远洋太古里(西安远洋未央华府)

永远对业务的进展保持好奇。

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文案:特里

昨日，位于武汉汉阳河畔的鸳鸯集团归元寺综合开发项目，在历经三年的征地后，终于有了官方公告:我想见你，鸳鸯李。

在官方公告中，“创造眼”这个名字让我很激动:不应该叫“归元里”吗？你们最后是怎么确定案名的，竟然是“武汉鸳鸯巷”？

谭说，除了城市里的英语部分还不错，它太.....没有创新的...估计又要引起业内轩然大波了——“远洋到底有多爱太古？」

说起来，在我的印象中，远洋商业和太古地产之间的羁绊已经无处遁形。

只记得我写过很多关于成都海洋太古里的文章，几乎每次给朋友看预告的时候都会被提醒一定要把整个项目的名字写出来，“成都海洋太古里”。

对“海洋”这个品牌的认可，是从“成都海洋太古里”这七个字开始的。这七个字流传最广，市场认可度最高，是前两个字，后三个字。

有意思的是，今天，这个最没有意义的词“海洋”会成为这篇文章的第一主角。毕竟，从成功的合作案例中走出来，敢于直面行业“嘈杂之声”的“海洋”，似乎已经过了很久，一场“翻身仗”正在酝酿。

当然，如果你一开始就抱着“这不是又一个假太古里”的偏执想法，那这篇文章就不用看了。

我确定我爱太古的商业项目，但我绝不会做出这样的判断:“任何一个单独与太古合作类似项目的开发商，一定是抄袭或抄袭。”

虽然狭隘的双重标准无处不在，但我相信我们都有理性思考的能力。

01

太古里VS李元阳

掀起国内街区式商业热潮，至今稳居第一的成都海洋太古里，开业五年有余。受到了行业内外B端、C端媒体人以及各平台KOL、主播的持续欢迎，成为“宇宙时尚潮流中心”。最近因为街拍内容太抢眼，上了ins，震惊了全世界不懂东方时尚的歪坚果。

TA不仅仅是一个商场，更是成都人的骄傲，外地人的期待。我在、渝、汉等各大城市的“商业爱好者”中潜伏了很久，发现大家说得最多的就是，“我们这里有个太古里。」

被“成都海洋太古里”这个7字案名洗脑了很多次。很多普通消费者我都不愿意问。你知道太古里的全称吗？99%的人都会一脸懵懵懂懂的回答我“不是成都的太古里吗？」

似乎无论怎么强调“远洋”二字，大家记住的还是太古里——但事实是，这个项目确实是远洋集团和太古地产联合开发运营的:

截图自百度百科

而且这种“联合开发运营”不是“单方面”的合作，而是双方各占50%的股权，绝对平等合作。

然而，在这个项目风靡全球之前，太古地产就已经出版了广州太古汇、北京三里屯太古里、INDIGO(也是远洋和太古共同开发运营)等优秀商业作品并获得广泛好评，而远洋集团在房地产等其他多个行业也深耕多年，但在商业地产领域却没有对等的“作品”。

但在商业领域的知名度不如太古，并不代表中远没有精耕细作的企业基因:毕竟成都中远太古里有今天的成功，中远集团的贡献和努力是绝对不可忽视的。

如今，拿下武汉最后一个黄金内环核心开发带，拥有240万平米旗舰综合开发项目的远洋，似乎以“推动汉阳商业崛起，重构武汉三镇商业格局”为己任，重塑中国商业地产行业对“远洋商业”的认知。

然而，最令人担忧的是，在这个总投资400亿元、总体量240万立方米的“巨无霸”城市综合体中，有一个17万方的商业“鸳鸯里”，不仅有着与成都鸳鸯太古里高度相似的物业外观——与当地文化深度融合的民俗街区(见下图)，还有着与太古里相同的项目名称，不禁让人产生遐想。

武汉远洋里项目效果图

都是块工程。武汉远洋运输公司是要“复制”成都远洋太古里的成功经验，还是要另辟蹊径，独当一面，开创商业新篇章？

要理解这个问题，首先要理解它们之间的联系和区别。于是我仔细查阅了两个项目的资料，整理出以下核心信息。

当然，还有很多维度没有整理出来，还有很多维度需要在海洋中打开才能知道。但是从上面的表格中，我们可以看出一些端倪:

