公共维修基金(公共维修基金不交能办房产证吗)

公共维修基金

如何分担支付？

开发商支付的部分

是全体业主共有的吗？

社区的多阶段开发和交付

邻近建筑物的维护

你会用我的维修基金吗？

在小区没有成立业委会的情况下

如何保证公共维修资金的使用

公开透明实用？

……

在不久的将来

武汉网友关心

公有住房维修资金使用规则

武汉市住房保障和房屋管理局武汉物业管理事务指导中心(武汉市住房专项维修资金管理中心)

来回答。

问:小区公共维修基金的构成是什么？

答:开发商和业主都要交维修基金。业主按购买面积付费，开发商按总规模付费。一方面，业主是在2008年之前和2008年之后签订的购房合同。2008年以前是按购买价格，2008年以后是按购买面积。

问:开发商和业主如何付费？

答:开发商交物业总造价的1.5%，电梯2.5%。没有电梯的，12元/m2；有电梯的，15层以下25元/m2，15层以上30元/m2；就业主而言，没有电梯按55元/m2收费。如果有电梯，可以分为14层以下和14层以上。14层以下(含14层)61元/平方米，14层以上73元/平方米。

问:公共维修基金是如何使用的？

答:开发商交的部分也是全体业主共有的。按照规定，开发商的使用在开发商使用后会再次使用。开发商的目的是按照确定的范围，分摊房屋共用部位、共用设施设备维修、改造所发生的费用。比如漏水分摊范围是按楼分摊的，先在开发建设单位交存的维修基金账户中缴纳。当账户余额不足时，分配中的业主会按照自己的住房面积比例进行分配。

问:小区公共维修基金是账户吗？是否可以通过建筑来准确管理和使用？

答:确实是账号，但按楼管理，否则不公平。“你不能用一栋楼的钱去修两栋房子。”小区不管开发多少期，开发商交的部分也是以楼为单位的。如果不够，业主按楼分摊。维修和漏水按楼分摊管理。房管部门对每栋楼都有一个档案，开发商和业主的数量不会混在一起，都有一本账。

问:开发商和业主交的钱不是都在一起吗？怎么分？

答:是的。开发商交的钱的总额要算到楼里。比如开发商的维修基金交了150万，一共30套房子，那么每套5万，维修费用就从这5万里面扣除，用完了再扣给业主。

问:如果前一期业主用了开发商交的维修基金，用了自己的部分，可以用二期其他业主的吗？

答:不行，不能用。他楼里的人只买单，不会给你。

问:什么时候可以动用维修基金？

a:首先我们要共用零件，其次我们要过保修期。使用过程公开透明，业主权利应得到充分保护。

问:维修基金负责的共有部分有哪些？

答:共用部位包括外墙、顶层的屋顶、楼梯间、公共走廊、公共区域的部分窗台等，都属于公共部位。共用设施设备主要指电梯、监控、消防、排水管道，属于共用设施设备。共用部位保修期已过，漏水保修期一般为5年，5年后不能使用维修基金。

问:没有成立业委会，如何使用公共维修基金？

答:首先是物业公司提出使用方案，但物业公司不是申请主体。物业公司主要配合业委会做相关协助。未成立业委会的，社区居委会可以代为履行业委会职责。作为社区申请的主体，需要根据相关程序，如招投标或比价等，优先选择建设单位，然后选择第三方报价进行审核。关键是要向业主公示使用方案，每栋楼要向业主公示不少于7天。征求业主意见，需要遵守《民法典》规定的“双三分之二”表决(双三分之二:指专有部分占总建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主)。只有业主同意达到法定标准，小区才能持相关材料向当地住建局提出使用维修申请。材料齐全后，房管局按规定拨付款项，施工单位开工，然后完成验收，结清账目。

问:如果小区征求业主意见，没有具体的施工方案、预算和施工流程，是否合理？

答:建设方案和使用方案的公示是必要环节，维修基金的使用由业主说了算。小区提前征求业主意见，综合考虑后决定是否动用维修基金。

问:宣传计划的内容是什么？

答:使用方案包括工程量、施工合同、价格评估。使用方案里应该有附件，这些细节必须公示，有一套正规的模板，可以从武汉市房管局官网查询下载。

问:维修基金用于小区。在哪里可以查看工程数量？

答:工程量的项目公示后，业主可以去业委会和小区查询；使用维修基金后，还可以凭区房管局的介绍信查询详情。

问:房管部门在维修资金的使用中可以起到什么作用？

答:目前武汉已引入第三方随机抽取，核查工程量和造价，确保钱不被挪用。房管部门委托交通银行建立第三方造价咨询库。电脑会从八家单位中随机选择一家有资质的价格评估公司，对工程造价和工程量进行核查。其主要功能是“价格鉴定”。简单来说就是项目价值不值那么多钱。

问:住宅项目房管部门可以委派监督员吗？

答:根据相关法律，业委会可以聘请专业的监理公司。因为房管部门在这方面不专业，主要是查价格，业主可以分摊雇人的费用。

问:外墙渗漏如何维权？

答:首先，保留证据。有的开发商有工程部门解决问题。如果有证据证明对方一直拖延解决，建委可以对他们进行处罚。只要业主能证明问题是在5年保修期内发生的，即使延误了保修期，开发商也应该负责。

问:业主在维护合法权益时取证困难。保修期内开发商不作为的证据是什么？

答:业主向物业申请维修的证据。比如在微信上反映问题，对方也在微信上查看，就有了基本的证明。如果我们真的上了法庭，证据会有用的。关键是确定(房子出问题)的时间。5年以内的问题都是房屋质量问题，可以找开发商。

问:维修基金使用过程中，可以派业主代表参与监督吗？

答:业主代表是小区根据相关议事规则、管理办法和业主公约中选聘业主代表的程序选聘的业主代表。如果由小区提出申请，业主代表必须参加；如果是业主委员会提出的，没有强制要求。

来源:湖北出版、武汉城市留言板、长江日报