房屋银行(日本房屋银行)

在房地产公司抵押偿还债务时，烟台银行陷入多起合同纠纷，房屋权属、不良风险等诸多问题暴露无遗。

中国科技投资龙敏公司

近日，烟台银行股份有限公司(以下简称“烟台银行”)旗山支行将烟台乐凯置业有限公司(以下简称“烟台乐凯地产”)和上海红星美凯龙房地产集团有限公司(以下简称“红星美凯龙”)等房地产企业告上法庭，案由是一起金融借款合同纠纷。值得注意的是，烟台银行近年来屡屡陷入“房产纠纷”，涉及的原因大多是烟台银行与房地产公司的房屋权属问题。

近年来，烟台银行房地产贷款占比逐年上升。2018年至2020年，烟台银行房地产贷款占比分别为20.91%、18.35%和22.49%，进一步逼近22.5%的监管红线；不良率长期维持在2%以上，高于行业水平，盈利能力也在减弱。

对此，烟台银行回复《中国科技投资》记者称:“受经济下行等诸多因素影响，银行业尤其是地方法人银行不良率较高。在外部经济金融环境日趋改善的总体形势下，烟台银行进一步加强信贷风险管理，强化贷款全流程、全生命周期管理，加快不良资产处置，资产结构进一步优化，信贷资产质量不断提升，不良贷款率逐年下降。预计今年不良贷款仍将实现‘金额和比例’的双降。

多次卷入房地产纠纷

近日，山东省烟台市中级人民法院的一份法院公告显示，烟台银行旗山支行将烟台乐凯置业、红星美凯龙、烟台乐天游艇俱乐部有限公司告上法庭，案件为金融借款合同纠纷。此外，企业搜索平台显示，烟台银行近年来还与多家房地产公司存在金融借款合同纠纷，而债务纠纷的背后，关键的诉因是抵押关系。

2020年12月31日，裁判文书网公布的多份公告显示，烟台银行与烟台金创房地产有限公司(以下简称“金创公司”)发生商品房预售合同纠纷，涉及多名业主，公开判决被法院起诉的案件有15起。

其中一名业主孙谋称，2010年12月24日，其与金创公司签订的商品房预售合同中约定，金创公司将位于烟台市芝罘区的房屋出售给孙谋，总价为34.95万元。合同签订后，孙分两次向公司支付房款共计25万元，其余房款在办理房产证后一次性付清。

此后，孙一直居住和使用该房屋，但公司从未为孙办理过房屋产权证。直到2019年3月，另一被告人王某以涉案房屋原为烟台银行所有，烟台银行委托拍卖公司将该房屋拍卖给王某为由，要求包括孙在内的全体业主限期搬离已居住十余年的房屋。

孙称其居住的房屋出售时公司已取得房屋预售许可证，涉案房屋由公司和烟台银行分别出售给孙和王。经法院查明，早在2005年12月27日，法院已裁定将金创公司拥有的位于芝罘区综合楼内面积为20657.54平方米的5653平方米房产及商业服务用地的土地使用权作为烟台银行相应债务7287.87万元抵押。

本案中，几个商家与金创公司签订的房屋合同是否有效，金创公司是否有权处分涉案房屋并不明确。目前，该纠纷尚未结案。据调查，金创公司已被法院列为失信被执行人。

类似上述案例的纠纷不在少数。多份裁判文书显示，烟台银行与烟台荣安房地产开发有限公司、烟台德胜房地产开发有限公司、烟台富润置业有限公司等多家房地产企业存在借款合同纠纷，涉及原因多为烟台银行与房地产公司的房屋权属问题。

烟台银行对中科投表示，“烟台银行对房地产贷款业务的主要风险控制措施包括:关注房地产项目公司的风险，要求负债率低，开发经验丰富；发展区域优越，市场前景广阔；抵押物价值充足、有效、无瑕疵”。

