北京最便宜的房子(北京东五环附近新楼盘)

北京房协拥有十余年的楼市实战经验，已为11000多个购房家庭提供投资建议。是北京很少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战型专家。积累了超过10，000个实地调查社区和超过1，500次交易经验；帮助那些在皇城打拼的人买一套优质的房子，赶上城市经济增长的红利，获得确定的回报！

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问:问:景总您好。看了你的文章和一些问答，有一些疑问。目前我家的情况是，夫妻双方都是北京本地人，父母名下的一套发投翠城经适房即将出售，预计收入400元左右。19年和个人爱人在怀柔买了一套限竞房，21年后交了契税，5年后可以上市。购买时总价不到300万，还剩下100公积金。目前住在怀柔，我在市里工作，老婆女儿在密云工作。(这也是我当时在怀柔买房的原因)

家里有一个两岁的宝宝。4年后宝宝长大，家庭目前年收入在45-50左右波动。父母那套房卖了之后，会考虑换房。好处是他们唯一的房子没有贷款，但是目前比较纠结。他们要考虑未来孩子的上学和财产保值或升值。

问题1:怀柔的商业贷款今年已经还完了。近几年需要提前还公积金吗？考虑:父母可以直接在怀柔买房，可以在怀柔区的学区房买房。当时，他们看到了颜夕，建水，北科，潘新，这是一个外国的房子，一楼有一个院子。总价不到300万。开发商的概念是“房子+怀柔科学城+科学城配套小学”(北京实验二小怀柔校区)。这样的选择是为了满足父母的居住环境+孩子的上学需求(学校目前一般)。不过看了你的文章我也知道这个新盘属于站岗盘，预计要5-10年才能卖出去。由此思路衍生出的一个问题是:你对怀柔科学城的未来发展怎么看？多久会影响房产增值？

考虑:在李新元、刘放、潮阳花家地等区域买一套带学区房的旧破房子，整体预算500元左右可以贷款一部分，房租补贴房贷。有了一个朝阳学区的学位，孩子在幼儿园一年后回城，上一些九年一贯制学校，但是朝阳区现在的升学率很可怕。

考虑三:这篇文章一开始是没有的。看了你的文章，咨询了周边教育中心的朋友，500元的预算也可以用在东城区。东城学区概念比较一般，整体升学率还不错。把房子租出去后，可以在附近租个大点的房子。

后续问题:综上所述，我个人希望利用这次卖房的机会，以后把400万的房款做大一点。如果城里的房子五年后才能卖，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快也要八年。长期站岗还可以接受，那么是在市内老站站岗好还是在怀柔科学城站岗好？怀柔的教育目前在全市垫底，但目前的信息是，2025年，怀柔一所市教委直管的12年制学校开始招生(我家2026年上学)。考虑到科学城的定位，应该不会太差。所以现在比较纠结。这次换房的方向是在市区还是怀柔，再看能到达的区域。非常感谢您的指导。

答:回答:您好，感谢您的信任！1.怀柔属于北京远郊，地理位置寒冷。北京的产业发展轴线整体是东南向，西北以海淀为界，西南以李泽为界，中部以金融街为界，东部以朝阳亦庄副中心为界。这些载体已经成熟，正在发展；所以怀柔相对难发展；一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后是商圈发展，这是楼市的三个支撑点；

这三个对怀柔来说比较难，每一个都有很大的不确定性；怀柔楼盘不建议非刚性要求；即使租房，这也是2025年怀柔清华附中怀柔买房的基本逻辑；没有人能保证教育的整体质量。一个学校好不好，取决于老师和学生。再往深里说，就是看父母；从教育均衡的逻辑来说，怀柔不应该是城六区以外的第一支持；

2.东西海的学区房逻辑不一样。朝阳主要对外地户籍的家庭比较友好，海淀竞争比较激烈，东城相对佛教，比较均衡。从房屋保值和孩子上学两个维度来看，在东城以最低总价获得入学名额是比较稳定的。城里的老小房子不会站岗，升值属性稍弱，但还是有一些收益的。怀柔赔钱概率大，资金成本比较高。另外，法投翠城的房子也会尽快卖掉。这个地段的保障房行情不会很好，公积金利率很低。如果短期内没有卖出去，就不需要提前还。建议您仔细阅读Planet的精华文章《北京房地产投资的核心逻辑与原则》，祝一切顺利。