1.海洋比太古里大得多，商业内容空的想象空间更大，但在后疫情时期，也意味着更难招商。

2.配套的商业品牌比太古里还多。“零距离”消费群体更大，构成更多元化，但也意味着项目定位更具挑战性。

3.从武汉三镇、众多商圈的集聚格局来看，鸳鸯里或许会成为“世界屋脊”的新中心，但其“武汉最后的黄金滨江带”区域潜力巨大，但孵化尚需时日。

武汉远洋李项目业态分布效果图

简单来说就是处于远不如成都远洋太古里的地位。凭借自身并不太丰富的商业运作和管理经验，远洋不得不独自承担一个比太古里更大、更全面、更需要耐心和毅力的庞大城市综合开发项目。

面对那么多可以预见的困难，我从远处见证了海洋中的“倔强”:明知山有虎，我更愿意去它们那里旅游。

与我2018年看到的相比，最新版本的设计方案不仅没有降低难度和“偷工减料”，反而加大了难度部分的投入和研发:如何处理文物与商业繁荣之间的动静平衡？如何减少恶劣天气对邻里的影响？

这些表中没有提到的难点部分，包括与当地文化的深度融合，建筑设计和空规划层面的“重点努力”，以及项目的初期定位规划和产品逻辑的研究策略等。，这正好给我一种远洋商务“三日不见”的感觉。

具体说一下吧。

02

汉阳VS汉口

作为2020年举世瞩目的城市，九省通衢的“东方芝加哥”武汉，在历经多年的本土化商业“管制”后，似乎正在迎来一个后疫情时期的“口岸开放新时代”。这一点从即将推出的武汉恒隆和第二款K11就可以看出来。

此时，只靠一首《汉阳门》唱响的汉阳，似乎有些“沉默”。

这是我们去年3月份做的武汉商业项目分布图。可以清楚的看到，位于左上中板块的汉口和位于江南的武昌，都有相当数量的商业项目值得一去。只有位于长江以北西南的汉阳几乎没有商业项目。

但有意思的是，远洋里项目位于西南(汉阳)长江沿岸，东北最繁华的滨江商业带(汉口)，长江对岸的武昌地区(武昌)，不仅地理位置接近，通达性极佳，而且位于武汉城市规划“长江主轴线”的“核心区”。

武汉远洋里项目区位图

简单来说，就是元阳里的所在地，也就是武汉商业格局中的“世界武汉商业屋脊”，因为开发早，年代久远，一直没有开发出来——江北大桂苑文化区。

如今，武汉已经从“三镇时代”走向“长江时代”。长江主轴及其核心区可以说承载了提升城市魅力和竞争力的历史使命。大版图区域优势明显，区域内地块价值也相应水涨船高。

武汉远洋里项目所在的土地，属于长江北岸资源稀缺的内环大贵源文化影业。同时享受长江轴和文明之心双重政策加持，文化沉淀、交通红利、区域升级等多重利好迎面而来。从区域规划和城市发展的历史节点来看，远洋里地块的“潜力股”称号已经站稳脚跟。

武汉远洋里项目交通图

资料显示，项目辐射范围覆盖城市滨江中高端住宅区和多省市示范中小学，5km辐射城市中高端居民约170万人。旗下住宅及公寓产品“海洋东方世界观”、“海洋回归元MAX”，也是2019年武汉住宅及公寓双料销售桂冠，也是武汉新中产家庭改善型置业的首选。未来五年，汉阳将新增甲级写字楼约106.7万立方米，进一步引进商务人士7万余人。

利好的宏观政策、蓄势待发的区域潜力、仍在酝酿的人口红利——这些都证明“远洋”生逢其时。但我最关心的是，该地区极重的历史文化载体会与海洋产生什么样的“化学反应”？

武汉归元寺大门|据汉斯韩生

归元寺，海洋中的“邻居”，又被称为“汉之地”，近400年来一直以人文环境著称。如今，它不仅是全国重点寺庙，“四大佛教丛林”，也是荆楚文化的重要代表之一。

归元寺每年都会迎来300多万中外游客。甚至当地人也一直保持着农历正月初一到十五在归元寺祈福的习俗。

这一带不仅有归元寺，还有两条古代商人的“财路”:横河-汉江古道和舒洁-西街。

如果你有幸在汉阳遇到一个老人，把一个小凳子搬到路边，讲那些传说和故事，我相信要三天三夜才能讲完。

我参观这一带的亲身经历是，汉阳当地人对这一带有着很深很长的感情。物理空房间里的这些历史遗迹，与每个人心中的文化血脉紧密相连，是代代相传的文化积淀。也是汉阳人与生俱来的情感承载和文化自信的基础。即使外资进入市场，也能生硬地连根拔起吗？