“在业务开展过程中，部分房地产企业贷款违约，我行将依法向法院提起诉讼，维护我行合法权益。房地产贷款是否会对我行造成损失，取决于房地产的最终拍卖价格，处置价格一般由司法机关面向市场拍卖。银行的房地产不良贷款一般通过诉讼、资产转让、整合等方式进行处置、盘活和化解。房地产贷款业务是我行信贷业务之一，我行一直严格按照监管要求发放房地产贷款，没有任何违规或超额度的情况。”烟台银行表示。

对于上述纠纷，冰建科技研究院高级研究员王世强表示:“银行在房地产按揭贷款中最大的风险来自于房企多卖一房，按揭资金被挪用，房企其他项目出现问题导致经营困难，导致银行贷款违约。”

香颂资本执行董事沈梦对中国科技投资表示，“在房地产行业的强监管下，资金链和现金流陷入困境，导致偿债能力大幅下降，而中小房企则在采取多房出售、多房收费等不规范措施寻求资本补充。银行在基本的信贷审查基础上，发放贷款时还要注意政策风险和企业道德风险。”

“如果房地产企业无力偿还贷款，银行将不得不强行接受拍卖抵押物。但目前房地产市场低迷，变现不易。银行可能不得不接受坏账的结果。如果房地产项目还在建设中，风险和不确定性会更大。”沈梦进一步补充道。

不良率高于行业水平。

近年来，不良率居高不下、房地产贷款占比越来越大、盈利能力减弱成为烟台银行发展的痛点。

从近几年的表现来看，烟台银行个人住房按揭贷款略有下降。2018年至2020年，个人住房贷款占比分别为16.00%、14.07%和15.84%。相反，房地产贷款占比逐年增加，更接近监管红线。

2018-2020年，烟台银行房地产贷款业务占比分别为20.91%、18.35%、22.49%，呈波动上升趋势。银监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》明确，城市商业银行房地产贷款上限为22.5%，个人住房贷款上限为17.5%。

同时，从担保方式来看，烟台银行的抵押贷款呈上升趋势，2020年已经成为贷款占比最高的一项。具体来看，2018年至2020年，烟台银行按揭贷款分别占贷款总额和垫款总额的31.10%、29.90%和43.73%。

“很多时候，房企经营状况的变化是在贷款发放后发生的。银行应重点关注房地产公司或有负债、对外担保、关联公司司法诉讼、企业负面新闻、企业实际控制人变更等情况。”王世强说。

2014年以来，烟台银行不良贷款率长期维持在2%以上，资产质量承压。2014年至2020年，烟台银行不良率分别为2.62%、2.78%、2.52%、2.16%、2.97%、2.41%。截至2021年6月末，烟台银行不良率为2.45%。

相比之下，银监会披露的数据显示，到2021年二季度末，城商行平均不良率为1.82%。此外，烟台银行核心一级资本充足率持续下降，从2018年的10.42%降至2020年的8.4%，今年6月末进一步降至7.86%，而监管划定的底线标准为7.5%。

信用风险持续暴露，烟台银行盈利能力也在减弱。2018-2020年和2021年上半年，烟台银行净利润分别为2.05亿元、2.06亿元、2.16亿元和1.55亿元，对应的同比增速分别为-55.96%、0.59%、4.87%和5.57%。虽然增速略有上升，但相比2013年的巅峰，256.35%的净利润增速大幅下降。

中国程心国际资信评估有限公司在2020年12月对烟台银行的评级报告中指出，该行通过转让等方式加大不良贷款处置力度，不良贷款得到改善。但展期、借新还旧、不还本金和续贷占比较高，资产质量下行压力依然存在。更大的拨备对净利润的增长有很大的负面影响，整体盈利能力较弱。

针对业绩问题，烟台银行向中国科技投资表示，“近年来，受经济下行等诸多因素影响，银行业尤其是地方法人银行不良率较高。当前，中央政府和地方各级政府都在积极打好防范化解金融风险的攻坚战，取得了明显成效。在外部经济金融环境日趋好转的总体形势下，烟台银行进一步加强信贷风险管理，强化贷款全流程、全生命周期管理，加快不良资产处置和资产结构调整。预计今年不良贷款仍将实现‘额率双降’”。