中交地产集团(中交地产董事长换人)

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彭发自北京

就中交地产而言，刚刚过去的2022年上半年依然不“友好”。

8月29日，中交地产(000736。SZ)发布了2022年中期业绩。公告显示，今年上半年，中交地产实现营业收入124.42亿元，同比增长151.39%；归属于上市公司股东的净利润8425.4万元，同比下降47.87%，扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润4546.75万元。

销售方面，2022年上半年，CCCC地产实现全口径签约销售面积104万平方米，同比下降15.58%；合同销售金额205亿元，较去年同期下降35.94%；销售货款金额195亿元，较去年同期下降24.71%。

截至6月末，CCCC地产货币资金105.6亿元，较去年末减少1.6%，其中限制类资金18亿元，短期贷款30.9亿元，较去年末8.9亿元大幅增加；一年内到期的有息负债为223.5亿元，比上年末的177.9亿元增加45.6亿元。

资金情况不容乐观，但CCCC地产认为风险可控，并为其项目公司提供频繁的资金援助。截至2022年6月底，CCCC地产提供的外部财务资助累计余额近130亿元，占公司2021年末经审计的归属于母公司所有者净资产的399%。其中，存在股权关系的房地产项目公司股东借款余额约为85.84亿元，占公司2021年末经审计净资产的263%。

对于CCCC地产频繁的对外担保操作，IPG中国首席经济学家白文熙在接受记者采访时表示，CCCC地产的超额担保表明，面对高杠杆、高负债驱动的高周转模式所支撑的规模增长的行业共性，它也不例外。同时也说明CCCC对融资的高度依赖，不仅推高了CCCC的流动性压力，还面临连环担保带来的或有负债压力。

甚至踩“三条红线”

在行业调整期，中交地产延续了去年营业收入的增长趋势。上半年营业收入突破100亿元，同比增长151.39%。中交地产表示，上半年营业收入大幅增长主要是本期交房结转收入项目增加。

同时，房地产开发及其他业务的营业成本也增长了176.8%，高于营收增速，导致毛利率下降8%，净利润大幅下滑。上半年，中交地产实现归属于上市公司股东的净利润8425.4万元，同比下降47.87%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为-4546.75万元，同比增长87.08%。

与归属于上市公司股东的净利润下降相比，CCCC的小股东获利颇丰。上半年归属于少数股东的综合收益约为2.48亿元，较去年同期增加1.38亿元，贡献了CCCC上半年的巨额净利润。

在融资方面，虽然有央企背景，但CCCC地产的融资优势并不突出。其银行贷款平均融资成本为3.8%-6.5%，债券平均融资成本为3.52%-4.99%，信托融资平均融资成本为6%-8.5%。而且高成本的信托融资占中交地产新增融资的65%以上，利息跃升进一步加大了偿债压力。

近年来，CCCC房地产的负债规模一直在直线上升。2019年至2021年，总负债分别为414.51亿元、866.11亿元和1240.17亿元，流动负债金额也有所增加，分别为285.1亿元、437.74亿元和772.68亿元。

现金流方面，2019年至2021年，中交地产经营活动产生的现金流量净额分别为-46.12亿元、-187.4亿元和-44.52亿元。投资活动产生的现金流量净额分别为-7.71亿元、-15.39亿元和-41.6亿元。

拉长时间轴可以看出，2013年以来的9年中，只有2018年CCCC地产经营活动产生的现金流量净额为正，其他均为负流入。投资产生的现金流量净额仅在2014年为正，达1.59亿元。

到2022年上半年，投资活动产生的现金流量净额仍为负值，但经营活动产生的现金流量净额有所改善，较去年末的负值转正，同比增长124.31%。中交地产解释称，这一变化主要是因为土地款减少。

今年上半年，CCCC新增土地8宗，总地价163.71亿元，股权价格63.55亿元，其中今年一季度拿地6宗，总价137.53亿元，二季度投资明显放缓。

白文喜认为，CCCC地产是所有上市央企开发商中唯一踩了“三条红线”的房地产公司。无论是融资新债，还是参与土地拍卖，都会给这个企业的经营带来很大压力。

CCCC房地产的基本面情况并没有显示出与二级市场有一定的相关性。今年上半年，CCCC房地产的股价走势异常动荡。最疯狂的两个月，20个涨停板，9个涨停板。目前CCCC地产走势趋于平缓，股价已于8月30日回调至12.28元/股，较5月中旬的年内高点31.71元下跌61.27%。在股价一路走高的时候，公司前三大股东中交地产集团、重庆渝富、湖南华夏几乎同时开始减持套现。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣学认为，股东减持套现与自身资金需求有一定关系。但与此同时，由于CCCC地产负债的快速增长，以及项目公司频繁的资金支持和土地收购，本已承压的资金进一步吃紧，企业经营风险可能相应上升。因此，股东减持也可能是对企业发展前景乐观程度下降的一种表现。

