贵阳房价(贵阳的房价现在是多少钱一平方米)

房地产市场下行，多个城市重启棚改。上一波棚改中，位于西南边陲的贵阳有一个叫花果园的棚户区改造项目，引起广泛关注。

这个建筑面积1830万平方米的项目，以铺天盖地的营销和超低的价格赢得了贵州及周边省份购房者的青睐。也让贵阳的房价一直保持在省会城市中的较低水平，一度创下连续23个月单盘销量全国第一的辉煌纪录。

以花果园为代表的超市市场建成后，贵阳房价经历了一波上涨。2018年也因为房价上涨明显被约谈。

但由于当地的经济实力和消费能力水平，贵阳近两年库存一直处于高位，去化周期大大延长，2021年超过20个月。克而瑞的数据显示，截至2022年6月底，贵阳广义库存超过1.8亿平方米，居全国各大城市之首。

庞大的库存让贵阳承受着房价的下行压力，这两年一直处于调整阶段。柯睿数据显示，自2019年以来，贵阳房价不断下跌，从11655元/平方米的高位跌至2021年的10401元/平方米。

如今贵州重启货币棚改政策，能否再次为这个沉寂已久的市场注入活力？

超级市场的诞生

建筑面积1830万平方米，容积率高达6.8，一梯九户十五户。楼高45层，商业200万平米，写字楼200万平米，人口过百万...

这组数据不是杜撰的奇闻，而是来自一个名为“花呗”的项目的真实写照。容积率过高，一栋楼贴一栋楼，板块被形容为“握手楼”。该项目位于贵阳市核心城区。

站在这样一个全行业都在强调品质和居住舒适度的时代，回望花果园这样的超级市场，自然充满了困惑和疑问，但这个超级市场有其独特的历史背景。

2010年之前，花果园项目所在区域还是棚户区。上世纪90年代初，大量流动人口涌入贵阳，在这里生活，人口混杂混杂，低矮破旧的房屋扎堆在一起，环境更加凌乱。当时在贵州省，城市化率落后全国平均水平15年。

为了改变这一面貌，2010年7月，贵州省最大的棚户区、贵阳市最大的“城中村”彭家湾片区改造拉开序幕。该项目由贵州当地开发商李鸿中标。2011年，公司收购相邻的五里冲片区改造项目，成为贵阳最大的城中村改造项目，成为未来的花果园项目。

据当地媒体报道，花果园棚户区改造项目拆迁面积共计400多万平方米，2万多户，涉及10多万人。

这个巨大的改造工程是全方位的。除了住宅建设，李鸿市还需要承担商业建筑、写字楼、十余所学校、六大主题公园等配套设施的建设。同时，项目规划的12条市政主干道也是开发商建设的。整个项目改造所需投资高达900亿元。

2015年，花果园项目竣工交付。这个主要针对贵州省内所有刚需客户的项目，自2010年10月一期开业以来，已经实现了连续23个月单碟销量全国第一的纪录，并因此享有“中国第一神碟”的称号。

多位贵州当地人告诉第一财经，当年花果园的营销会在乡镇召开，全省都能看到花果园的营销广告。

“如果你有兴趣看房，他们会开车接送，全程免费吃住。”曾经参与贵阳某超级市场建设的刘洋(化名)，如今在当地一家政府平台从事城市运营相关工作。他向记者回忆，项目一期、二期满足贵州省内所有购买需求后，花果园的营销开始向外省市推广。

超级市场的容量自然非同一般。到2020年，花呗有14.67万户，45万多人，40500多家商家和企业，日均人流量达到100万。

“花园真的很大，就像一座城市。”“北漂”李(化名)是贵州六盘水人。因为工作关系，他经常经过贵阳，对当地楼市相当熟悉。“他身边很多朋友的父母都在花果园买房”。他认为，一口气推出这样一个超级楼盘，"好处是开发商直接更新了一大块城市基础设施。"

不少分析人士也认为，贵阳的财政规模有限，因此借助社会资本，以超级市场的方式实现市政基础设施建设和城市升级。“贵阳等城市作为内陆城市，自身发展滞后，基础设施非常缺乏，城市化率低。以这种方式后来居上，也符合国家战略方针。”刘洋说。

在花果园之前，贵阳金阳新区有一个名为“世纪城”的项目，建筑面积600万平方米。“当时规划了一个十几万人的住宅小区，用来扩建贵阳主城区，缓解老城区的交通压力。”刘洋说，这是当时的第一栋大楼。世纪工程使这个地区变得生机勃勃。

