中梁地产怎么样(为什么还有人买中梁的房子)

中粮控股集团股份有限公司(以下简称“中粮控股”)作为中国房地产行业知名上市公司；02772.HK的光鲜背后隐藏着许多隐忧。

据中粮控股官方微信官方账号5月27日消息，中粮控股刚刚荣登“2021年中国上市房企综合实力榜”第27名，荣获“2021年中国上市房企经营业绩前5名”。

然而不久前，位于浙江武义芳华路的在建(未交付)的“中粮一院”地下室发生坍塌，坍塌面积约300平方米。这给中粮控股的高光时刻蒙上了一层阴影。

事实上，在中粮控股高周转、规模扩张的形势下，其工程质量问题时有发生；另一方面，跑得快的中粮控股现在面临利润下滑、短期偿债压力巨大等多重困境。Investor.com就相关问题联系了中粮控股，但尚未收到该公司的回复。

频率质量问题

"看着他建起一座高楼，看着他的建筑倒塌."

4月30日，位于浙江武义芳华路的中粮控股在建(未交付)中粮一院地下室发生坍塌，面积约300平方米。当时有媒体报道称，没有发现施工人员被困，大楼已经停工。然而，到目前为止，还没有关于崩溃的公开结论。

资料显示，武义“中梁一号院”全称是“梁华东一大院”，开发商为武义县中梁创置业有限公司，股权穿透后大股东为中梁控股。中粮控股招股书显示，该项目规划总面积为70318平方米，开工日期为2018年11月，计划竣工日期为2021年6月。总可售面积为151，538平方米，中粮控股在该项目的权益占比100%。

中粮控股1993年创立于浙江温州，2019年在香港股票市场上市。作为房地产行业的知名企业之一，中粮控股的项目频频曝出质量问题。

公开报道显示，2018年12月，张家港中梁一号院业主因房屋设计结构缺陷、车位收费不合理等问题维权；2019年，浙江义乌百万豪宅西江雅苑被曝出质量问题，混凝土强度、钢筋保护层厚度等检测不达标。被央视批评为“豆腐渣工程”，最后的结果是整栋楼700多间房子被“拆了重建”。2017年8月1日，徐州西区中梁房地产开发地块施工现场，施工平台发生坍塌。截至事故当天11时40分，已造成4人死亡，2人受伤。

今年2月，有网友在问政湖南投诉:“湖南省常德市鼎城区中梁河畔首府，楼房严重开裂，住建局要求停工检测主体质量。中粮集团居然没日没夜的去修补漏洞，但是主体还是继续开裂。1800个业主都要求政府做主。”根据常德市鼎城区住房和城乡建设局(常德市鼎城区人防办空)的回复，经检测该工程确实存在楼板裂缝等质量问题。

据常德市鼎城区住房和城乡建设局检测报告显示，楼板裂缝的类型及原因如下:1。角部裂缝，建筑物的四个角受到梁的双向约束，由双向最大约束剪应力形成距梁边缘约45°的约束主拉应力(即温度应力)，大于混凝土的实际抗拉强度，即出现角部裂缝；此外，裂缝还与板面保护层较厚、施工过程中养护不到位有关；2.跨度中间的不规则裂缝。楼板混凝土硬化后，混凝土表面失水较快，内部失水较慢，导致混凝土表面和内部不均匀收缩。当表面混凝土的拉应力超过其抗拉强度时，就会产生收缩裂缝。此外，裂缝还与混凝土浇筑后施工和养护不到位有关；3.楼板周围支撑的裂缝主要是由楼板上支撑的负筋偏移引起的。当支座上部混凝土中的拉应力超过混凝土的极限抗拉强度时，就会在楼板上产生裂缝。对此，常德市鼎城区住房和城乡建设局要求开发商积极整改。

踩红线

对于中粮控股来说，频繁的工程质量问题可能是其在高周转模式下快速扩张的后遗症。中粮控股在年报中承认，“集团采用高周转开发模式，以标准化流程在二、三、四线城市开发房地产项目。”中粮控股的高周转主要体现在其内部的“456”模式，即4个月开业，5个月回笼现金流，6个月进行第二次投资。

凭借这样的高速周转模式，中粮控股规模迅速扩大，被誉为“地产黑马”。资料显示，2013年中粮控股合同销售额仅突破100亿元，2015年销售额168亿元，2016年仅190亿元，但随后业绩突飞猛进，2017年飙升至649亿元，2018年更是跨过千亿元门槛，实现销售额1015亿元，同比增长56%。

但是现在黑马已经开始减速了。公开数据显示，2019年和2020年，中粮控股合同销售额分别为1525亿元和1688亿元，增速分别为50.2%和10.7%，冲刺规模明显放缓。

业绩方面，Wind数据显示，2018年至2020年，中粮控股营业收入分别为302.23亿元、566.55亿元和659.74亿元，增速分别为115.46%、87.46%和16.45%；扣非净利润分别为20.86亿元、37.80亿元和34.7亿元，增速分别为312.13%、103.37%和-8.2%。营收和扣非净利润增速均下滑。此外，中粮控股2020年的毛利率也较2019年下降2.3个百分点至21%。

中粮控股盈利能力下降，但债务持续增长。Wind数据显示，2018年至2020年，中粮控股总负债分别为1613.2亿元、2036.48亿元和2406.51亿元，呈持续增长趋势，资产负债率超过88%。

年报数据显示，截至2020年末，中粮控股541亿有息债务中短期债务占比44%，其中银行及其他贷款164.78亿，优先票据73.06亿。

负债累累的中粮控股也触碰了红线。对应“三条红线”指标数据，到2020年末，中粮控股净负债率已降至65.8%，现金短债比增至1.4，均达标；但剔除预付款后的资产负债率为79.9%，不符合监管要求。

同时，中粮控股也面临流动性压力。从经营活动造血能力来看，中粮控股经营活动现金流量净额常年为负。2015年至2020年的6年间，只有2018年和2020年的经营活动现金流量净额为净流入，其余均为净流出。中粮控股2020年经营活动现金流量净额虽然是净流入，但也只有4.4亿。

负债1000亿，划红线，中粮控股需要通过加快销售回款，加大融资力度来缓解债务压力。2021年2月，中粮控股发行2022年到期的2.5亿美元7.5%优先票据；5月20日，中粮控股重新发行了2022年到期的3亿美元8.5%优先票据。

作为曾经的地产黑马，中粮控股是如何在诸多挑战下保持高质量发展的？投资者网将持续关注。

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