问:问题:景总好！我仔细看过星球之巅的精华文章，受益匪浅。现在说说我的情况。2010年之前在涿州投资了三套两居室，目前市值180W左右。2017年，我在固安抵押了两套两层公寓和一套一居室，现价减半，每年还房贷20W左右。房山户口在良乡有4套房子市值1,700 W，潘家园有一套117平两居室市值660W，目前没有房票，夫妻年收入25 W，请景总指导！资产如何增值，最佳优化方案！谢谢你

答:回答；您好，感谢您的信任！你的房地产布局策略有问题。希望期间有好的收益。现在调整仓库还不晚。虽然房地产的城市化红利期即将结束，但城市板块的红利还没有结束。这是一个大多数人都不知道的概念；一个行业光看新闻就能知道是怎么回事，但要真正了解某个细分领域还需要大量的研究；

具体建议一:先去掉涿州固安3套；在良乡或者潘家园留一套房子，(如果离开良乡最好的小区，面积2-3)；其他的都交出来，这样你就有一个房票了(如果良乡和潘家园不住，都可以交出来)；良乡、涿州、固安没有核心产业支撑，未来涨幅空有限；这种房子的继续持有增加了时间和成本，但会损失成本和效率；潘家园虽然在三环核心位置附近，但商圈本身不争气，回迁房占区域房源的90%；涨幅也被市场甩在后面；

你有了房票之后，加上一定的杠杆，在优质区域购买优质楼盘；即使这样一个人生活，也会提高生活质量，主要靠吃盘子分红；你的年收入略低，但你的资产质量很高。你的主要任务是盘活现有资产，利用它们升值。如果两个房票都卖完了，你可以有两套三居室，分别布局。留一套的话，可以选一套三居室。买水龙头板；祝你一切顺利！期间有问题问我；

问:问:景总您好。刚刚加入你们的知识星球，看了你们的精华文章，见解深刻，触及灵魂，很有启发。本人在西城马连道有一套600多万的房子(贷款100万，自住，孩子上学)，在河北大厂英国宫有两套房子(目前这两套房子估计200多万，无贷款，目前空购买)。手头现金不到100万。

大不列颠宫的房子，最近价格跌了，不能实现了。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备投资一套总价400万的两居室(用手中100万，信用贷款100万，首付200万)。另贷款200万)。不知道我的想法是否可行？投资哪里最好？大厂的房子，在目前市场惨淡的情况下，是不打算实现的。值得持有吗？目前我和老婆的住房补贴，公积金，预期的房子租金，差不多可以还月供了。但是家里养孩子花费大，怕影响生活质量，现金外流影响正常月供。你对我的投资有什么建议吗？

答:回答；您好，感谢您的信任！建议考虑英国皇宫里的房子。如果这个地方的房子涨了，北京的房子必然先涨。燕郊大厂是阶段性涨价的区域。北京现在的楼市是传导性上升，核心区上升，一段时间后会向周边二级溢出区扩散。顺序是主城升到通州，通州东升到北京。不过目前不会普遍上涨。一是市场因素，二是通州的产业发展。不会出现短期的市场溢出。如果有条件投资更好的地段，当然不会考虑投资燕郊，这是出于“机会成本”的考虑；其次，你还要考虑房地产的金融属性。这种地方即使升值后，也很难兑现。贷款不好，以后贷款都会受影响。好房子不仅能住，还具有很强的金融属性。投资房子主要是投资金融功能；

等你从英国皇宫退学，加上手里的现金，大概是300元左右，暂时可以不用信用；归还马连道的贷款，用马连道的房子套现400左右，这样你就有了600元的本金，还可以直接全款买小户型的投资盘(不够额外授信)，这样你名下就有2套房子，老房子有贷款，新房没有贷款，新房涨了还可以套现。这种方式很稳定，贷款可以先还利息，月供基本无压力，不影响生活质量，还可以用。建议仔细阅读精华专栏的文章，《北京房产投资的核心逻辑与原理》，祝一切顺利！

