物业是哪个部门监管的(什么机构可以管物业)

漫画/高月

□关注物业。

□记者陈雷

北京海淀区中关村就有这样一个住宅小区。自2012年物业管理公司弃管后，该小区由业委会接管，由业主自行管理(以下简称自管)。自办公司给业主提供物业服务已经10年了。

在业主眼里，10年来，小区物业费没涨，物业服务却焕然一新。破旧的电梯更换了，小区环境改善了，生活秩序维护了。

这个小区是东升苑公寓小区。近日，法治日报记者实地探访该社区，探寻自我管理之路。

业主拒绝物业涨价。

物业不再提供服务。

资料显示，东盛苑公寓于1996年开发，1999年竣工。小区10栋，配套4栋，业主881人。

第一个入住的业主对物业公司印象并不好。今年70多岁的业主李全(化名)告诉记者，他入住时，开发商需要与之前的物业公司签订物业服务合同，并预付一年物业费，否则不给钥匙。物业公司2000年9月开始提供物业服务，但是服务质量很差，业主很不满意。

多位业主回忆，当时小区没人打扫，环境很脏；秋天落叶多，由于没有及时清理，经常被大风吹到楼道里，弄得满地都是；自行车摩托车随便停，其他人随便进出，管理秩序混乱；业主生活用水不干净，物业公司未按规定清洗二次供水蓄水池。

更让业主气愤的是，小区有14部电梯。入住几年后，一次只有4部电梯正常运行，5部电梯停运，另外5部电梯年检不合格。他们跑病了，说停就停。

李全记得大概在2002年的时候，物业公司说有一部没用的电梯需要大修。他觉得奇怪，去找物业公司的负责人问为什么。对方拿出一份特种设备检验所的报告作为依据，说电梯大修价格14万多。

李全要求物业公司解释这笔钱是怎么算出来的。结果对方算下来是4万多元。对此心存疑虑的几位车主跑到特种设备检验所咨询相关情况。他们被告知电梯门锁坏了，存在安全隐患。他们没有说它需要大修。最后物业公司花了十几块钱换了电梯门锁。

业主与物业公司矛盾不断，双方甚至围绕小区共用配套设施收益问题对簿公堂。

小区业主王(化名)回忆，2000年5月，经海淀区有关部门批准，东升园公寓成立了业主管理委员会(后更名为业委会)，接收了小区5000平方米的共用设施的管理权，然后将共用设施和配套设施委托给物业公司管理。

2003年6月，国务院颁布了《物业管理条例》。据此，东升园公寓业委会要求物业公司返还小区共用配套设施的经营收益。由于物业公司不予理会，2006年，业委会向海淀区相关部门投诉，得到的答复是小区部分经营收益归小区业主所有。

王表示，海淀区相关部门也已派专人指导督促业委会与物业公司签订部分委托租赁业务合同，其中收益的20%归物业公司，80%归全体业主。但此后，物业公司并未执行这份合同。拖了几年，2010年，业委会将物业公司告上法庭，要求返还经营收益。

2012年6月，物业公司向东升苑公寓业委会和业主大会书面提出提高小区物业服务收费标准。

经业主大会书面表决，业主不同意增加物业费。业主认为物业管理服务不到位，电梯停运，绿地荒芜，环境脏乱。

于是，2012年8月1日，物业公司贴出通知，称从2012年11月1日起不再为东升苑公寓提供物业服务。

业主投票赞成。

实现所有者管理的属性

社区呢？

根据2010年10月1日实施的《北京市物业管理办法》(《北京市物业管理条例》将于2020年5月1日实施)，业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理。

王记得小区第四届业委会讨论决定召开业主大会，要求业主大会讨论表决，是聘请物业公司管理，还是自行管理。

在海淀区和中关村街道办事处相关主管部门的指导和协助下，在社区居委会的帮助下，业委会在小区门口和各楼门口张贴了为期半个月的通知，通知全体业主于2012年9月至10月书面召开业主大会，就“选择物业管理模式、服务水平和收费标准以及业主自行管理方案”进行讨论和表决。

