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1月15日，国家统计局发布了2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动统计数据。数据显示，昆明新建商品住宅销售价格同比上涨5.6%，环比上涨0.3%；大理新建商品住宅销售价格同比上涨1.7%，环比下降0.2%。

二手住宅销售价格方面，昆明同比上涨3.0%，环比上涨0.1%。大理同比上涨2.5%，环比下跌0.2%。

记者梳理发现，这是从2018年1月到2020年12月。36个月来，大理二手住宅销售价格指数连续三个月下降。新建商品住宅销售价格指数连续两个月下跌。

根据国家统计局此前公布的物价指数:

9月份，大理新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.2%，同比上涨4.2%；二手住宅销售价格指数环比上涨0.3%，同比上涨4.5%。

10月，大理新建商品住宅销售价格指数与9月持平，同比上涨3.5%。二手住宅销售价格指数方面，大理环比下降0.1%，同比上涨4.0%。

11月份，大理新建商品住宅销售价格指数环比下降0.1%，同比上涨2.5%。二手住宅销售价格指数方面，大理同比上涨3.3%，环比下跌0.1%。

1月12日下午，锐理数据公布了《2020年昆明房地产市场研究报告》，锐理数据昆明公司总经理梁彩霞分析了2020年昆明房地产市场呈现的多个趋势。今年锐理的年报和往年有些不同，在分析去年市场的同时，还对2021年及未来5年的昆明房地产市场发展趋势做了预测。1月12日下午，瑞丽数据发布了2020年昆明房地产市场研究报告。瑞丽数据昆明公司总经理梁分析了2020年昆明房地产市场的诸多趋势。瑞丽今年的年报和往年有些不同。在分析去年市场的同时，预测了2021年及未来五年昆明房地产市场的发展趋势。

受疫情影响

购房者的消费观念发生了变化。

高层住宅产品是市场的绝对主力。2020年，昆明高端项目增加，别墅供销比2019年增加，高层销售比2019年减少。价格方面，高层和别墅产品平稳增长，别墅产品价格呈下降趋势。

2020年，70-110平米的刚需产品体量会增加，而130平米以上的产品体量会明显减少；与此同时，豪宅项目增多，200平米以上的供应量和销售量都有较大幅度的增长，市场分化明显。从表中可以看出，70-110平米住宅的成交量约占总成交量的40%。

2020年，受疫情影响，很多购房者的消费观念发生了变化，对低密度、大面积房屋的需求增加。瑞丽数据显示，2020年1-9月，昆明成交1000万以上豪宅153套。

今年房价稳定或下降。

5年后，平均房价破2万。

2015年3月至2019年1月，昆明的房市处于销量大于供应量的状态。2019年1月开始，供应加剧，销量小于供应量。2019年7月价格涨幅开始放缓。

目前昆明商品房去化周期为13个月，库存持续上升。去污周期自2020年4月以来呈线性增长。预计2021年库存将继续增长，洗消周期将继续延长，对销量和价格影响较大。

梁介绍，2020年，昆明住宅市场销量明显下降，供需比继续上升，价格较2019年稳中略涨。预计未来市场价格将进入调整阶段，预计2021年将呈现稳定或下降趋势。

但从长期来看，通过房价、人口、土地楼面价、客户购买力等几个相关系数，用回归方程估算未来五年房价的增长。其次，通过计算出的价格，对销量和人口进行加权，最终形成未来五年的销量和价格情况。

根据测算，预计2025年，昆明住宅价格为212-236万元/平方米，销售量为864.31-1034.37万平方米。

克而瑞的数据显示，昆明已有29个楼盘均价突破2万元/平方米，预计2021年将有近20个楼盘进入2万+阵营。

去年昆明住宅成交均价为14806元/平方米。

根据凯瑞提供的数据:

○2019年，昆明住宅成交均价13931元/平方米；

○2020年，这一数字将为14806元/平方米，同比增长6.28%。

主城区29个项目均价破2万元。

那么，目前昆明有多少楼盘均价跨过了2万元大关？

据1月8日最新统计，昆明有29个项目均价超过2万元。

其中官渡区11个，占本区所有在售项目(158个)的7%，产品以改善型为主。

官渡区均价超过2万元/平方米。

西山区14个，占全部在售项目(95个)的15%左右。

西山区均价超过2万元/平方米的项目

盘龙区均价超过2万元的在售楼盘有3个，分别是:

世博城蓝湖小区(2万元/平方米)

骏怡天丰(3.3万元/平方米)

美丽顺城公馆(总价470万元/套，别墅产品，建筑面积283-405平米)

五华区有一个，即德润香山公馆(2万元/㎡)。

昆明商业去化周期最长的地方是哪里？

哪里的住宅板块最火？

郊县哪里供应量最大？

2020年，国家货币政策从原来的信贷资源转向房地产和地方政府融资平台，转向中小微企业等实体经济；社会融资计划和M2同比平稳增长，促进了实体经济发展，市场实际购买力和潜在购买力持续增强。

在这种背景下

2020年昆明房地产市场状况如何？

2021年将何去何从？

根据昆明瑞丽数据发布的《昆明房地产市场研究报告2020》显示，

土地拍卖市场

土地市场方面，昆明主城区供应土地208宗，成交178宗。约82家企业参与竞拍，其中知名房企超过30家，多幅地块溢价成交。拿地企业和溢价率持续上升，房企拿地竞争激烈。

