北京市房管局官网(北京市房产信息查询网)

商品房是指建在商业和办公用地上的住宅，近20年来一直徘徊在法律和政策的灰色地带。

2017年全国楼市火热的时候，商品房受到政策强力打压，市场转冷，一直延续到现在。买商品房的人无法理解，好房子怎么突然卖不出去了。

北京像素——商品房市场的标签

2018年12月27日上午，许多生活在北京像素的年轻人像往常一样，涌入地铁6号线草房站，奔向北京各大写字楼，开始新的一天。

北京像素号称北京最大的商住楼，在东五环外，朝阳区和通州区交界处。

2018年12月，北京像素小区，楼房窗户密密麻麻。Zhongxin.com记者邱宇摄

小区一共19栋高楼，密密麻麻的窗户，东南西北四面八方，就像一个大蜂巢。这里有近万间房子，面积从30到70多平米不等，居住着3万多人。

虽然建于2010年左右，但由于缺乏维护，大楼就像一个每层30户的旧宿舍，楼道又黑又长。按摩店、美甲店、宠物店直接开在小区里，办公室出租广告随处可见。

很多北漂选择留在这里。他们没有户口，暂时没有购房资格。

比如陈林，两年前用父母亲戚给的150多万，在北京像素买了一套40平米的工作室。

“商品房”是一个很微妙的概念，在土地性质上属于商业地产，但被开发商包装成住房出售。不仅北京，上海、广州、深圳、成都等城市也有类似的房子。

与普通住宅相比，商品房有一系列限制:四五十年后产权到期；无法安定下来；首付高，贷款周期短；电费贵，税收高。

北京每层30像素，楼道又黑又长。Zhongxin.com记者邱宇摄

陈林没在意。他甚至选择性地忽略了小区里凌乱的环境和头顶上几乎每分钟的飞机噪音。北京像素对他来说最重要的意义是，他终于在北京买了房，安了家。

陈早就打算等五年后交够社保的时候，把房子卖了，换成北京的普通住宅。

2016年买房的时候，他并不担心以后卖不出去。毕竟当时仅北京像素就有近20家中介门店，听说每个月能卖出几百套。

房子不好卖。

但是2017年3月26日之后，一切都变了。

同一天，为了打压火爆的房地产市场，北京在空之前出台了严厉的商品房调控政策。规定商业、办公项目“不得擅自改变为居住用途”，否定了商品房的所谓“居住”属性。

同时，政策规定，个人购买存量商户住房，要求本人名下无房、五年社保或纳税，且只能全款购买。

2018年12月，北京像素小区附近只有三家中介门店。Zhongxin.com记者邱宇摄

购买商品房的条件从来没有限制过，有人评价这相当于对商品房市场“一剑封喉”。

不仅是北京，2017年，上海、广州、深圳、成都、天津等城市都出台了商品房限购措施，商住项目迅速降温。

2018年12月，政策出台一年半多，北京像素小区附近的中介门店只有三家。其中一家大型连锁中介的工作人员小心翼翼地避开了“商品房”二字，改称“商品房”。

市场的冷淡还体现在成交量上。据中原地产研究中心统计，政策出台后的20个月，也就是2017年4月至2018年11月，北京商品房成交仅5409套，而此前的20个月(2015年8月至2017年3月)为89690套。

