可研报告是什么(业务可行性分析报告)

孔乙己先生在咸亨酒店当着伙计们的面展示了四种写回字的方法，为的是顺利地从伙计们那里赊到大料和酒；我在这里说说可行性研究报告的三种写法，挺像孔乙己先生的风格，但是我乐在其中。

一般来说，可行性研究报告有三个目的:向当地政府及其相关部门提出发展建议，以便他们批准该项目；向银行和其他投资机构解释项目的前景，以便他们做出贷款或投资决定；为开发商做项目开发的市场和经济技术研究，以便他们选择合适的时间和方式开始或放弃项目。因此，可行性研究报告的目标读者有三种:政府及其相关部门的领导和专家、银行或投资机构的决策者、投资管理者和开发商。

政府及其相关部门可行性研究报告的撰写方法。这类报告的委托方一般是开发商或开发商。委托方做这种报告的目的是希望政府及其相关部门能够批准某个项目的立项，并在运作过程中给予一定的支持或者干脆成为合作伙伴。委托方的目标是通过项目的成功建立和开发获得商业利益，而政府及其相关部门将通过项目的建立和开发改善项目所在地的社会、环境和经济状况，以实现社会进步的目标。

这类可行性研究报告的撰写需要注意以下几个方面:

在讨论项目开发建设环境的过程中，除了对项目未来面临的市场环境进行定性和定量的分析外，更重要的是对项目所在地的社会生活、产业状况、城市建设和环境状况进行全面的讨论，这就要求报告撰写者在撰写此类报告的过程中对项目所在地进行详细的调查和采访，甚至查阅当地政府在相关方面的规划的详细资料。只有掌握了这些详细的信息，才能通过项目开发建设环境得到项目建设的必要性。

施工图部分的论述需要图文并茂，让读者在阅读报告时对项目的未来形成直观的形象。这部分对于住宅、写字楼、普通商业建筑、专业市场等不同的物业类型有不同的表述。比如，对于住宅物业，更多考虑的是本项目建设完成后的绿化环境内容，以证明本项目的建成对生活品质的提升有实实在在的作用(当然，经济适用房、廉租房除外)；写字楼在未来的行业中一定要有的放矢，这样一方面可以找准业主的市场，另一方面可以为当地经济发展的某一方面做出更大的贡献；普通商业建设有两个动机，一个是改造升级，一个是新建和补充。无论改造升级还是新建补充，普通商业物业的建设对未来都要有非常明确的定位安排。这样才能形成遗产的象征意义，实现开发建设目标；市场类物业一般位于相对偏远的区域，一般不受土地供应和地块周边条件的限制。但就此类物业的建设规模而言，需要通过定量和定性的方法证明其用地的合理性和必要性。

对于项目开发计划，要对项目建设进度、项目运营或管理计划、项目资金筹集和投资等做出明确合理的安排。更重要的是，一定要高度重视资金来源，否则立项的可能性会大大降低。

在讨论项目效益时，应更多地强调对当地政府和社会的公共效益(或综合效益)。对当地政府来说，项目带来的好处包括税收、就业、改善市容等。对于当地社会而言，项目带来的收益包括当地环境、交通等方面的改善，以及提高当地人民生活水平带来的收益。当然，开发商和投资者的利益保护也是必须讨论的重要内容之一，否则，报道会很假。

最后，一个关键的问题是，在报告的总结部分，必须把项目的建设方案形象生动地用图文并茂的方式表达清楚，让读者在最短的时间内获得尽可能多的内容。

第二类可行性研究报告是给银行或投资者的。这类报告的目的是向银行或投资者提供项目的市场前景和开发商本身的实力。这类报告的作者需要注意以下几个方面:

关于开发商的介绍。一般认为开发商的介绍只是报告中很不重要的一部分，但这部分是读者最关心的部分。这是因为投资的关键是运营团队或主要运营人员的经验和实力，丰富的经验和强大的实力是投资资金的重要保障。所以在引入开发商的过程中，一定要重点考察开发商的运营经验，开发商的资产结构，开发商的股东结构，开发商的核心团队等等。

在介绍项目建设环境部分，需要更多介绍项目行业的中短期前景、宏观经济的支持、政府政策的重点和发展方向等。只有这些或大部分朝着有利的方向发展，项目的开发建设才能顺利进行，才能获得应有的经济效益。

重点是项目的财务指标和风险分析及对策。项目财务指标包括投资成本明细核算、项目收益明细核算、项目利润和盈利能力评价体系、项目财务风险及其对策等。

第三种可行性研究报告是给开发商做的，为开发商选择或放弃项目等重大决策提供参考。总的来说，这种由代理团队写的报告是很有说服力和权威性的。开发商这种报告的目的是讨论未来市场的发展趋势，从而做出正确的或基本一致的决策。

这类报告侧重于市场环境分析和项目开发过程的讨论。环境分析可以知道局势的发展趋势，对发展过程的讨论可以指导开发者利用局势以获得利益和规避风险。