规模扩张的“后遗症”

经营现金流如此紧张，CCCC地产的“不同于央企的常态”反映了其对规模和行业地位的渴望。

2016年，七大国企改革试点之一的中交集团开始加快改革重组，并于年底将试点方案上报SASAC。2017年，中交地产集团旗下上市平台中国地产正式更名为中交地产。

按照时任CCCC副总裁宋海亮的要求，以此为起点，地产集团作为CCCC旗下从事房地产的二级专业子集团，不应该止步于前端，而需要有更大的目标，与CCCC的地位相匹配，做到前三二。随着对规模的渴望，中交地产开始一改谨慎保守，风格变得犀利激进。

2017年，中交地产土地成本仅为13.91亿元，较2016年增长6.98%；2018年，中交地产土地成本激增至20.42亿元，同比增长30.42%。

2019年7月，“强硬派”总裁李永谦回归后给中交地产定下新目标:“2019年冲刺350亿，2020年500亿，2023年远超1000亿”。因此，2019年，中交地产土地成本进一步增至49.31亿元，同比大幅增长141.52%。这一年，中交地产在营业成本中的占比也达到了46.97%。

近两年，在行业大环境的影响下，房企拿地非常谨慎。CCCC地产的土地成本虽然没有2019年那么激进，但依然维持拿地状态。

中交地产年报显示，公司近年来加大了拿地力度。2020年，中交地产共新增土地30宗，建成区面积635.59万平方米，比上年增长176.90%。土地购买总价535.8亿元，股权价格252.54亿元；2021年，CCCC地产继续加大拿地力度，新拿地24个项目，对应新增土地储备总建筑面积371.7万平方米，新增土地底价合计约388亿元。

土地上的“高歌猛进”增加了业绩压力。财报数据显示，2021年CCCC地产合同销售总额仅为560亿元，同比微增5.07%；存货周转率为0.12次，较上年的0.22次大幅下降。

到2022年6月，虽然中交地产拿地规模有所下降，但销售疲软态势依然明显。上半年，CCCC房地产总合同销售面积104万平方米，较去年同期下降15.58%；合同销售金额205亿元，较去年同期下降35.94%；销售货款金额195亿元，较去年同期下降24.71%。

中交地产在资金压力下，通过出售股权、增加合作方资本等方式，将众多控股子公司改造成不需要合并的合资公司，并频繁调用子公司的富余资金。据不完全统计，2021年至2022年，中交地产从其合作项目公司拨付结余资金90.31亿元，利率大多在5%以下，远低于大股东8%-10%的利率。

白文喜认为，CCCC地产配置资金还是因为资金紧张，负债高，还债压力太大。通过调整其子公司的股权，可以将原来必须合并会计报表的控股子公司变为不需要合并会计报表的关联公司。由于不合并会计报表，填列会计报表时会消除关联公司的高负债，财务报表的负债率也会相应降低。

销售方面压力很大。

从土地储备到销售目标，再到盈利能力，最重要的是交易能力。2021年5月，CCCC地产和卓越集团成功从北京市一批集中供地中获得昌平区生命科学园和马连店两宗地块。项目名称为北青纪昀和奥森肖春，10月份陆续入市。

在股权结构上，中交地产和中交地产集团分别占两个项目的59.98%和82.99%。但在交易方面，北青纪昀由卓越运营，中交地产由奥森肖春负责。

在销售方面，北清纪昀自2021年10月入市以来，已预售11栋962套房源。截至8月30日，网签546套，网签率56.76%。几乎与此同时进入市场的奥森·肖春批准出售620套房。截至8月30日，签约243套，网签率39.19%。

除了与北青纪昀的正面竞争，奥森肖春还面临着昌平区多个项目同期销售的压力。目前昌平区的新房市场，有集中供地、新盘入市、限竞房遗留、老地新售等9个项目同时在售。除了国御燕园(指导价39000元/平方米)和中海李慧芝(网签价48000元/平方米)外，其余项目多位于50000元/平方米至62000元/平方米，同区域同质化项目供应井喷，将对奥森肖春未来销售造成一定压力。

项目存量方面，CCCC地产开发的海淀幸福里、亦庄橡树湾的商品房，以及北京山东郡、北京CCCC富力亚郡的合拍品房已经清算。占股49.9%的延庆新城项目欢喜府，2019年10月开盘，但未能查到合同信息。截至目前，该项目发放的三张预售许可证均已到期。

值得注意的是，自去年第一批集中供地以来，中交地产从未在北京土地市场通过招拍挂方式拿地。除了目前的奥森肖春项目，没有其他住宅项目和土地储备，中交地产北京市场告急。