但原花果园带来的居住体验并不美好，交通拥堵、治安差、环境差的现象屡见不鲜。有业内人士认为，如果运营不好，未来可能会成为新的“棚户区”。

经过一番大力整治和建设，现在的花果园以其核心的区位优势和便利的交通条件，成为贵阳人青睐的商业中心。“现在实体经济不太景气，但我在花果园完全感受不到这种氛围，晚上很热闹。”刘洋说，“反正花呗实现了很多低收入人群的居住梦想。是解决民生的工程，有其历史意义。”

高库存下的去化压力

除了满足当地人的住房需求，花果园的另一个重要意义在于它成功拉低了贵阳的房价。

2010年花呗第一次开盘时，均价6800元/平方米，与竞品均价基本持平。但由于开发商对去资本化和资金回笼的要求较高，2012年三期入市时，李鸿市将所有在售房价降至3980元/平方米。公开数据显示，该期产品开业月销售花果园7500套，销售额达28亿元。到2012年底，该项目的整体价格水平仅为4200元/平方米左右。低价策略，加上铺天盖地的营销，2012年实现销售额约240亿元。

2012年下半年，关于贵阳楼市“崩盘”的争议甚嚣尘上，但并不影响项目的销售。当时很多报道都用“熙熙攘攘”来形容花果园营业部的交易场面。毕竟“花果园的位置配不到4000元的价格。这样的性价比去哪里找？”李对说道。

未来方舟

花果园三期的超低价格，让另一个总建筑面积720万平方米的超大型市场——中天未来方舟在2012年以3580元/平方米的价格开盘，远低于同期其他项目近万元的价格。据嘉里数据显示，两个市场的年销售额加起来可以占到整个贵阳市场的70%。这两个项目对贵阳房价的影响不言而喻。

根据贵州当地咨询机构的数据，2006年至2011年，贵阳楼市成交均价从2775元/平方米上涨到4918元/平方米，但在2012年又下降到4670元/平方米，核心是两个超级市场的价格战。

“两大市场的低价多年来一直在压制贵阳的房价上涨，到2017年，两个楼盘的销售即将结束”，刘洋说。"受市场供求关系的影响，贵阳的房价开始出现上涨的迹象."

此后，贵阳的低价吸引了越来越多的外资房企。除了碧桂园、万科、保利、恒大、华润置地等已经布局的房企之外，2017-2019年，融创、大悦城、万达、旭辉、金茂、金科、龙湖、新城等房企纷纷踏足这个西南市场，开始占据主导地位。克而瑞的数据显示，2019年贵阳1309万立方米的总销量中，恒大、碧桂园、万科占比超三成。

与此同时，贵阳房价开始大幅上涨。2017年，贵阳商品房网上销售均价达到7239元/平方米，同比上涨16.8%。观山湖区、花溪区等热点区域均价已过万元。同时，受益于货币化安置，贵阳市商品房存量得到了很好的消化。2017年，地方商品房去化周期缩减至11个月。

2018年这种热度还会持续。2018年初，当众多一线和热点二线城市房价呈现降温趋势时，贵阳等7个城市房价却保持上涨。统计显示，当年1月，贵阳新房价格环比上涨1%左右；同年4月，贵阳房价环比上涨1.3%，排名第一；5月，住建部就调控约谈12个城市，贵阳出现在其中。

但也正是因为2017、2018年贵阳楼市的高热度，各大房企在2019年加快了推货速度。但由于本地市场的消费能力和全国楼市的降温，贵阳的市场存量快速上升，去化周期延长至20个月。在2021年下半年市场走低的压力下，贵阳楼市越来越慢。根据克而瑞的数据，2021年贵阳的去化周期已经达到21.8个月。

下行的市场形势，加上疫情和房企的雷爆，让贵阳的高房价有所回落。据贵阳当地的房产中介介绍，总体来看，贵阳的房价与两年前相比，每平方米已经下降了1000 ~ 2000元左右。

尤其是花果园，曾经吸引了来自贵州省内外的众多买家和投资者。2021年，花果园E区的房源最高成交价为9400元，2022年以来，成交价一直在7500-8000元之间，部分房源挂牌价低至5597元/平方米。

“一开始花果园的顾客很多都是商务人士。在今年的大环境下，很多经营状况不好的个体户为了现金流，选择了套现”，中介说。“他们的成交价是六七千元。毕竟他们刚开始的时候，还不到4000块钱。”

