上海周边房价(上海周边最便宜的房价)

上海学区房有一种住房很特别，备受关注。

是纯学区房。

很多家长为了一个“学区房名额”花费数百万或数千万

但房子本身面积一般在50平米以下，不可能住一家人。

所以，在用完了深造的名额后，他们只能抛售。

但是你会发现，纯学区房的房价在二手市场上波动很大，有些猝不及防，只有学区房强了才能涨。

近一年多来，上海也对学区房政策进行了调控。此外，近日，链家网上发布了多套房屋的实际成交价格。

于是，我花了一天时间统计上海典型纯学区房的成交情况。

主要围绕上海相对公认的教育强区，包括徐汇、静安、黄浦、闵行、浦东。

每个区选1-2所小学，然后每个学校周边找2-3个二手小区。

最后，我们来看看这些学区。这一年来，市场上的房价涨了吗？还是你摔倒了？

01

纯学区房最近一年下降了很多。

还记得我们之前写的快乐花园吗？

春申板块第一梯队公办小学闵行实验。最夸张的时候，最高成交价是2021年初的10万/平米。

今年最新成交价格只能维持在6万/平米的水平，跌了将近一半。

同一个小区，同一个楼层，同一个面积，同一个户型，一年多就跌了145万。

我做了一个一年来同一户型的成交价格变化表，可以看得更清楚。

一套47㎡，一室一厅，去年2月最高值475万，11月跌的最狠。今年一直处于比较稳定的状态，在330万左右。

对于客户来说，同样一套公寓比一年前贵了145万，我觉得亏大了。

中介也不好过。现在实际成交的很少，成交量下降了很多。

我粗略算了一下。截至今年9月，欢乐园234街坊只成交了15套，而这个数字只是最近两个月的成交量。

为什么跌得这么惨？

本质上是因为学区政策的变化。

之前，快乐花园是一个真正的双学区，闵行实验小学的三个学区都对应着第一梯队的沈宋中学。

此外，小区本身与闵行实验小学万鼎校区一墙之隔，接送孩子上下学非常方便，这也是欢乐园最大的卖点。

另外这个小区是上海对口公立一线学校中上车门槛最低的。户型总价低，300-400万元就能入手，所以卖得很热。

直到闵行学区的整体规划组发生变化，增加了一所“曹星小学”，使得欢乐园不再是学区内安全的双校楼。

当然，房价之所以死，也和小区本身有关。这是2000年前的老房子，房龄超过25年，典型的又老又小。

都是50平以下的小户型。除了一个学区房，他们的居住价值都不高。

类似于欢乐园的纯学区房，很小的户型，不具备很强的自住属性。

它的价格波动也很大，一旦学区房资源被削弱，很容易跌。

02

有稳定的纯学区房吗？

第一个是黄山新村，是建平实验的对口单位。

最近一年，房价一直处于稳定状态，基本维持在9万/m2左右，略有上涨。

这个小区也是纯学区房，位于浦东金阳板块，对面是上海市九年学区建平实验小学。

建平实验附近，只有黄山新村想要低总价，因为这个小区是98年左右的回迁房。

来源:链家

住宅户型比较小，一套34平左右，最低总价可以控制在四五百万左右。

最近房价水平比较稳定。从去年11月到今年3月，一套60平左右的两居室，价格不但没有下降，反而上涨了20-60万。

但是历史成交很少，一个月只有2-3套成交。而且现在挂出的房子很少，目前能看到的只有8套。

对于一个九年重点学区来说，显得比较冷清。

于是，我专门咨询了一家连锁代理。

首先，今年的学区政策变化突然。

建平实验中学的招生通知显示，2023年的录取要求提前两年落户。

但是，2022年之前，就整整一年了。很多人没想到这一年变化这么大。结算从一年变成了两年，一下子停了很多家长。

另一个问题是贷款。黄山新村的核定价格太低，银行贷款是按照核定价格计算的，所以贷款金额变少了。

比如一套总价650万，首套大概能贷280万，也就是说首付需要370万，相当于总价的50%到60%。

所以预算不足的客户不会考虑这个社区。

但从房价变化来看，考虑挂学区房的客户更安全。

二、鼓山社区一至四街坊，位于对面双学区。

浦东杨静板块的纯学区房，有一个很强的学区房，和六师附小的双一梯队学区房，金彩北校相对。