问:问:景总您好！希望看完文章能得到大家的指导。我在首经贸附近工作。有，一周一次，大望路。18年，我买房的时候有一套中粮京西祥云125平，120w公积金贷款，每月公积金刚还完。房子很好，但是没有增值潜力。京港澳通勤拥堵。我希望熊静的开放将在年底得到改善。目前有400w可用房源，每年存款增长150w。套件2也有索引机会。

研究完你的文章，我想重新整理一下。不要想着孩子上学，主要是为了保值增值和生活。希望布局后少折腾少更换，长期持有。为了以后退休，可以有租房补贴养老金。方案一:买中海学士里，住600w2，3年后入住。把稻田卖了，给内城加钱。担心石景山和丰台交界处，不好租出去又宜居不易涨。

方案二:在双井地区买一套两居室的二手房。我担心它升值了。房间空不大。自从买了就一直在防备。此外，R&F，苹果南，乐城李浩，他们的房子都超过十年。未来流动性差。方案三:再等一年首付到600w，加上亲戚首套资格，在草桥、亦庄等好地段买一套新的次好的3居室。

方案四:买中海环球视界2号住宅，水田地铁站，可长期持有出租，保值。希望熊静开放，长久的乐高小镇带来红利。主要是为了保值，退休后多一份睡后收入。期待大家的建议。

答:回答:您好，感谢您的信任！1.你看过星球上的文章，但你没有理解文章的核心。你的问题中有一个问题是，“双井地区担心人民币升值。空不大，房龄差不多有十几二十年了。未来流动性差”；有一个基本的认知在里面；所有的房子本身都不值钱。真正有价值的是他们所占据的土地和资源。这些资源一直是稀缺的。北京只有一家国贸，三里屯有一家，上海外滩陆家嘴只有一家。为什么上海汤臣产品开盘价能卖到30万？不是它的房子建得有多好，因为大家都盯着陆家嘴核心区的这片住宅用地。这个年代的房子和2000年以前的房子很不一样。2000年以前是真正的老小区，金融属性会逐渐弱化。现在，这种类型的房子红皮书仍然受到金融部门的青睐。

2.卖了稻田给内城加钱没错，但是石景山不属于内城。中海学士里这一地块未来将是纯住宅街区，所有通勤睡城的购买力将逐渐降低，因为社会效率与日俱增，有能力的人口将继续向核心区集中。其次，石景山缺乏产业支撑，整个区域的购买力相对较弱。房价之所以有支撑，是因为它位于海淀、西城的主要溢出区。虽然石景山正在向高端产业转型，但是因为丰台增加了一个李泽，高科技产业会被李泽吸纳；如果未来产业转型失败，最终定位可能会向门头沟看齐；而且中海学士里两区边界概念太大，所以投资建议避开下石景山。

3.中海环球视界这边的房子不保值。可以关注一下二手市场的交易。其次，租金不是房地产收入的主体，租售比是个伪命题。听专家讲租售比，只能证明他们学坏了。现在的房价反映了未来的购买力。在高附加值房价时期，投资者对未来房价的预期值更高。仅考虑一个房地产升值指数。租售比是在房价不涨的前提下。

4.你现在拿着400元，每年增长150元，基础不错。你要用杠杆尽快打到ZD，找热点买，只要按照我们的会员文章选筹；涨幅是肯定的，这个信心还在。中粮京西祥云市场好就出去。获得二套购房资格后可以继续配置优质资产。建议仔细阅读《星球81#北京房地产投资核心逻辑与原理》精华专栏的文章，08#史诗级通货膨胀正在路上。普通人的权利和政策；祝你一切顺利！

问:你好，金总，我在北京马顺义有一套两居室的公寓。现在打算卖掉，换成三居室或者四居室。有两个孩子，老大在上高中，老二还没上幼儿园。我主要考虑第二学区改善自住，保值增值。如果可能的话，我将来必须换掉它。目前看了新的地产项目:牛栏山的合景天汇，麻婆的镇龙公馆。