海洋遇到的第一个问题就是解决当地文化和项目的深度融合。

其实2018年我们就在武汉找到了一个叫“HANS汉声”的地方人文大号(我很喜欢)，发了一篇:《汉阳|西街要拆了，墙上画的40个街坊跟它说再见》(戳下图查看原文)

这篇文章充满了浓郁的汉阳街区风味，令人印象深刻。

查阅史料发现，西街是武汉最古老的古镇之一，也是汉阳古镇到达归元寺的必经之路。

经过专家学者的研究论证，元阳里决定延续“横河街”的城市肌理，在西街打造“街道博物馆”的概念。它将通过艺术化的景观手法还原失落的典故和遗迹，邀请世界各地的艺术家共同延续“武汉记忆”，让新旧空交织，让过去与未来并存，让历史不会因为城市发展而消失。

未来西大街

西大街串联起来的，不仅是从古至今的商道、繁华都市，更重要的是武汉特有的中西合璧的“三堂两寺”。其中，归元寺作为当地历史文化的重要代表，是整个武汉的“精神堡垒”之一。

海洋的另一个正门是归元寺前的广场，寺前4700㎡的广场。

这是其山门的“最佳拍照点”，也将是春节庙会和周末集市的主要场所。已有300多年历史的归元寺会，在清代中叶颇有名气，曾被评为“国家级非物质文化遗产项目”。

香火鼎盛的归元寺|图网

寺庙广场效果图

圣母院，一座代表武汉独特文化的西式教堂，是一把历史和文化的双刃剑。

圣母大教堂，圣母修道院旧址，已有近百年历史，属于“武汉市优秀历史建筑和不可移动文物”。其高低壁柱，大小拱门，虚实对比，完美诠释了节奏感和节奏感，即使在当时的教堂建筑中也不多见。

巴黎圣母院示意图

海洋的做法是将紧邻城市主干道、靠近地铁入口、有独特展示的外广场，变成一个7400㎡的巨型公共广场“圣母院广场”，作为城市的地标，将圣母院广场改造成一个艺术中心。以它为中心的整个圣母院广场每晚都会上演音乐喷泉古建筑的投影秀。

通过严谨的研究和分析，将这些“形而上”的文化内核和载体塑造成更适合当代语境的环境内容和城市空。这不仅仅是一个简单的改造，更是一个大胆假设、小心求证的“文化复兴”工程。从海洋传递给我们的理念和实际行动来看，确实令人钦佩。

因此，在一步步解决与城市文化的融合与连接问题的过程中，远洋给出了明确的项目定位:“一站式、全客级文化商业地标”，开发整个项目的首要策略是坚决不打破城市与人的历史文化联系，这一点我认为也是非常好的一点。

海洋中的两层连廊通过市政天桥与桂园二期相连，形成1800米的景观步道，通往长江。

正因为如此，我开始更积极地了解这个项目。

在此，我也非常感谢海洋中的朋友们。为了让我更清楚的了解这个定位的实际落地方案，我前两天专程联系了我的微信视频，看了一遍《云沙盘》。

看完之后主观认为，如果项目最终呈现，规划方案不走样，那么武汉远洋里一定会成为极具代表性的“兼具东方性和全球性”的城市文商旅新地标。

继续读下去，你就会明白我的意思。

03

一个40度高温的街区

整个项目对我来说有三个记忆点:第一个是“大”，第二个是“太像成都远洋太古里”，第三个是“真的太难了”。

为了论证上一节提到的观点，理清“真的太用心了”的感觉，我们可以从多个维度释放这个项目的核心信息。

首先，从这一节的标题开始。

武汉作为中国最著名的“三大火炉”之一，从气候条件上来说，完全不适合在海洋中进行如此大规模的区块式商业。毕竟武汉每年夏天体感温度超过48的日子甚至比三伏天还要长。

冷夏炎热冬季的气候特点，很可能会大大缩短有效运营时间，阻碍客户的全时段拜访。这是海洋遇到的第二个难题，海洋已经下定决心做大宗业务了。

为了解决这个问题，海洋中的做法是:

