2010年房价(成都2010年房价)

不难发现，但经常有很多人在媒体文章下抱怨房价的走势:10年前，听了专家的话，坚持不买房。看到自己手里的积蓄2010年可以买三室一厅，2015年可以买两室一厅，2020年可以买一厅。的确，过去十年，中国房价涨了不少。根据国家统计局公布的数据，2010年城镇居民人均可支配收入为19109元，而2020年城镇居民人均可支配收入为43834元，同比增长129.38%。2010年全国平均房价4725元/平方米，2020年全国平均房价9860元/平方米，涨幅107.83%。

应该看到，近十年来，中国整体经济实力快速增长，生活质量和收入水平都有显著提高。但是，楼市就不一样了。随着人口流动的不断“分化”，人们倾向于向一线城市、新一线城市、热点二三线城市和沿海城市流动。所以，对于人口流出量相对较大的城市，房价处于稳中有降的状态。并且房价下降的城市数量多于房价上涨的城市，但即使在这样的情况下，房价的整体涨幅也只能勉强赶上人均可支配收入，这说明整体房价主要是由少数典型城市拉动的。抛开一二线城市不谈，就连很多三四线城市的房价在过去10年也涨了好几倍。不知道当初坚持不买房的人现在有没有后悔？

如上所述，2020年中国平均房价为9860元/平方米。根据住房和城乡建设部公布的数据，2020年中国人均居住面积将达到40平方米。按照2.5人/户的平均水平计算，意味着买一套房要花费数百万元，达到人均“百万富翁”的水平。其实这个数据一点也不夸张。《第一财经日报》4月发布的数据显示，全国已有超过103个县的房价达到万元。那么有人会问:如果你在2021年买房，10年后你能像过去10年一样“收入翻番”吗？答案是否定的，主要有三个原因:

第一个原因是“住不炒”已经成为一种长效的调控机制。在2016年底的重要经济会议上，首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”的核心理念。2017年以来，过去房价上涨的趋势得到遏制，取而代之的是房价涨幅不断缩小。相关数据显示，2020年房价将上涨9.3%，而2021年上半年整体涨幅不到5%。据中原地产研究中心统计，仅8月份，房地产调控政策出台超过68次，1-7月叠加352次。整体调控次数超过420次，全面刷新历史纪录。在不断的调控下，房价涨幅也在缩小，说明房地产泡沫正在消除。

第二个原因是住房供给的数量远大于需求，房价上涨没有支撑。经济学家任泽平曾经说过:房价短期取决于金融，中期取决于土地，长期取决于人口。因为人口直接针对住房需求。换句话说，人口是决定房价走势的最终因素。公开数据显示，2021年8月底，百城商品房总库存达到377686万平方米，相当于3770万套待售房屋。另一方面，西南财经大学2017年发布的数据显示，全国住房空购房率为21.6%，空购房人数约为6500万。结合近三年年均17亿平方米的销售面积来看空购房总人数将达到7300万。换句话说，到目前为止，新房和二手房市场至少有1.1亿套住房供应。然而，城市居民的住房普及率已经超过96%。

第三个原因是房地产的“黄金时代”已经过去。6月30日，万科总裁郁亮主持了年度股东大会。郁亮表示:今年以来，房地产行业出现了“双集中”、三条红线等诸多变化。这些都说明了一个道理:钱比过去更珍贵，更重要，房地产行业正在回归普通行业。据克而瑞统计，9月份，百强房企总销售金额同比下降近四成，六成百强房企销售额同比下降三成。然而，“金九”却出现了约6%的环比下降，表现甚至比淡季还要糟糕。8月底，多家头部房企也召开了相关会议。融创董事长孙宏斌表示，下半年楼市将是“悲惨的”。万科CEO朱久生也说过，“活着比什么都重要”。

以上三个趋势足以证明，房地产过去10年的“辉煌”已经一去不复返了。目前房地产正在逐步回归普通行业。所以，那些希望在投资房产的未来“利润翻倍”的人，可以放弃这个想法，否则，他们可能会面临卖房困难，被“套牢”。但需要注意的是，房地产回归普通行业并不意味着未来房价会暴跌，而是会随着调控的不断进行逐渐稳定到一个正常水平。所以有住房需求的家庭还是可以选择买房的。那么到2030年，100万的房子会值多少钱？我们可以看看几位“前首富”的看法:

第一个是王健林。很多人可能不知道，万达前期是以地产带动的，后期逐渐转型为文化旅游产业。在采访节目中，王健林提到了他对未来楼市的看法:“随着城镇化的推进，未来一二线城市的房价会继续上涨，三四线城市和小县城的房价会因为人口流失和资源下降而下跌。”

第二个是李嘉诚。靠房地产连续15年蝉联中国首富的李嘉诚提出了一个经典理论:“决定房地产价值的第一因素是地段，第二因素是地段，第三因素是地段”。在套现2500亿买下半个英国后，李嘉诚卷土重来:8月中下旬，李嘉诚名下的长江实业公司斥资7.16亿港元竞得一块土地。今年年初，李还斥资102.8亿港元买下了香港启德机场最后一块黄金土地。

第三名是马云。提到马云，大家自然会想到马云几年前预言的“房价如葱价”理论(大致就是这个意思)。虽然目前明显是天壤之别，房价没怎么跌，但是洋葱价格反而涨了。不过马云给出的判断还是值得参考的。马云的判断是基于未来老龄化达到一定程度后，未来中国每对年轻夫妇都会持有多套住房，如果根本无法管理，就会成为负担。

不难发现，前三大富豪判断房价主要有两个方面，一是需求，二是地段。

1.住房需求

如前所述，当前楼市正呈现出明显的“分化”现象，表现为人口倾向于流向热点城市。对于一些人口流出量大的偏远城市，住房需求在减少，房价自然会下跌。但是对于热点城市来说，由于人口的持续涌入，买房租房的需求都增加了，所以房价比较有韧性，换句话说保值性比较好，不容易跌，未来大概率会稳中有升。

2.位置

可以说，地段是决定房产未来能否升值的最重要因素。以深圳市福田区上步路为例，双方房价相差已达数万元/㎡，最高相差近10万元。原因是房价高的边上学校多，对应的资源配置也比较齐全。目前虽然各区学校面临整改，但是地段好的房子还是能起到很好的保值作用。比如靠近商圈、医院、地铁站的房子，价格比其他地段贵很多，以后居住或出售都很方便。

所以也提醒今明两年需要买房的家庭。首先，不要抱着投资的心态买房。虽然房子会升值空，但是在高强度的调控下，房价涨幅肯定小于持有房子的成本。其次，不要买高负债的房子，因为房价暴涨的时代已经过去，未来以“稳”为主。最后，在经济条件允许的情况下，尽量选择人口流入量大、位于核心区的房子。