二手房:牛栏山安娜湖，马坡花园一区、二区，香悦四季，鲁能溪花园，顺义老城区玉龙花园，韩晶绿港，幸福东区，建新南区，怡馨家园。自从我们来到北京，我们一直在顺义工作和生活。我爱人今年换了工作，以后在海淀和怀柔。

就是我是海淀怀柔在家带孩子的家庭主妇。我大哥读高一，不确定以后去哪里上大学，去哪里工作。我老婆想在怀柔买，我想在顺义买河津华辰或者金鹿雨荷公馆。房子卖了之后，我总共有270万左右的现金。我大哥今年读高一，最后三年都要在学校附近租房子住。你觉得在顺义买还是在哪里买比较合适？请指点一下，谢谢。

答:回答:你好，顺义作为投资物业，稍逊一筹，这些物业90%买了会亏本；保值属性很弱，几乎没有增值空；这些远郊的上涨是不可持续的，在市场火爆的半年内涨幅可能还会上涨。但是上涨之后会有一个三到五年的冷静期，可能还是会回落，就是这几个板块的行情没有那么强，都是白搭。价值弱导致没有持续的后续购买力，所以你这波上涨的话可能会冷很久，有回落的可能，所以持续性比较差，不稳定；

顺义自身产业匮乏，本地购买力严重不足。后沙峪这个最佳开发区域的主要价值，靠的是望京和朝阳北工业园的刚需购房群体。后沙峪客户买的逻辑是牺牲距离换质量。简单来说，他们想住的环境好一点，但是望京的预算不够，只好沿着地铁北上。后沙峪是个不错的商圈，涨幅只有望京涨了才能过去。投资价值是有的，但是需要。这个地方买房的都是零散的人，在市区上班，对房地产一窍不通，未来的二手房市场会很差；

怀柔更冷。北京的产业发展轴线整体为东南向，西北为海淀，西南为李泽，中部为金融街，东部为朝阳亦庄副中心。这些载体已经成熟，正在发展。所以怀柔、顺义产业发展相对困难；一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后是商圈发展。

这是楼市的三个支撑点；这三个对于怀柔或者顺义来说比较难，每一个都有很大的不确定性；对于非强制性要求，不建议在这些领域规划投资；哪怕是租房子；你没有优质的基仓，更应该关注房子的保值增值属性。如果买错了这一套，不仅是亏损，还会失去机会成本。从投资的思路上，建议前期集中资源去杠杆一些升值属性相对稳定的优质板块，考虑投资与居住分离；增加后可以继续买第二套；这样有利于家庭资产升值。建议你仔细阅读星球精华专栏81#北京房产投资逻辑与原理一文，根据文章选择逻辑包获利。祝一切顺利！

问:问:景总您好。17年3月在六环外的昌平县城买了一套旧的两居室，脑热260w。到现在房价还是亏损50w。今年，该小区在昌平区老旧小区改造名单中。现在家里有两个宝宝，老大2025上小学，但是由于认贷政策，换房首付不够。问题:想知道现在是想把这套房子卖了，准备等可能取消贷款认定后再买房，还是想留到装修完再买？加固的消息对房价影响大吗？如果等转型结束，政策来之前会不会交易很久？小区改造后价格会有大的上涨吗？

答:回答:您好，感谢您的信任！1.老旧小区改造，重点在于小区业主意见是否统一，需要很长时间才能进行下一步。2.老旧破碎的小区未来有没有价值，主要看这方面的能量。这样的房子本身就不值钱，真正有价值的是核心区永远稀缺的土地资源。最终，市中心老小区的高层住宅都会得到一个好下场。

因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没有改变过。低能区的发展必须依靠新区的建设。新区越贵，旧区就越破旧。远郊买房的逻辑是核心区破且贵，品质达不到，为了品质牺牲距离；远郊有的只是需要次优质量，但还是很值钱的。如果没有普遍的上涨，很难带动。建议你等等看。市场火爆的时候卖总比现在划算，你也不会亏那么多。如果市场热的时候有买家，可以考虑卖出。去热点地区看质量次好的，加一些首付200多万，也可以选择涨幅不错的板块养。