统计显示，该小区881名业主共发放881张投票票，已回收502张，超过投票人数的一半。其中498人同意自行管理。

业主宣布，根据投票结果，东盛苑公寓将于2012年11月起由业主自行管理。随后，海淀区相关主管部门派员审查确认，东升苑公寓业主大会的召开符合业主大会议事规则，自管决定程序合法有效。

王说，小区决定自管后，业委会接受了北京市相关主管部门工作人员的建议，向海淀区市场监管部门申请注册成立了服务公司，从而取得了自管小区物业的主体资格。根据业主大会通过的《小区业主自我管理方案》，委员会招聘了财务管理、客服、工程维护、保安、保洁等人员并进行业务培训，组建了由业主管理的物业服务团队。

然后，业委会聘请物业服务评估监理公司，对住宅建筑设计图纸、物业公共部位、配套公共设施设备、物业服务用房进行全面验收评估，摸清业主共有的全部“物业”。随后委员会代表业主与物业公司签订了物业交接协议，约定了物业交接的范围、内容、标准，以及土地使用证、设备产权手续等原始材料。

据王回忆，双方约定2012年11月24日18时为交接期限。18: 00后，所有与小区物业服务相关的问题，由业委会自管物业服务企业处理。“双方交接过程平稳有序”，人员、资金、备件按岗到位，小区运行正常。

物业费是业主自己定的。

共享和谐社区

据小区业主赵大强(化名)回忆，小区自管后做的第一件事，就是召开业主大会，表决物业费标准。投票结果是，物业费按照接管时的原收费标准收取，即有电梯每月每平方米1.08元，无电梯0.43元，每户每年132元杂费。

目前小区物业费年收入约115万元，停车费和广告总收入105万元，合计220万元；除了支付公司员工工资和维护管理费用180多万外，每年还有30-40万的结余，作为公司资本公积记入公司账户。

据赵大强介绍，小区内部分租赁经营由自管公司管理，收益全部归业主所有，由业委会代收，存入业主公共维修基金账户。作为大修费用，自办公司不会留一分钱。目前，这部分收入补充了业主公共维修基金1000多万元，为小区的开发改造预留了资金。

李全告诉记者，对于当时业主反映最强烈的电梯问题，经过自管，经过业主投票，自管公司动用公共收入112万元，将5台停运的电梯全部更换为名牌电梯，维修了9台带病运行的电梯，解决了高层住宅楼500多户居民上楼难的问题。几年后，小区的电梯进行了改造。在政府资金的支持下，使用超过15年的9部电梯全部采用业主集资、公共收入补充的方式进行更换。

当时拍的一张照片显示，乘坐新电梯时，主人面带微笑。

赵大强还用手指着介绍了一个案例:自管一年，社区还投入了2万多元，种了6000棵大黄杨，修了600平方米草坪；根据业主反映，搭建停车棚，有序停放自行车、摩托车；从社区的公共积累中，陆续拿出600多万元为6栋高层住宅楼的生活供水系统安装无负压供水设备，安装使用智能机动车设备管理机动车。

在李泉看来，东盛苑公寓小区已经管了10年了。物业费虽然没涨，但小区环境干净有序，物业服务用报纸修...

东园公寓业委会一位人士告诉记者，自管拉近了与业主的感情，业主觉得自管公司就是自己的管家，收支盈亏都是全体业主的，不像物业公司要盈利，但却欠全体业主物业费，很抱歉没有理由欠物业费。小区物业费收缴率连续多年超过98%。

“自管理以来，业主从未因欠款被起诉过，自管理公司和业主也不搞对抗，不制造矛盾。”这位人士说。

看到社区越来越好，王有自己的担忧。如何调动广大业主参与自主管理的积极性和主动性，确保业委会后继有人，是一个亟待解决的问题。另外，小区的自我管理还有一块“硬骨头”要啃，就是小区的一些物权登记。只有权属登记清楚了，业主的权利才会更清晰。

在赵大强看来，东升苑小区业主的实践证明，业主不仅能管理好自己的物业，而且比一些物业公司管理得更好；实行业主共有产权，实行业主共有物业管理，是共建共享和谐社区的有效途径。

来源:法治日报-法治网