叶翔(叶翔宇安洁雅的小说)

▌湾区生活圈大咖谈

从居民到市场，从产业到企业，各个层面的宜居生活都在发生着深刻的变化。南方日报、南方+客户端“宜居大湾区”正式推出湾区生活圈“大话”，对话房地产、物业管理企业及相关行业的领导和代表专家学者，畅所欲言，通过观点的碰撞，分享宜居生活的新焦点。

7月底，在物业管理行业多年不发声的中海物业在深圳召开新闻发布会。

“首先是挖掘现有房屋的价值，重点提升物业服务和更新建筑；第二，参与城市更新，承担国家战略；然后是进入广泛的领域，发展多元化业务……”在中海地产高层在发布会上公布的“三大战略”中，有两项都指向“股票”市场。

中海地产副总裁夜香表示:“在过去20年的快速城市化进程中，现有住宅的生命周期已进入中年，我相信楼市已逐渐进入存量时代。”。他在接受南方日报和南方+记者专访时指出，物业管理企业要想发展股票市场，必须改进运营模式和管理理念。

中海地产副总裁叶翔接受了南方日报和南方+记者的专访。

“存量+增量”的市场格局已经形成。

近年来，有人指出房地产市场将从过去的增量市场向存量市场转变，火热的城市更新就是表现之一。而与房地产密切相关的物业管理行业也在发生变化。

“房地产开发模式是逐项进行的，物业管理行业的经营管理模式是与房地产同步的。”叶翔认为，现在房地产新增量放缓，使得物业管理行业不得不做出改变，这也是“存量+增量”市场形成的基础。

在战略发布会上，中海地产与多家企业签署了一体化城市更新战略，城市更新是中海地产此次发布的“三大战略”之一。

在他看来，物业管理企业的变化首先发生在管理模式上，要考虑管理效率和管理格局。过去靠增量维持公司应收和利润贡献的模式已经不适用，应该追求“亩产效益”，探索管理社区和项目的增值方式。

然后就是如何进入更广泛的领域和多元化的业态。多年来，物业管理行业一直保持着“一个团队管理一个项目”的运营模式。

在充分挖掘存量市场的背景下，各类物业管理企业的服务对象边界不断扩大。物业管理企业除了维持原有的住宅小区、写字楼、商厦等增量基础站点外，还在不断进入学校、医院、工厂、交通枢纽、政府机关。与此同时，物业管理服务人员也从原来的单打独斗，逐渐走向网格化智慧平台的统一部署。

“这就是股票时代的区别，差异化更大，业态更丰富。这才是真正的地产资产运营模式和生活服务。”叶翔说，按照目前全国存量住房的规模，仍有大量住宅小区没有纳入物业管理。“我们对物业管理服务规模的态度是积极的，未来几年将保持至少30%的年增长率。”

物业管理企业需要提高“亩产量”

近年来，碧桂园、恒大、融创等头部地产公司纷纷分拆物业服务上市，整个物业管理行业也掀起了上市潮。但中海地产早在2015年就在香港上市，现在总市值约250亿港元。

“我们没有为了上市而上市，没有做太多融资，也没有把上市作为套利的途径。”叶翔表示，中海地产上市的目的是提高企业的知名度，接受社会监督，按照上市公司的规范管理参与或获得更多的市场机会，而不是“为了上市而上市”。

对于物业管理企业的上市潮，叶翔认为，这反映了资本市场对物业管理行业的乐观态度。

财报信息显示，中海地产2020年进展良好，旗下管理面积1.82亿平方米，同比增长20.4%，营收65.45亿港元，同比增长19.7%，股东应占溢利70亿港元，同比增长30.2%。各项指标都符合近年来上市物业管理企业快速扩张、欠管理面积不断增加的共同特征。

但叶翔认为，在“存量+增量”的市场格局下，物业管理企业面临的是“你多我少”的竞争，大浪淘沙，优胜劣汰也随之而来。他不否认物业管理企业进入“合并潮”，最终形成几家大企业坐在一起的可能性，并表示未来物业管理行业会有清晰的商业模式和发展模式。

那么，物业管理行业可行的模式是什么？采访中，叶翔多次提到“亩产量”的概念，并表示提高亩产量是物业管理企业做大的基础。

“我们也在本次发布会上提出了‘物业核心增长’的概念，提升基础业务管理的核心业务，着力深化和提升单位面积产值，在保持健康利润率的前提下，持续稳定发展。”

帮助社区实现“自我成长”

随着物业管理市场的不断扩大，物业管理服务已经成为基层社区治理的重要组成部分，物业管理企业也成为重要的参与者。

早在2017年，《中共中央国务院关于加强和改进城乡社区治理的意见》就已经对完善社区物业服务管理提出了一些要求。在广东，2018年发布的《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》也提出，完善物业服务企业和业主委员会监督管理政策，制定并公布农村社区物业管理收费标准和管理办法。

随着加强基层治理体系和治理能力现代化的深入实施，物业管理企业迎来了巨大的发展机遇，但新的形势也考验着物业管理企业的运营能力。

今年6月，芳村解除封闭管控后，中海万华一号的业主代表给物业发了感谢信。

“目前整个物业管理行业的痛点是居民消费参与度不够。“叶翔认为，在过去的20年里，物业管理的消费指数一直处于低通胀和缓慢下降的状态。现在很多没有物业管理服务覆盖的小区的一些小区治理问题，也是物业管理服务不到位造成的。”大家在这方面的参与和消费都是不足的。"

但对于大部分老旧小区来说，消费水平低、物业管理费缴纳意愿弱的现状，也对瞄准这类市场的物业管理企业产生了负面作用空。

“目前老小区的物业管理费平均也就几毛钱一平米。如果按照原有的新建楼房、增量项目的管理模式，每平方米的管理成本至少在3毛钱以上，也没有多余的钱去雇清洁工、保安，”叶翔说。

他认为，要覆盖这些老旧小区，物业管理企业必须要有高效的后台管理模式，所以中海目前的策略之一就是成立‘城市网格化管理中心’，从这个中心可以渗透到城市的老旧小区，同时重视和参与基层治理和社区自治的事业。

“要让社区实现‘自我成长’，如果只是为了几分钱的管理费用，对企业和社会都没有意义。”

[记者]葛正汉

【统筹】冯善书葛正汉

受访者提供的图片

【作者】葛正汉

【来源】南方报业传媒集团南方+客户端

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