预通知是什么意思()

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预告和抵押，预查封和扣押，这些措施是什么？预告抵押遇到预查封怎么办？

一、抵押和提前抵押

《民法典》第三百九十四条第一款规定:“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移对该财产的占有而将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者按照当事人的约定实现抵押的，债权人有权就该财产优先受偿。”

《民法典》第二百二十一条规定:“当事人签订房屋或者其他不动产权利买卖协议时，为保障将来物权的实现，可以按照约定向登记机关申请预告登记。登记后，未经登记的权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，自可以进行不动产登记之日起九十日内，债权消灭或者未申请登记的，预告登记无效。”

这是民法典关于抵押和预抵押的规定。两者的区别在于，预抵押只是将抵押财产预先登记，以排除第三人对该财产行使权利。但这只是被抵押的预备状态，本质上不存在抵押权。一旦正式抵押，需要办理抵押权登记，抵押债权人。一旦债务人不履行债务，该财产将被抵押。

1.不动产未登记抵押合同中，抵押人应承担什么样的责任？

《民法典》第三百九十五条规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: (一)建筑物和其他土地附着物；(二)建设用地使用权；(三)海域使用权；(4)生产设备、原材料、半成品和产品；(5)建造中的建筑物、船舶和飞机空;(六)交通工具；(七)法律、行政法规未禁止的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第四百零二条规定:“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权于登记时成立。”

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第六十条规定:“【未经登记的房地产抵押合同的效力】房地产抵押合同依法成立，但尚未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应当依法支持。因抵押物灭失或者抵押物转让给他人而无法办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物价值为限承担责任的，人民法院应当依法支持，但范围不得超过抵押权有效成立时抵押人应当承担的责任。”

在谈到未登记的房地产抵押合同的效力时，最高人民法院民二庭法官会议纪要作了如下记载:“房地产抵押的设立需要登记。签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押不成立。主张享有抵押权的债权人不应得到支持。

但是否登记不影响抵押合同的效力。抵押合同有效成立后，对双方均有约束力。

抵押人按合同约定有义务办理抵押登记，但因抵押物灭失或转让而不能办理抵押登记的，抵押人应承担相应的违约责任，并以抵押物价值为限赔偿债权人履行利益的损失。

连带责任必须有明确的法律或协议基础。债权人请求抵押人承担连带责任的，人民法院不予支持。"

在最高人民法院(2018)最高人民法院民六字第6240号民事裁定书中，郭认为:“郭本应积极履行合同义务，提供其房产作为借款合同的担保，但其不仅未对涉案房屋进行抵押登记，反而以涉案房屋未登记为由主张免除其责任，违反了民法的诚实信用和公平原则。司法机关不应鼓励违约方从其违约行为中获益，不应牺牲守约方的信任和期待来免除违约方的责任。最后，因二审判决判令郭对本案承担连带清偿责任，因其以房产为涉案债务提供担保，无论郭、、首开公司是否属于利害关系人，也无论从刘建伟处所借款是否用于郭的生活费，郭作为保证人的法律保证责任及由此产生的法律责任均不受影响。”

2.抵押前登记是否享有优先受偿权？

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法〉中担保制度的解释》第五十二条规定:“当事人办理抵押预告登记后，预告登记的权利人请求优先受偿的抵押物。人民法院经审查，对尚未首次办理房屋所有权登记的房产、已办理预告登记的房产与首次办理房屋所有权登记的房产不一致、抵押预告登记已过期等情形，不予支持。；经审查，建筑物所有权首次登记已经完成，且不存在预告登记无效等情形的。，人民法院应予支持，并自预告登记之日起认定抵押权成立。”“当事人已办理抵押预告登记，抵押人破产，抵押财产经审查属于破产财产，预告登记权利人主张抵押财产优先受偿的，人民法院在受理破产申请时，应当在抵押财产的价值范围内予以支持，但债务人在人民法院受理破产申请前一年内对无财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。”

从该规定可以看出，其包含以下含义:第一，不动产所有权首次确认登记的完成，是抵押前登记权利人行使优先受偿权的必要条件。第二，抵押前登记的非无效性是抵押前登记权利人行使优先受偿权的时间条件。第三，预抵押房屋的首次所有权登记已经完成，不存在预抵押登记失败的情况，是预抵押登记权利人行使优先受偿权的唯一途径。

