北京乐高乐园()

2022年可能是北京的“房山年”。

目前北京西南新城房山区，二手房均价只有3万+，新房均价4万+左右，是北京新城房价的“洼地中的洼地”。

即使“长阳”位于房山核心区，最好的二手房也在5万平米以内。

相比其他新城，比如顺义、昌平、大兴，房山区的房价至少在1-2万元/平方米。

所以房山是北京五大新城之一，更值得关注。

2022-2025年，我们认为房山可能会迎来一系列“重大利好”消息，可能会让房山打一场彻底的“翻身仗”。

【01】

3万西城区居民将“如释重负”

房山长阳“被锁”

“西城第十二学区”模式

2017年，北京提出在“房山长阳06-07地块”建设“西城区安置房区”，将房山长阳作为“首都中心城区承接人口疏解的重要区域”。

根据规划，位于房山长阳的“西城安置房片区”分为17个地块，总建筑面积200多万平方米，用于承接西城区1万户3万人。

未来五年，西城区的“人口疏解”将逐步迁入房山长阳。

那么这对房山会有什么影响呢？

在北京“人口郊区化”的发展模式中，只要是东西城的“安置房区”，东西城的优质“学校、医院”都会被分配。

这种模式被称为“西市十二学区模式”，意思是如果你在郊区，你可以享受到西市或者东市最好的医院和学校。

比如北京积水潭医院分院+北京市第161中学+北京市玉祥小学，已经分配到昌平回龙观西城安置房区域。目前该区域二手房房价已经超过6万，部分项目甚至达到8万。

因此，未来随着房山区“西城疏解居民”的迁入，配套水平将大幅提升，大量“优质学校、医院”已经在路上。

【02】

宣武医院+清华附中+人大附中

预计落户房山长阳

房山区是北京目前唯一没有“三甲”医院的新城区。尤其是“武警总医院、北大人民医院”项目流产后，房山急需“三甲”医院迁入。

据最新消息，宣武医院将接手北京大学人民医院，落户房山区长阳“06街区”，成为房山区首家“三级甲等医院”。

至于房山的教育，一直是影响房山房价的最大因素，因为房山几乎是目前北京新城引进“优质教育资源”较少的板块。

这么多年过去了，还是引进了北京四中，比较优质。比如首师大实验学校，北京十二中就很常见。相比其他新城板块，差距还是比较明显的。

所以，不仅房山的“普遍高率”在北京始终排名靠后，而且知名学校太少，无法吸引市区人口，严重影响房山的房价水平。

2022年，房山将加快引进清华附中、人民大学附中两所“名校”。

目前“清华附中”的位置已经基本确定，就在北京四中东侧。目前已经开工建设，是一所“九年一贯制学校”。

但“人大附中”目前的位置还不确定，很可能会设在长阳地区。

现在北京搞“集团化办学”，集团成员内部教师会大规模轮岗。西城和海淀的很多老师将可以轮岗到房山，这将大大提高房山“优质成员学校”的教学水平。

房山整个长阳地区很像“亦庄河西区”，优质的会员学校，高档的住宅，三级医院，地铁。

理论上这个区域的房价应该达到5万+的水平，一些好项目的房价应该超过6万。

【03】

乐高乐园“位于长阳”

房山的“商住”有了“救星”

对于2022年的房山区来说，最大的利好就是“乐高乐园”终于要开工建设了。

据北京发改委消息，“乐高乐园”项目是北京市2022年重点项目之一，将于今年正式开工，项目选址也从原来的“青龙湖”变成了“房山长阳镇”。

根据国家发改委的公告，应该是“乐高乐园一期工程”，建筑规模30万平方米，包括主题公园、酒店、商业街、停车场等。

房山做大做强“长阳镇”的野心已经“显而易见”。

从区位来看，“文旅工程”的区位图爆发初期的房山区长阳，就在梁静铁路南侧，距离房山地铁广阳城站约2.5公里。这个位置应该是“乐高乐园”的唯一选择。

乐高乐园的位置不仅可以辐射房山、大兴的居民，还可以通过房山线、京良庄铁路辐射市区居民。

一旦未来“乐高乐园”建成，房山长阳镇、大学城周边的房价和租金肯定会有很大提升。

假设2025年“乐高乐园”一期可以成功运营，那么周边地铁的小型商住楼租金至少可以翻倍，小型商住楼前期投资回报率可以显著提高。

至于房价，周边品质较好的二新房房价可以超过5万，而小商住的房价可以达到3万左右，应该在意料之中。

环球影城数据显示，下半年受疫情影响人数约210万人，住宿收入增长1.2倍，商业及其他收入也大幅增长。

综上所述，我们认为房山作为“北京新城”最后一个房价“洼地”，其实是有一定发展潜力的，关键在于北京优势资源的“植入”。

尤其是优势医疗、优质学校、重大项目落地，是房山目前最需要的“短板”。

随着宣武医院、清华附中、人大附中、乐高乐园等项目的逐步落地，房山这个“最后的洼地”爆发只是时间问题。

同时，在“李金娣铁路线”、“S6线”、“次中线”等轨道交通的加持下，房山对城市人口的吸引力必将逐步增强。

在房山长期站岗的“业主”，尤其是小型商住楼的业主，可能受益很大。不管他们是长期待价而沽，都应该有不错的收益。

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