1.地面和地下相辅相成空。

海洋广场将17万平方米的商业空间分为10万平方米的地上空间和7万平方米的地下空间，用各种结构串联起来，形成一个“半开放式街区”，通道畅通。7万平米地下空房，涵盖超市、电影院、美食街等业态。整个房间是一个圆形的动线，首尾分别与归元寺和地铁站无缝衔接。

海洋日照模拟试验

2.深入研究室内与室外的互动与过渡空。

世界著名的风工程和环境工程咨询公司RWDI对该地块的日照、风、降水等气候条件进行了持续跟踪分析，并建议在部分区域建设半开放式空房间。

法国的HDA艺术天花板工作室在这些区域创造了一个具有“云”形状的膜结构天篷。通过增加通风、遮阳挡雨、收集建筑余风，达到了凉爽夏之时、降低体温4℃的目的。

半透明天篷的设计灵感——建筑景观与云共生、建筑融合共存的云层。

此外，远洋里还在地块中央，以“城市绿洲”为理念规划了约1500㎡的“中央花园”。它不仅是项目中最大的半开放式疗愈室空，也是连接B1与地面的重要垂直动线枢纽。

B1的室内外区域由可开启的落地玻璃分隔，区域周围设有休息座椅，最大程度体现了游乐体验感。

英国景观顾问Morphis结合不同地区植物的不同特点，以绿洲园林景观、剧场社交台阶、艺术华盖为核心，将建筑、水景、绿植融为一体。效果图给人的感觉很舒服。

中央花园的半开放式空房间，既可以晒太阳，又可以开空调。

第二，整个项目的“设计”。

几乎所有参与整个项目的“设计团队”都是知名的。

项目总体设计由美国洛杉矶建筑设计事务所和华中科技大学荆楚建筑与文化专家谭教授共同完成。以国际化的视野和对传统文化的理解，共同挖掘荆楚文化的精髓，平衡桂园古建筑与现代功能需求的冲突，将荆楚经典融入现代设计，古街、新旧建筑相互穿插。52栋单体建筑通过露台和走廊串联起来。

“荆楚道古今”的建筑形式是多元化屋檐创作的天际线。

虽然最后的呈现形式很容易让人联想到太古里，但Ocean Ocean在建筑设计这个环节的努力程度令人惊讶:2018年的一场大学生设计大赛——跨越1500KM，我专程去看了一场建筑设计大赛，至今记忆犹新。

在实现“好看”和“好用”这两个终极建筑设计目标的过程中，几乎可以说海洋是“不计成本”的。举两个例子:

1.480m樱花景观大道。

翠微路之于归元佛寺，就像表参道山之于明治神宫一样，是面向其山门的“祈福大道”。无独有偶，武汉的樱花和日本的也差不多。

海洋海洋结合这两点进行思考，决定将长480米的翠微路改造成步行道，建设现代化独栋商铺并同步保护百年古树，同时种植近百株樱花树，形成真正的“樱花景观大道”

2.一种特殊的国际中式风格——“竹坊”。

因设计泰国知名社区项目Commons而变得炙手可热的设计师Amata Luphaiboon，在海洋中交出了第一件中国商业作品。

坦白说，第一次看到设计图的时候，我非常惊讶:阿玛塔从电影《卧虎藏龙》中汲取灵感，以电影中东方美人、轻功的经典画面为主题元素，营造出建筑“悬浮在竹海中”的视觉效果。

最令人惊讶的是，阿玛塔将整个区域划分成7x7m的网格，并在上面排列建筑，挑战7x7m单体建筑的极限空房间。

你能相信吗？近10栋楼都是立方体柱，截面7x7m！

看完之后满脑子都是消防条例怎么报，格式怎么填，后续怎么操作。我很难过地发现我已经在海滩上被枪杀了。

但海洋绝不是发烧。

从设计理念上，用玻璃长廊串联建筑，穿插在高耸静谧的竹林中，层层夹着“下玻璃上砖面”的组合形式，通过带状砖墙与玻璃的渐变演绎出节奏与律动。东方的设计手法特别注重建筑的虚实浓淡和通往隐居的曲径通幽。

