私人土地可以买卖吗(土地转让合同怎么写永久转让协议)

■作者:谢春龙北京再明律师事务所

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现如今，谁不想变得越来越好？!

农民不愿意一辈子面朝黄土。

然后呢？

趁年轻打吧~

多赚钱，让自己过得更好。大多数农村的年轻人都去城市工作了。

那么问题来了，农民都进城了，农村老家的房子没人住。它们能卖吗？

明律师明确告诉你可以卖。

但是有三点需要注意。不用麻烦了，记住以下三点。至少，你对农村的房屋买卖是个理智的人，不会被别人骗来骗去，也不会一不小心触犯法律。

【第一：房子只能卖给同村人】

首先，毫无疑问，农民的房子是私有财产。但是房子不是空里的城堡。任何房子都依赖于土地，也就是我们所说的宅基地。房子和宅基地是一个不可分割的整体。

农民的房子可以买卖，但是法律明文规定宅基地不能买卖。总的来说，农村所有的土地都属于集体土地，这是不可改变的事实。所以农民的房子要卖，会受到宅基地的限制，不能随意买卖。

根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。

此外，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

换句话说，农民想卖房子，是有条件给买家的。

农业部最近的一份复函也明确表示:“农民依法所有的宅基地使用权，可以按照有关规定在集体经济组织内部转让，但严禁城镇居民购买农村的宅基地。农民的房屋不得向城镇居民出售，也不得允许城镇居民占用农民集体土地建房，有关部门不得为违法建设和购买的房屋发放土地使用证和房产证。”

如果把房子卖给别的村或者城市的人，虽然找不到买受人一直住在买的房子里，但是买受人是拿不到宅基地使用权的。这是非法购买的房屋，房屋买卖合同或协议无效，不能受法律保护。

说白了，房子的主动权还是在农民手里，后续产生纠纷。只要被起诉，房屋买卖合同就可以被判定无效，农民随时可以拿回房子，这对购房者极为不利。最后很有可能房子两块钱空。

【第二，房子卖了，宅基地使用权也没了】

如前所述，农村房屋的买卖会受到宅基地使用权的限制。所以，第二个问题马上就来了。卖了房子，宅基地使用权就没了，不能再申请宅基地建房。

根据我国法律规定，农民有权向村集体申请宅基地，农民有权占有和使用宅基地，但宅基地的所有权始终归集体所有。农民的房屋出售后，宅基地使用权转移给受让人。

根据《土地管理法》第62条，一个农村村民只能拥有一处宅基地。农村村民出售、出租、捐赠房屋后再申请宅基地的，不予批准。

也就是说，农民卖了房子，就不能申请宅基地建房了。

所以提醒农民，农村的房子和宅基地是稀有的，是你生存的基础。卖房之前一定要慎重考虑，不要为了贪图一时的利益而走错路。卖了房子，就没办法申请宅基地了。

【第三，房子卖了，拆迁补偿就没您的份儿了】

说了这么多，如果你还坚持要卖房子，那么在合法交易后，房子就卖给这个集体组织的成员。如果房屋买卖合同真实有效，那么以后遇到征地拆迁，拆迁补偿款归买方所有。买卖双方已经将产权过户，原业主不能再要求赔偿。

如果卖给村外或者城里的人，房屋买卖合同无效，拆迁补偿款还是农民自己的。但是你要记住，在这种情况下，还是要平衡对买卖双方利益的影响。卖方应该赔偿买方的损失，任何人都不能利用法律空。

但是，还有一种情况，如果房子长期只租给城里人或者村外的人。拆迁补偿款仍归原所有人。

一般来说，合法买卖农村房屋，首先要有本集体经济组织的成员资格，其次买卖双方要签订合法有效的房屋买卖合同。

我国严禁非法或变相买卖宅基地。宅基地使用权的特殊性决定了农村房屋无论是买卖还是租赁，都不能像商品房那样自由，必须严谨。记住以上三点，防止以后不必要的纠纷。

我说，就算是闲置，也不要卖，也不要租。

这些日子，生活很艰难。谁还认为自己有很多房子？

有货，造福子孙后代。

你说什么？

见了你还卖房子吗？!

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