常用的质量单位有什么(质量单位都是什么单位)

来源:法治日报

“小区物业天天在楼下拿大喇叭催物业费，太吵了。”家住江苏盐城某小区的阿杰向《法治日报》记者回忆了之前的一段经历。

阿杰的小区里有很多外来务工人员和拆迁户。很多居民对房产这个词没有概念。很长一段时间，小区里按时交物业费的人不多。

为了收缴物业费，物业公司想出了通过扩音器播放收缴情况的主意，“重点关注”那些滞纳金和拒缴物业费比较集中的楼盘。每天早上，因为刺耳的呼叫声，许多居民无法正常休息。该社区居民的多次抗议都以失败告终。

最终，小区居民成立了业委会，业委会成员一致通过了换物业的动议，停止了小区内长期飘荡的鸣笛声空。新物业入驻后，小区物业服务水平提高，更多居民开始自觉缴纳物业费。

近年来，物业费的话题被频繁提起，关于物业费的纠纷也越来越多。有的业主因为小区环境脏，治安乱，拒交物业费被起诉；一些业主因为不交物业费，被断水、断电，甚至被限制使用电梯。

“物业服务不好。我就不能不交或者少交物业费吗？”采访中，很多业主都提出了这个问题。对此，法治日报记者进行了调查采访。

业主不能拒付物业费。

如果服务不好，可以申请减免。

江苏句容的李明(化名)2016年在当地一个小区买了一套商品房。由于工作原因，李明将房子闲置，并住在别处。

随后几年，小区物业多次向他们收取物业费，但李明始终以无人入住、小区环境差、物业服务不到位、房屋质量问题等理由拒绝缴纳。多次催收未果，物业公司将李明起诉至法院。

法院经审理查明，交房时，李明与物业公司签订了前期物业管理服务协议。根据协议，办理入住手续后空物业长期(六个月以上)未入住或使用的，应提前向物业公司提出书面申请。经批准后，物业公司按照物业公共服务费标准的70%收取空。

本案法官表示，虽然李明没有实际入住，但不代表物业公司没有按照约定提供物业服务。至于李明自家院子里长的杂草，是他自己没有维修造成的，与物业公司无关。即使小区物业公司服务不到位，也属于履约瑕疵，不能排除给付义务。因此，李不能以他没有入住和物业服务不到位为由拒交物业费。

无独有偶，2016年，湖南省茶陵县居民李、彭、钟等6人入住该县某小区，与小区物业签订前期物业管理服务协议。但是入住后越不舒服，小区里垃圾成堆，保安是三个退休人员，都没有上岗证和健康证。

不仅如此，小区物业公司未经业主同意，擅自接受外墙广告，造成李等5名业主墙体损坏。此外，该社区与附近的一所幼儿园共用出入口，导致高峰时段道路经常拥堵。

协商无果后，小区居民成立了业主委员会，并投票罢免了物业公司。其间，李等6人因对物业公司服务质量不满，拒交物业费。为此，物业公司向法院提起民事诉讼，要求李等6人支付逾期13个月的物业费及违约金。

最终，法院判决物业公司没有很好地履行物业管理和服务责任，而是完成了一定的物业服务，判决李等人酌情支付拖欠物业费的一半，驳回物业公司的其他诉讼请求。

2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主无正当理由拒绝支付物业服务费或者在合理期限内未支付物业服务费的，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。

对此，北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华指出，物业服务费是物业共用部位、共用设施设备维修所收取的费用。房子的专有部分没有使用，但是共用部分和设施仍然需要维护，费用还是会发生，所以物业服务费还是要交的。

北京大学教授李玲解释说，物业服务的价值在于满足公共服务，提高整个居住环境的质量，最终体现服务价值给单个业主。根据《民法典》的规定，业主应当按照约定向物业服务提供者缴纳物业费。物业服务提供者已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。

“业主对物业服务不满意，认为服务不符合约定的，业主有权要求服务者承担违约责任，但不得拒付物业服务费。物业服务符合合同约定，但未达到业主预期的，服务方不承担违约责任。”包华说。

记者在中国裁判文书网搜索相关案例发现，业主拒交物业费往往得不到法院支持。但业主提供相关证据时，足以证明物业服务不到位。法院工作人员经过现场调查，发现物业服务存在诸多问题，未达到合同约定的标准，法院普遍支持业主要求减免物业费的请求。

上述司法解释还规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规及相关行业规范规定的维修、养护、管理、维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

