贷款50万30年月供多少(贷款50万每月还多少)

作者：子非鱼01 | 存量房贷迎来破局

继吉林长春发布《关于公开征集:意见》后，近日云南普洱、广西防城港、甘肃甘南、河南洛阳、陕西汉中也发布了类似政策。

当时在分析长春鼓励存量房贷“商对公”的时候，我已经说过会有更多城市跟进，果然如此。

这意味着，存量贷款利率终于迎来破发，终于要下调了。

从去年下半年开始，楼市连续降息。只有央行三次全面降息。与抵押贷款直接挂钩的5年期LPR已从去年11月的4.65%降至目前的4.3%，下降了35个基点。

来源：中国货币网来源:中国货币网

按照央行和银监会允许地方城市最高上浮20个基点的要求，首套房贷利率可低至4.1%。

但是存量贷款的利率从来没有降低过。这意味着前两年的买房利率处于高位，基本都在5%以上，部分贷款利率甚至在6%以上的还在高息，享受不到降息的好处。

目前买房最低商业贷款利率可达4.1%。两年前很多人买房的利率是6%以上。以贷款100万，等额本息30年，利率6.1%计算，利息118万元，银行每月要还6060元。按照4.1%计算，利息降至74万元，月均还款4832元。

现在买房，同样的房子，如果价格不变，比两年前付的利息总额少44万。这怎么能不让老业主们感到苦涩。

02 | 迟迟不降，引发提前还贷潮

在存量贷款缓慢下降的背景下，今年上演了提前还贷潮。

支持数据来自央行和商业银行的财务报告。从六大国有银行披露的上半年金融数据来看，上半年个人住房贷款较去年同期大幅跳水。

工行个人住房贷款增量较去年有所下降，不到去年总量的14%。去年上半年只有建行的18.5%，农行的17.6%，中行的10.9%，邮储银行的24.2%，交行的19.9%。

数据来源：各银行2022年半年报来源:2022年各行半年报

与此同时，还有多家股份制银行和城市银行的个人住房贷款增量为负。

个人住房贷款增量为负，即:

第一，没有多少人愿意贷款买房。

第二，目前很多银行还款比贷款多。

触发提前还贷的逻辑有两个:

一方面，今年以来，国际环境更加复杂，国内疫情蔓延势头越来越猛。经济增长存在很大的不确定性，个人工作和收入受到冲击，很多人对未来感到迷茫。

于是，一批有实力的中产阶级担心自己未来的收入可能会对房贷还款产生影响，房子将来可能会变成拍卖行，所以手里还有点钱提前还贷。

另一方面，存量贷款迟迟不还，老业主不愿意吃这个哑巴亏，纷纷寻求利率更低的按揭贷款或商贷。

为什么银行不愿意降低存量贷款利率？现在的购房利率下调，是为了通过降息来引导人们买房。

不愿意降低股票抵押贷款的利率是因为要保持利率。

如今的银行面临着利润压缩的困扰。

今年以来，整个房地产市场发生了巨大的变化。没有多少人贷款买房。银行主要靠房贷盈利，尤其是房贷。

本来想降息薄利多销，但还是调不动市场的购房热情。

与此同时，存款仍在疯狂增加。

央行公布的最新数据显示，全国居民存款从去年7月的99.42万亿元飙升至今年7月末的113.28万亿元，同比多增13.86万亿元，增幅14.2%。同期，存款总额仅增长10.5%。

这意味着银行的收益减少，支付给储户的利息增加，利润空在一减一增之间被进一步压缩。

作为宇宙第一大银行，工行2021年利息净收入6906.8亿元，占其营业收入的73.3%。

来源：工商银行2021年财报来源:中国工商银行2021年财务报告

受贷款利息三次下调、提前还贷潮、存量贷款持续增加的影响，根据工行最新发布的2022年半年报数据，平均利率仍上涨9个基点，存款利息支出总额同比上涨17%。

来源：工商银行2022上半年财报来源:工行2022年上半年财报

这也是为什么最近六大国有银行和几家股份制银行纷纷下调存款利率，目的就是为了保住利润空。

但在目前的环境下，如果存量贷款利率不降，负面作用其实会更大。换个角度说，如果降低存量贷款利率，最大的好处就是可以释放消费能力。

贷款存量没有下降。两年前高息买房的人，有大量收入被房贷占用，无力再消费或买房。

举个例子，很简单。如果你月薪2万，每月房贷1.5万，那么只有5000元可以用来维持家人的生活开销。你怎么敢乱花钱？

如果降低股票贷款利率，每月房贷减少到1.2万，那么你就有8000的盈余，消费能力大大提高。

在这方面，银行和地方城市之间其实是有博弈的。银行不想降低存量贷款利率，但地方城市为了释放消费能力，想这么做。

在银行缓慢下滑的背景下，上述6个城市通过鼓励房贷“商改公”打破了僵局。

03 | 公积金成为突破口

公积金之所以成为这些城市变相降低存量贷款利率的突破口，是因为这些城市的公积金很多都是闲置的。

以长春为例。长春公积金管理中心披露的数据显示，其2021年公积金缴存总额为1941.05亿元，当年提取1197.16亿元。

提取金额占存款金额的61.67%，超过38%的金额是没用的。

再看洛阳。洛阳住房公积金2021年年报显示，2021年洛阳公积金缴存总额为724.75亿元，提取总额为456.3亿元，37%的额度未使用。

在长春、洛阳等6个城市鼓励存量房贷“商转公”之前，其实还有重庆、武汉、深圳、长沙、厦门、合肥、石家庄、乌鲁木齐、兰州、太原、郑州、福州、南昌、贵阳、昆明、乐山、大庆、泰安、无锡等一些城市。，理论上也可以从商业转移到公共。

但是手续复杂，申请困难。

长春、洛阳、普洱、防城港、周楠和汉中现在开始鼓励实际上是明智的。公积金本来就是调节购房的一种方式。空转是对资源的浪费。

推动股票按揭贷款人转公，既能盘活闲置的公积金，又能鼓励更多人缴纳公积金。同时可以减轻存量房业主的还款压力，释放消费能力。

众所周知，公积金的贷款利率远低于商业贷款。在汉中，公积金贷款年利率五年以内首套房2.75%，五年以上首套房3.25%。

如果之前的商业贷款利率是6%，而且是首套房，成功转为公积金贷款后利率马上降到2.75%。

贷款50万，等额本息30年，总利息可立即减少25万元左右，每月还款可减少近千元。

当然，考虑到公积金额度毕竟有限，无法满足所有股民从商转公的需求。要实现房贷利率的普遍下调，我们只能寄希望于商业银行。我们希望银行有长远眼光，用短期利润换取市场消费能力，这对大家都有好处。

否则只能僵持着，拖着。