来源:链家

一年来，小区单价基本维持在9.5-11万/m2之间，四五百万只能买到50 m2左右的小户型。

但是25岁以后，社区整体涨幅不高。

第三个是岳阳路77巷，建湘小学对面，第四个是建西小区，向阳小学对面。

这两所小学是徐汇第一梯队小学，位于建国西路板块的建国西路-向阳南路。

这两所小学是初中和二中的对口，特别是初中，是徐汇区的一所公办初中。市重点升学率30%，是很多家长的首选。

整体对口住房老化严重。

有很多八九十年代的房子，甚至更早的怡园，也就是四十年代的房子。

岳阳路77巷，建西小区都是1983年左右，都40岁了，比很多父母都大。

来源:链家

但房价极其抗跌。

建西小区新卖的25㎡小户型，平均差不多21万每平米。中介称，这是对口健翔小学的最低门槛。

另一个岳阳路77弄，一点也不便宜，单价15万/m2左右。目前成交很少，小幅增长6%-12%左右。

第五，四合园，首师附小。

建设时间也比较早。小区一部分是1990年到1995年老公的房子，目前还没有安装电梯。

而且公房面积比较小，20-40平米不等，单价在14-17万平米之间。我看了最近的交易。

同样是25㎡的小户型，一年半涨了8%左右。

但首师附小作为一流老牌学校，在上海是数一数二的。

它的入学要求一直很严格，需要提前三年落户。

一般上幼儿园就得把户口留下，不然就来不及了，就算报了名也很难被录取，最终还是会被统筹。

03

上海优质学区房的数量也有所增加。

黄浦老西门板块的复兴玉龙一期，目前单价已经超过24万/平方米。

同一个公寓区的房源，一年半增加了1090万套，几乎是总价的三分之一。

复兴玉龙对口学校是上海市百年老校蓬莱第二小学。是黄浦区口碑最好的第一梯队学校，第二梯队初中十中。

房价能涨，很大一个原因是学区房资源短缺。

其实蓬莱二小的学区房不多，很多老的已经全拆了。

据中介介绍，目前只有两三个小区互相匹配。除了复兴御宇，另外两个是石林花园和紫金花园。

而且，房子很少。目前只挂了一套复兴玉龙一期，石林花苑也只有两套。紫金花园连房子都没有卖。

另外，你会发现，同一个区域，同一个小学，不同品质的小区，房价也相差很大。

1997年紫金花园只卖7万/平米，2007年第二套新房卖13万/平米，而最新的万丽御宫高达24万/平米。

也就是说，即使对口在同一个小学，同一个校区，老破小纯学区房和优质学区房在同一所学校也是不同的生活。

来源:链家

这里对比一下这三个小区最近一年的房价涨幅。

很明显，紫金花园这种老小纯学区房的价格涨幅是最低的。

福星玉龙、士林花苑等优质学区房位于核心区域，居住品质好，既能抗跌，又能保值增值。

04

本质上，纯学区房的房价是随着学区房变化的。

我们统计学区房房价变化的时候发现了一个现象。

据不完全统计，除了闵行欢乐园，其他学区几乎都在上涨。

所谓纯学区，就是那种又老又小的学区。除了“学区房名额”，没有额外的生活品质和配套资源。

其实这种学区房很容易受到学区的影响。除非学区房很强，否则房价大跌很难预测。

上海也在慢慢弱化学区房，有两个政策影响最大。

一个是，去年3月上海学区新政策，按名额分配综合素质入学。

简单来说，重点学校的招生名额是按区、按校分配的，差不多一半的招生名额给了其他普通学校。

相应的，原来对口学校的学区房也不能保证100%准入，所以学区房的价值也不是瞬间就那么高了。

第二，去年8月，上海开始实行二手验证价。

里面有一句话。

“自2021年7月19日起，对新申请住房增加房源价格信息核查进行核查”

也就是低价三的最低价。

原价500w的房子，核实的价格可能只有70%。按照贷款总额350w计算，真正的首付也要从175w变成272w。

这两项政策从升学名额和学区住房质量双重评估社区价值。

所以学区房板块的房价正在慢慢接近它的真实水平，下跌的底线是房子本身的居住品质。

很多老的小的学区房都在跌，而地段好质量好的学区房价格还在涨。

以上是正文，从微笑到温暖。