收藏方法不可粗暴。

物业无权停水停电。

“亲爱的业主，您的物业费该交了……”几乎每个业主都收到过这样的通知，但有的业主很乐意交，有的业主则可以拖延甚至拒绝交。

来自湖南岳阳的张娜(化名)遇到了一种比被大喇叭收钱更“离谱”的收钱方式。

2020年12月，张娜买了一套位于岳阳某小区的二手房，但当她满心欢喜的时候，却收到了一张2万多元的账单——房子从2017年7月1日起就没有交过水费、物业费和滞纳金。因为协商未果，小区物业于2021年11月1日和9日两次直接对张娜家停水。这极大地影响了张娜的正常生活，所以她不得不搬到一家酒店住一段时间。

事后，张娜将物业公司诉至法院，请求判令被告立即停止侵权行为，恢复供水，公开书面赔礼道歉，并承担停水造成的酒店住宿及交通费用；重新计算其自2021年6月以来的水费。

法院审理后认为，自来水公司和供电局只有经过法定程序才有权终止供水供电，物业公司无权对业主断水断电。即使是二次供水，物业公司也无权停水。如果业主不交物业费和水费，物业公司可以通过诉讼等法律手段解决，不能采取粗暴停水的方式。

原告是否应该承担前任业主拖欠的物业费和水费。因为合同的相对性，原业主与物业公司的服务合同不涉及后期的购房者，新业主没有义务支付这部分拖欠的物业费。

最终，法院判决物业公司恢复对涉案房屋的供水，赔偿原告因停水造成的经济损失1200元，并向其书面赔礼道歉。二审维持原判。

华南公馆是辽宁沈阳的一个高层动迁小区。据多位业主反映，小区物业存在各种服务质量问题，包括部分用户因水箱清洗不及时导致水变黄，地下室垃圾清理不及时，楼梯间杂物堆放不及时，电梯异响、晃动等问题长期得不到解决。

前段时间，小区业主小杨回家进电梯，发现电梯卡刷不了。他只能走到10楼，后来才知道电梯卡停了，因为他没交物业费。

“我就想问问，我回迁楼交房都好几年了。楼道里乱七八糟，小区里没有需要维护的绿化。物业费一平米多。这和没有财产有什么区别？凭什么物业费，电梯卡一晚上就停用了？”小杨不满地说道。

在包华看来，上述停水停电明显违法。由于水电是市政服务的一部分，物业服务人员应依法管理水电设施设备，无权停水停电。

物业管理条例规定，在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。物业服务企业接受委托收取前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

根据《民法》规定，物业服务人员不得停止供电、供水、供热、供气等。督促缴纳物业费。

北京一位物业从业者告诉记者，签订物业服务合同前，要仔细阅读服务条款，确认服务范围和等级后再签字。“很多业主的诉求不在合同范围内，却以此为由拒绝缴纳物业费，这也是我们与业主沟通的难点之一。"

完善价格形成机制

提高物业服务质量。

为什么要定物业费？

李玲说，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋、配套设施和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。物业公司提供服务，有成本投入。作为企业，他们需要一定的利润。同时业主享受服务，缴纳物业费是义务。

现在社会上对于物业费的收取还是有不同的声音。如何优化物业费成为亟待解决的问题之一。

在包华看来，物业服务费的计算是一个复杂的过程。想要物业服务费物有所值，首先需要明确服务项目和标准，然后约定服务人的管理模式，了解物业所在地的物价水平，最后通过科学计算得出结果。

2020年5月起施行的《北京市物业管理条例》中提出“物业服务收费实行市场调节价，并适时调整”，引起社会广泛关注。

随着社会的发展，物业是劳动密集型行业，人工费用占物业公司总支出的大部分。近年来，人工成本不断上涨，物业公司在提供物业服务的同时，需要盈利来维持企业的正常运转。大多数物业公司承受着巨大的经济压力，难以提高服务质量。

李玲认为，物业方应对市场上的物业服务收费进行调整并及时调整，完善价格形成机制，以质论价构建契约关系。

“物业服务质量与价格相符的实现，离不开政府对物业服务企业市场化管理制度的建设和完善，如物业服务质量评价制度的建立，更离不开广大业主对市场调节制度的认可和支持。此外，物业服务的市场准入和退出机制不完善也会严重影响市场监管的力度。通过物业费的市场调节，实现物业服务质价匹配的目标，还有很长的路要走。”李玲说。

同时也有人问，为什么不把物业费定为全国或地区统一标准？

对此，包华解释说，各地对物业服务的需求和物业所在地的价格水平差别很大。统一服务内容、服务标准和服务价格不仅不可行，也没有必要。

李玲表示，具体的物业服务收费标准要区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，由有定价权的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务水平标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主和物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

作者|法治日报全媒体记者韩丹东实习生王逸天