从后期运营来看，为了给新生代带来突破常规、“非标准化”的惊喜体验，竹子广场以年轻客户为目标，以爱情、婚礼为主题，引入最新、最有态度、最有趣的周边业态，引入多家非标定制店，在“识别”和“记忆”上花大价钱。

圣心堂和绣品堂老建筑旁，竹林环绕。

Lawn 空为精致的户外婚礼预留的房间

第三，整个项目的“搭配”。

前面讲了17万平米的区块，里面隐藏了太多的记忆点。期望值自然不言而喻。

不过，除了街区，整个项目还配有100万立方米的高端住宅和32万立方米的精品公寓。与之仅一街之隔的桂园二期，70多万立方米的住宅即将开工建设。

在海洋中，3km覆盖超过51万客户，5km覆盖170万客户。目前，最近的家庭购物中心距离项目9公里。

优质家庭客户空的品质消费需求是白色的，必须填补。所以就有了这个非常有特色的迷你商场。

约20000平米家庭亲子迷你商城

该项目将亲子家庭业态融入约2万平米的迷你购物中心，主要以儿童零售、儿童体验、儿童培训等业态为主。，并与儿童主题屋顶花园相匹配，正好迎合了大量周边优质家庭的居住需求。

值得一提的是，这个未来婴儿散步度假村的屋顶花园的灵感来源于“时间和宇宙的变化”。整体设计色彩明亮有创意，并结合有趣的娱乐设施。亲子餐厅被它包围，视野开阔丰富。感受一下手稿设计。

另一个容易记住的“搭配”是隈研吾设计的酒店。

7a地块由日本建筑师隈研吾设计，靠近归元佛寺，包含一个10000平方米的精品酒店，一个约500个座位的小剧场和一个健身中心。

隈研吾先生从《云梦眠虎秦简牍》中寻找建筑灵感，巧妙地将荆楚文化融入其中。立面用竹元素编织出多重韵律的立面效果。小剧场的立面与酒店建筑的编织元素相呼应，同时呈现出舞台幕布般的展示面。

酒店空入口刻意夸张，呈现“独特洞穴”的视觉效果。作为幽静庭院的大门，可以近观庭院，远眺古寺，利用大门框营造丰富的景观层次。

可以说，海洋海洋是“多国建筑设计大师的国际中国风表达”。从宏观理念到实用细节，从设计思路到呈现方式，无一不体现出强烈的“慢建”情怀，这也正是我最乐于看到的商业样貌。

04

有期待和所有的期待。

从2018年10月开始接触这个项目，已经将近两年了。这两年，我路过全国各地的商业项目，300+养的或者经营的商场，在我眼里都是路过的，但留在我脑子里的只有那么几个。

中远集团在武汉的这个项目确实是其中之一。

秋日烈日下，我路过归元寺大门，马路对面是写着“240万平米城市旗舰综合体”的围挡。项目方的朋友在满是灰尘的路边接了我，然后在一个狭小局促的小会议室里，他拿着项目手册原件和我聊了一个多小时。

海洋中的多层次三维空房间

那天的情景深深地印在我的脑海里。因为在去之前，我真的没想到会遇到这么“拼命”的离岸业务项目，也不知道这个项目组的合伙人为TA付出了多少心血和宝贵的时间。

时隔近两年，终于等来了这个项目的第一次官方公布，也终于看到了千帆之后“海洋一英里”的最终“亮相”。就像武汉这座城市，2020年黑天鹅事件之后，可能会更加惊艳。

远洋与武汉2049联手打造城市文化商旅新地标

至于是否有必要对鸳鸯李和太古里进行比较，仁者见仁，智者见智。就个人而言，写完这篇文章，我发现我对远洋项目的疑虑和期待似乎平分秋色。

令人怀疑的是，这种“名字碰撞”究竟是为了“复制”成功经验，还是为了打破成功的枷锁？

期待的是，远洋可以携带更多的“硬武器”，给武汉非常困难的商业地产市场打一剂“强心针”，也让酝酿已久的远洋业务打一场漂亮的“翻身仗”。

这座古老的城市重获新生，再次繁荣起来。

保持温度和文化。

为了保持人与城市的联系。

袁元阳李，武汉

恪守初心，永远记住这个原则。

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