也就是说，北京商品房成交量暴跌94%。

现在北京的像素复式单位价格已经降到4万/m2左右。调控前，同类型的房子价格接近7万/平米。

但在陈林看来，报价四三万没有任何意义，因为很难找到下一个接手的人，真正想卖房的业主只能不断降价。

他说，虽然规定可以卖给公司，但现实中很少有公司愿意买，因为公司可以以更低的成本租到类似的房子。

资料:图为北京市海淀区房管局服务大厅。中新社记者苏丹摄

2018年12月，有人在北京北五环外的回龙观某小区贴出“降价销售商品房”。房子的主人临近退休，她的房子比购买时降了几十万。

“我们用老少三代人积攒的血汗钱买的房子，就是为了不给社会和孩子添麻烦。为什么现在要限制买卖？关键是我买的时候，没人告诉我以后不能自由买卖！”她不能理解。

投资者急于行动。

虽然之前商品房市场遇冷空，但也有部分投资者在铤而走险寻找机会。

2018年11月，苏霞花130万元在北京买了一套不到40平米的商品房。从开始验房到过户、出租，用了不到两周的时间。

她看中了商品房极高的租售比。月租4000多元，同样的租金，如果买小区花，大概要三四百万。另外，商品房也可以租给某公司注册地址，一年8000到10000元。

北京像素区有写字楼出租的广告牌。Zhongxin.com记者邱宇摄

“买商住，有个‘钱’途。以后还会继续建普通住宅，商品房是存量房版本。比如在北京，只有2017年3月26日之前已经销售的商品住房，才能出售给个人。如果是以后新卖的，个人想买都买不到。”苏霞说，老百姓水电带气的商品房是存量房版本中最好的。

徘徊在政策的灰色地带

其实购买商品房从来都是有风险的，因为在过去的20年里，商品房一直处于法律和政策的灰色地带。

“商品房本来就是违法的，现在是为了填补原来政策管理的漏洞。”易居研究院副院长杨红旭说。

他说，我国土地使用性质划分明确，包括住宅、商业、办公、工业用地，没有所谓的“商住”。土地用途决定建筑规划。虽然没有这种类型的用地规划，但过去很多开发商在商业、办公用地上建房，产权40到50年，做了违法建筑规划。

北京房山区某商家改为房产销售中心。中新网中青摄

那么，商品房是在什么背景下诞生的呢？

杨红旭说，上世纪90年代末，由于外部环境的影响，中国的房地产市场非常不景气，出现了许多烂尾楼。2000年后经济复苏，加上1998年房改后中国大力发展住房市场，极大地释放了住房需求。

一些开发商购买了烂尾楼，并将其改造成酒店式公寓。这些公寓因为位置好，总价低，租金高，一度非常受欢迎。

“尝到甜头后，过了几年，一些开发商在拿地之初就已经有规划，以低于住宅用地的价格拿商业用地，然后建所谓的‘住宅’，也就是商品房，卖个好价钱。”杨红旭说，越来越多的商品房建在市场上，他们被包装得越来越像房子。

未来监管会放松吗？

2017年多地出台的政策填补了商品房管理的漏洞。但近期部分地区楼市调控有所松动。2018年12月，菏泽、珠海、广州、杭州相继出台政策放松楼市调控。

广州的政策和商品房有关。广州提出，2017年3月30日前土地出让形成的商业服务用房，允许个人购买。过去，这种财产仅限于企业。

图为广州的建筑。唐贵江摄

目前商品房政策最严的城市是北京和广州。广州此举是否意味着北京等其他城市将逐步放开对商品房的限制？

“商业和住宅产品通常被贴上投资的标签，因为它们本质上是商业地产。但是，确实有些买家不是投资者，而是个人。”5安居客房地产研究院首席分析师张博表示，商住产品如何定性需要等待更明确的政策判断，这也是左右调控是否会完全放松的重要标准。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，对商品房的限制性政策主要是为了抑制投机性投资需求，但这一政策应该是暂时的。

杨红旭认为，楼市降温后，未来两年各地对商品房的调控可能会放松。但出于规范市场秩序的考虑，不太可能回到调控前，因为商品房本身就是违法的。

2018年12月27日，洪钟股票因连续20个交易日面值低于1元被迫退市。

买房后，陈琳更加关注楼市的相关政策和消息。2018年12月27日上午，他走出北京像素小区，随着人群挤进地铁。他的手机上弹出了一条新闻:

洪股份因连续20个交易日面值低于1元被迫退市，成为a股历史上首只跌破1元的退市股。

很少有人知道《北京像素》是洪钟集团最著名的代表作之一。洪钟曾因商品房项目而繁荣。但由于楼市调控的影响和自身的一些原因，洪钟的销售业绩一落千丈，资金链问题持续恶化，最终退出a股。

不过，与洪钟的生死相比，陈林更关心商品房的限制是否会松绑。他的房子将来会以什么价格出售？(应采访对象要求，文中部分人物为化名)