“有些房企在贵阳拿了一块地一直不开发，也不敢开发”，刘洋说。“开发在这里投入了更多的真金铂金，但房子卖不出去，拿不回钱就陷在里面了。”

大数据产业成为发展引擎。

面对楼市下行压力，贵阳今年出台了一系列扶持政策。6月初，贵州省出台《贵州省进一步加快重大项目建设扩大有效投资的若干措施》，要求积极采取货币安置+奖励的方式推进棚户区改造，促进住房改善和房地产开发。

刘洋对家乡的发展持相当积极的看法。“楼市最低谷应该是去年。”其实不仅仅是短期的楼市刺激政策。从长远来看，贵阳正在加快城市基础设施建设，同时也在通过工业发展来增强对人们的吸引力。

贵州省地处云贵高原，素有“八山一水一田”之称。是中国唯一没有平原的省份，山地和丘陵占总面积的90%以上。由于地形的限制，贵阳也成为继北京之后第二个车牌号受限的城市。

早年经济受到明显制约，贵阳被视为最不发达的省会城市之一。虽然经过建国初期的三线建设和2000年的西部大开发，贵阳的交通、电子工业、国防科技工业有了长足的发展，能源优势得到了充分的发挥，但整体实力并没有得到有效的提升。

2010年，花园城市项目启动时，贵阳GDP刚刚突破千亿大关，总人口只有432万左右；西南省会城市昆明，GDP是贵阳的两倍左右，超过2000亿元。

贵新区华为数据中心

当年制约其发展的自然环境，从此成为其发展新兴产业的关键因素。地质结构稳定，能源丰富，电价低廉等。都让贵州在数据存储上有着天然的优势。由此，大数据产业成为贵州推动的新方向。

2013年，中国电信、中国联通、中国移动数据中心落地贵阳贵安新区，总投资150亿，规划机柜超10万个，服务器超200万台。这使得贵州成为中国第一个数据聚集地。

2015年，贵阳与贵安新区共建国家级大数据产业发展集聚区，“中国数字谷”正式落户贵阳。自此，作为首个国家大数据综合实验区的核心区，华为、腾讯、苹果等一批世界领先企业集聚贵阳贵安。

2021年，贵州数字经济增加值占地区生产总值的35.2%，比上年提高3个百分点。目前，贵州有25个重点数据中心在运行和在建，其中超大型数据中心11个，是全球超大型数据中心数量最多的地区之一。

随着大数据产业的壮大，贵阳的经济和人口规模也开始扩大。2020年，贵阳全年GDP将达到4311.65亿元，增速为5.0%；在省会城市中，这一GDP增速位居全国第四。2021年，贵阳GDP增速提高到6.6%；同期，贵阳市常住人口610.23万人，比上年增长1.9%。

除了加强产业实力，贵阳的自然环境也早已是一张靓丽的旅游名片。

当初很多选择在花果园置业的外地人都是看中了当地的气候。“重庆夏天很热，而贵州夏天最高气温30度左右，所以很多人都会来贵州避暑。”刘洋说，贵阳季节变化明显，但一年四季气温均衡适宜。“清凉贵阳”是盛夏的好去处。

在上海交通大学近日发布的“2022年夏季中国候鸟老年人栖息地适宜性指数”中，贵阳在75个候选城市中以93.83的适宜性指数排名第二，仅次于昆明。

这也是李将来会选择定居桂阳的原因之一。一线城市的高房价让年轻人对这个小城市望而却步，所以“以后必须回去退休。”贵阳作为省会，拥有贵州省最好的资源和环境。

在新一线城市工作的岳然(化名)也有回家的打算，因为“外面的房价太贵了”，但回家的基础是工作机会。他那些能在家乡找到合适工作机会的同学朋友都选择了留下。教师、医生或者体制内的工作“衣食无忧，生活压力也很小”。

刘洋告诉第一财经，今年上半年新中国2号文件出台，全面系统支持贵州发展，涉及农业、新型城镇化、传统产业升级、促进贸易投资等方面。“单纯从贵阳来说，它是全国的大数据中心。新的基础设施，上下游链条的发展，以及由此衍生的‘东算西算’，都是这辈子诞生的。贵阳正在争取国家的支持。”

诸葛找房数据研究中心分析师关荣学认为，随着贵阳大数据产业的发展和城市界面的完善，未来有望吸引大规模的改善需求，很可能成为贵阳市场新的增长点。

(文中图片来自当地政府网站或官方宣传视频截图)