在土地拍卖市场，11月25日下午呈贡区斗南区中部约559.79亩的16宗地块竞争最为激烈。该地块吸引了12家房企(大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓悦、绿地、深盈瑞东)争夺。近两个小时后，分别经过145轮和165轮竞价，溢价分别为163.73%和179.56%。

2020年昆明土地供应比去年下降近31%；尽管融资环境收紧，土地价格走高，利润压缩空，但土地交易仍占供应的88%，土地溢价率逐年上升，达到10.81%。

昆明瑞丽数据总经理梁表示，虽然2020年一级市场供销下降，但整体市场换手率较2019年仅下降3个百分点。此外，2020年仍有新增房企拿地，整体市场吸引了82家房企共同参与，其中品牌房企超过30家，说明有实力的房企仍在昆明积极布局。

同时，随着昆明城市格局的扩大，市场的稳步发展，但随着中心城区地块越来越少，价格越来越高，市场热度逐渐向周边地区延伸。

住宅市场

在昆明，2020年房市将增加供应，成交量比去年下降15%，存量明显增加。截至2020年底，昆明市场住宅存量932.27万平方米，去化周期近13个月。

盘子有多烫？

南方和东南板块在板块供需中占比很高。

谁的价格最高？

就价格而言，前三个部门是:

中央板

滇池板块

灌南板块

其中，官南板块存量最高，达到187.8万㎡；最长的剥蚀期是次中心板块。

哪种建筑形式最受欢迎？

高层住宅产品是市场的绝对主力。2020年昆明高端项目增多，高层住宅产品销售较2019年有所下降。高层住宅产品和别墅产品价格稳中有升，高端住宅价格呈下降趋势。

你喜欢买多大的房子？

从面积细分来看，今年70-110㎡刚需产品量增加，130㎡以上产品量明显下降；与此同时，今年高端项目增多，200㎡以上供销量大幅增长，市场分化明显。

整体来看，昆明的房市相对稳定，保持着健康的发展态势，市场分化明显，刚需与豪宅成为主流。

写字楼市场

2020年商业市场供应341.75万㎡，成交量170.29万㎡，市场均价11603元/平方米，供需比约2.0，市场整体供大于求；与2019年相比，新增供应量下降17%，销售面积下降21%，成交均价下降1%。由于市场库存和需求的饱和，供应、销售和价格都下降了。

存量去化方面，2020年昆明商业市场存量持续上升，去化周期持续延长。截至2020年底，商业市场存量达到1414.7万m2，达到近年来的峰值，较19年增长14%。去化周期达到99.7个月，去化压力巨大。

分板块来看，商业市场整体供销较去年有所下降。呈贡板块供销最大，但价格比去年下降了21%，仅次于滇池板块的价格降幅。

2020年，昆明商业市场整体供大于求，均价继续下降；截至年末，新增业务99.44万㎡，销售额47.99万㎡，均价16220元/㎡，存量696.02万㎡，脱困时间174个月(约14.5年)。

按板块看商业市场:

呈贡、北市、副中心、中心、官南、东南板块供应量依然较高，其中仅东南板块保持供销平衡；

西山板块价格以2.69万元/㎡排名第一；

存量去化方面，呈贡板块存量高达140.72万㎡，去化周期最长的是北市板块和副中心板块。

办公楼市场

2020年，昆明写字楼供应量较2019年大幅增加，成交量下降。2020年共增加51.93万㎡，销量18.83万㎡。成交均价13319元/平方米，存量264.46万平方米。花了169个月(约14年)才摆脱。

写字楼整体供大于求:

供应量最大的是呈贡板块，达到13.02万㎡；

价格方面，18800元/m2的世博板块最高；

股票是副中心、高新、滇池板块中最高的。

公寓市场

昆明公寓整体供大于求，供应、销售、价格均低于19年。2020年新增公寓供应190.38万㎡，销售103.47万㎡，均价9150元/㎡，存量454.22万㎡，需要53个月(约4.4年)完成。

2020年，官南、呈贡、东南写字楼市场供应量最大，呈贡、高辛、官南成交量高，库存面积最大，世博去化周期最长。

此外，昆明郊区三个区县(安宁、晋宁、嵩明)有60多个房地产项目，全国知名房企有20多家。其中安宁是郊区开发项目最多的地区，而嵩明、晋宁有千亩以上的文化旅游市场。

2020年，郊区三区县成交和供应最大的是安宁，安宁的土地销售占三区县总销售的78%；

郊区土地出让以住宅为主，晋宁商业用地供应量比较大；

今年嵩明土地溢价能力最高，溢价率6%。

梁分析说，“住而不炒”将是今后很长一段时间的主基调。昆明商品房整体去化周期已达13个月，库存持续上升。去污周期自去年4月以来呈线性增长。预计2021年库存将继续增长，洗消周期将继续延长，对销量和价格影响较大。

目前昆明市场仍以80-145㎡的刚需和刚改产品为主；但从2020年各物业类型的成交链条指数分析可以看出，改善型物业将是未来趋势。

来源:央视财经、晚报(记者:王)、都市时报、昆明规划建设、象院检测院。

来源:棕榈泉市