房地产营业税(房屋买卖税费)

一、契税

【定义】土地、房屋所有权转移时，对财产所有者征收一种财产税；

【纳税人】承担土地、房屋权属的单位或个人，即购房人；

【计税依据】官方认可的交易价格(土地、房屋权属转移时)；

【北京市契税减免】

(一)法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋所有权，免征契税；

(二)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割免征契税；

(三)居民在2003年3月1日后(以网签时间为准)将已购公房上市销售前后一年内购买各类新建商品住房的，按照新购商品住房与已售公房交易价格的差额征收契税。新购商品房属于普通住宅的，还可以享受契税下调政策；

(4)成本价房产销售前后一年(以网签时间为准)，可减免相应契税，祖孙三代以内直系亲属可享受相应契税减免(市区部分需先还，契税退税有效期3年)。极个别市区退税会有差异。请参考委任专员的通知。

【计算】再次买房要缴纳的契税=(买房时的网签价-买房时的增值税-卖房时的网签价)×买房时的契税税率；买房交易价格低于卖房交易价格的，免收契税；部分差额可以继续使用；房屋被拆迁后，如果只产生契税，在纳税时，可直接凭拆迁协议减免契税(网签价与拆迁补偿价的差额用于纳税；网签价大于拆迁价的，补交差价税；拆迁补偿价格大于网签价格的，差额部分可以继续使用)。

二。增值税和附加费

【定义】增值税(VAT)是以不动产转让过程中产生的增值额为基础征收的流转税，是卖方需要承担的一种税。

增值税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(远郊区县无此税目)是在增值税的基础上按比例税率征收的，所以在实践中统称为增值税。

【纳税人】转让土地、房屋所有权的单位或个人为出卖人。在实际业务中，普通纳税人是卖方，买方承担税款。

[税收基础]

增值税的计税依据:官方认可的交易价格(土地、房屋所有权转移时)；

增值税附加计税依据:本次缴纳的增值税。

【北京市增值税减免】

(1)法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋所有权，免征增值税；

(二)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割免征增值税；

(3)直系亲属之间的赠与免征增值税。

三。个人所得税

【定义】不动产买卖过程中的个人所得税，是中华人民共和国对本国公民和居住在本国境内的个人转让财产所得和境外个人从本国转让财产所得征收的一种所得税；

【纳税人】转让土地、房屋所有权的单位或个人为出卖人。在实际业务中，普通纳税人是卖方，买方实际承担税款。

【计税依据】个人所得税的计税依据:官方认可的交易价格(土地、房屋所有权转移时)；

【北京市个人所得税减免】

(一)法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋所有权，免征个人所得税；

(二)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；

(3)直系亲属之间的赠与，免征个人所得税。

四。印花税

【定义】房地产买卖、转让过程中的合同、协议、资料等。书面应按产权转让文件的税目征收印花税；

【纳税人】买卖土地、房屋的单位或个人，即买卖双方。在实际业务中，共同的纳税人是买卖双方，由买方实际承担税费；

【计税依据】官方认可的交易价格(土地、房屋所有权转移时)。

动词 （verb的缩写）土地出让金

【定义】二手房交易过程中的土地出让金主要是针对房改的，也就是已经购买并按经济适用房管理的二类经济适用房。即房屋建在划拨土地上，交易时应缴纳土地出让金；

【纳税人】承受土地、房屋权属的单位或个人为购买人。在实际业务中，普通纳税人是买方；

【计税依据】官方认可的建筑面积。

不及物动词综合地价

【定义】是指北京市将经政府批准统一建设的一类住房(俗称一类保障房)转卖并出售给符合条件的住房困难家庭所收取的土地收益等价款，一般称为综合地价；

【纳税人】承担一类保障性住房所有权的单位或个人为购房人。在实际业务中，普通纳税人是买方；

(一)自2008年4月11日起购买经济适用住房并签订购房合同的家庭，在取得契税完税证明或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应支付原买价与卖价差价的70%作为土地收益(即综合地价)；

(二)2008年4月11日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房家庭和《关于经济适用住房上市销售具体问题的通知》(京经字[2009]255号)第一条所列家庭，在取得契税完税证明或房屋所有权证满五年后，可上市销售，产权人按销售价格的10%缴纳土地收益(即

(3)限价商品住房取得契税完税证明或房屋所有权证满五年后方可上市销售，产权人按原购买价格与销售价格差价的35%缴纳土地收益及其他价款(即综合地价)。

七。土地增值税

【定义】土地增值税是指单位和个人转让国有土地、地上建筑物及附着物的使用权，并取得收入，向国家缴纳的一种税。转让取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去依法扣除的项目金额，作为计税依据。不包括以继承、赠与方式无偿转让不动产的行为；

【纳税人】转让国有土地使用权和地上建筑物、其他附着物产权，并取得收入的单位和个人；

【计税依据】纳税人转让不动产取得的增值额；

增值额=纳税人转让不动产的收入-法定扣除额；

【优惠政策】对居民个人拥有的标准住房，转让时暂免征收土地增值税。