拍照，以备垫底。

2.买受人应以书面形式向开发商催告，说明合同约定、事实和具体要求，要求开发商做出书面答复并签收催告文件。

3.开发商逾期交房的原因有很多，可能是因为施工延期，也可能是政策变化或资金链断裂等更为棘手的原因。这里建议买家先向消费者协会、主管部门等反映情况。，并做前期调查摸清底数，寻求和解机会规避风险。

4.根据协商和投诉的具体情况，对开发商的逾期交付行为做出基本判断，对继续履行合同和解除合同的风险进行比较选择。如果买受人认为解除合同更有利，可以根据合同约定和法律规定，要求开发商解除合同，退还购房款。

如果尝试以上方法仍不能解决问题，可以尽快向人民法院或仲裁委员会提起诉讼或仲裁，维护自己的权益。

要求

开发商不交房时，购房者需要保留和收集哪些证据来维护自己的合法权益？

回答

张律师:开发商不交房时，买受人需要保留以下证据:

①商品房买卖合同、相关补充协议等。；

(2)购房者的付款记录、开发商开具的收据和发票等。

(3)抵押贷款购房的，抵押(质押)贷款合同、分期付款凭证、流水等。应予以保留；

④符合房屋交付条件的相关证据，如合同:2022年1月1日前交付房屋，房屋符合交付条件的证据为商品房买卖合同；

⑤该商品房的所有相关宣传资料；

⑥买受人购买带装修的房屋，应保留现场视频、照片、验房报告等。，并将验房报告发送给开发商，并保留发送验房报告的微信聊天记录或邮寄记录等。

⑦其余购房者无法掌握的证据材料，可根据实际情况由法院向有关部门索要或向法院申请由开发商提供；

⑧由于商品房买卖合同存在各种纠纷，建议购房者保留在整个谈判、购房、履约、验收过程中产生的所有资料和谈判内容，以备后用，并保留原始证据。

要求

当开发商拒绝按照合同约定支付违约金，甚至以“不可抗力”为由拒绝支付违约金时，购房者该如何维护自己的合法权益？

回答

张律师:1。首先，你要及时向消协、相关主管部门、12345进行投诉，寻求相应的帮助，寻求和解的机会，降低风险。

2.当其他部门和协会无法提供帮助时，购房人应及时提起诉讼，不要拖得太久，以免错过合同解除权的行使期限或诉讼时效。

3.由于现在房地产开发商的资金链或多或少都是断裂的，尽早提起诉讼有助于购房者尽快保全自己的财产，从而尽可能保证购房者权利的实现。

4.根据《民法通则》第五百九十条、第五百九十一条的规定，因不可抗力致使开发商不能履行合同的，可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力致使发包人不能履行合同的，发包人应当及时通知买受人减少损失，并应当在合理时间内提供证明。但开发商迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其违约责任。开发商违约后，买受人应采取适当措施防止损失扩大；购房者为防止损失扩大而支出的合理费用，由开发商承担。购房者未采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

由于近几年疫情爆发，海南台风频发，以及其他政策变化，确实有很多客观情况可能导致房屋延期交付。但对“不可抗力”的判断，能造成的具体影响，以及“不可抗力”发生后双方的具体应对措施，要根据具体事件具体考虑，不能一概而论违约责任。

来源:南方都市报