市场有很强的反馈功能，买房就是赔钱。它是我们的判断和行为的直接结果。我们可以及时改正错误，还有机会。买房致富的路一直都在。只要钱一直超支，房价涨不完，心平气和就该交学费了。建议您仔细阅读星球精华专栏《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。祝你好运！

问:问:景总您好。看了《知识星球的本质》这篇文章，很受启发。目前丰台万年花城有一套三居室，卖出去可以套现1000左右。大的孩子已经上二年级了，小的已经上学24年了。单位可以保证在户籍地有更好的学校。目前想了一个大的，筹1100元左右，一个月2.5万左右。在西城买门票。

方案一:卖掉这套万年花城，买广外红山世家或者丽水莲花、格调、白涛清之园、华龙美域的两居室。这样可以保证老二上更好的小学，老大可以转学。然后以租养租，带着老人孩子租住在学校附近。

方案二:卖掉万年花城，在广外或者白涛买一套质量一般的三居室，贷款可以负担得起。简单看一下，广外欧洲花园和白涛万博花园都是三居室，还是加杠杆在广外买14-15万的三居室。好处是生活方便。

方案三:先沉住气，再等三年老人之家处理掉。之后可以套现300万左右，在西城买个小房子定居，两个人都等小升初跨区。这里的风险是不知道以后小升初的政策会怎么样，怕万一掉进坑校。

故障已由景总经理解答。目前主要感觉万年花城长期持有大趋势。虽然没输，但也没变好。如果确定买西城，哪个方案比较好？其实只是不能失去市场而已。毕竟你至少要持有十年。另外，我们1100元的资本可以放大到什么价位？我看了看西城的房价，比较尴尬。就算是1500，也没有多少合意的三居室。

答:回答；你好，1。万年花城属于玉泉营板块非常好的商品房小区，在丰台也属于位置比较好的。有了李泽工业区的辐射，兑现后会有不错的市场，但这个地段在小户型更有优势，比如2居室；三居室总价高，会导致流动性差。只要房子价值流动性差，就会打折。流动性好的房子价格自然没有优势。从长远来看，1000元以上的总价越高，布局丰台二级板块并不是很划算。把这套换出来放到核心区，换成大方向的优质盘，没问题；目前房价上涨的规律是一轮接着一轮，而不是全方位的。一般每一轮利好行情都是从主城区优质商圈溢出到二级板块；

2.方案2效率更高。广外学区价格中等，靠近李泽。该区域每一轮优质行情都不错，区域购买力与区域房价完全匹配。高质量住房的供应总是供不应求。可以看看西苑台的三居室，保值增值在区域内属于天花板级别。远景花园和秦朗花园可以拿到更大的面积，但是户型不如西苑台，更稀缺。从万年花城转到这个板块是极好的，

3.关于杠杆:最高可贷房屋成交价的70%打95折。可以根据自己的实际情况考虑方案。如果你不懂，可以私信我；建议仔细阅读精华专栏的文章，《北京房产投资的核心逻辑与原理》，祝一切顺利！

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宏类(部分文章)

01#北京楼市十年主流预测(2022-2032)

08#史诗般的通货膨胀正在路上，普通人的权利和政策

03#北京楼市价值荒漠化。

04#未来五年，我们会换仓，卖杂空盘，只留独霸盘。

05#因为保障房足够多，商品房B涨了。

07#不懂杠杆，就无法前进。

1 #谈论房地产泡沫

微课(部分文章)

1 #北京七个行政区边缘房价预警

12#避坑书:北京17个折旧区域图

13#学区房合集:东西海学区房选房融资指南图

14#替换书:一次吃10年，拒绝多动症。

15#望京139套，其中只有39套在稳步增长。

实用类(部分文章)

1 #北京房地产投资的核心逻辑和原则

82#北京首付300-400稳78刚需盘分析

3 #通州跑赢大盘选筹图

8 #大兴跑赢大盘精选募集基金图

84#北京持币小于200W W的投资手法。

8 #丰台跑赢大盘，精选募集。

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