如果涉案房屋只办理了预售商品房抵押预告登记，而未办理抵押权登记，则涉案商品房上的抵押权不存在，已登记的权利人仅享有请求涉案商品房抵押登记的权利。最高人民法院(2020)最高人民法院57号民事裁定书称:“一审法院判令民生银行曲靖分行行使优先受偿权，明显错误。靖远公司对此虽未上诉，但一审判决民生银行曲靖分行享有优先受偿权，将损害靖远公司及案外第三人的合法权益。二审法院依职权纠正了这一点，并不违反法律。”

二。扣押和扣押前

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定:“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人所有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产和其他财产权利。

未登记的建筑物和土地使用权，应当根据土地使用权批准文件和其他有关证据确定。对第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产和其他财产权利，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。"

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行工作、协助国土资源和房产管理部门执行工作的通知》[法发[2004]5号]第十五条规定:“下列房屋，虽未办理权属登记，人民法院可以先行查封: (一)作为被执行人的房地产开发企业，已取得商品房预售许可证尚未销售的房屋；(二)被执行人购买的房屋已由房地产开发企业办理房屋所有权初始登记；(三)被执行人购买的已办理商品房预售合同登记或者商品房预告登记手续的房屋。”

1.查封与预查封的区别:(1)适用对象不同:被查封的财产所有权属于被执行人，权属非常明确；预查封的土地使用权和房屋所有权未办理登记，所有权不属于被执行人。(2)法律后果不同:法院查封的财产，非经法定程序不得变更所有权；但是，预查封并不能限制商品房预售合同在不能履行时以正当理由解除。商品房预售合同依法终止时，房屋不再是预查封的对象。(3)登记机关的审查义务不同:查封期间，权利人不得办理土地权利变更登记或者土地抵押权、地役权登记；预查封期间，除预查封的不动产和其他财产外，登记机构不得将其他财产登记在被执行人名下。房产等财产一旦登记在被执行人名下，预查封将自动转为查封。

2.法院可以直接拍卖预查封的房产吗？

《关于规范人民法院执行工作依法协助国土资源房产管理部门执行的通知》第十八条规定:“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满，人民法院未办理预查封和续封手续的，预查封的效力消灭。”

但是，扣押前不同于正式扣押。先予查封针对的是被执行人尚未享有物权的土地、房屋等不动产。印前保全的客体是不确定的合同权利。预印完成此项登记，预印转为正式印章后，人民法院方可拍卖、变卖、折价该房地产。

最高人民法院(2020)最高人民法院第2441号民事裁定书称:“首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行行为、协助国土资源和房产管理部门执行的通知》第十五条第三项的规定，人民法院可以对被执行人购买的已办理商品房预售合同登记手续或者商事预告登记的房屋进行预查封《通知》第十六条规定:‘国土资源和房产行政主管部门应当根据人民法院的协助通知书和所附裁定书办理预查封登记。查封前期间土地、房屋权属登记在被执行人名下的，查封前登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后，查封期限自预查封之日起算。“据此，预扣押不同于正式扣押。预查封针对的是被执行人尚未享有财产权的土地、房屋等不动产。本案中，预查封、保全只是言和基于商品房预售合同对开泰公司享有的不确定的合同权利。只有在涉案房屋登记完毕，言和取得涉案房屋的物权，预查封转为正式查封后，才能对涉案房屋进行拍卖、变卖、折价，以满足德福公司对言和的债权。

其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的转让依法登记后生效；未经登记，不生效。本案中，在涉案房屋所有权变更登记前，开泰公司是该房屋的所有权人，言和尚未取得该房屋的所有权。言和是否支付了房款并实际占有该房屋，并不是判断该房屋权属的依据。虽然言和与开泰公司签订了商品房预售合同，办理了预告登记，但预告登记的效力是限制或阻止未经预告登记权利人同意处分不动产，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记的权利人不因预告登记而取得不动产的所有权。言和作为预告登记的权利人，享有涉案商品房预售合同约定的条件。合同达成后，他可以要求开泰公司办理房屋转移登记等债权，但不享有涉案房屋的物权。二审案件涉案房屋权属的认定符合法律规定。同时，涉案商品房预售合同已由言和与开泰公司协议解除，并经人民法院确认。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后，债权消灭，或者自可以进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第五条规定:‘不动产物权买卖的协议被认定无效、被撤销或者被解除，或者登记的权利人提前放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所说的‘债权消灭’。据此，言和基于《商品房预售合同》对开泰公司的债权因合同解除而消灭，相应的预告登记也已失效。言和未能取得涉案房屋的所有权，德福公司主张执行该房屋没有法律依据。

第三，根据涉案商品房预售合同，合同登记备案后，言和与开泰公司可以协议解除合同。人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产。言和尚未取得涉案房屋的所有权，其与开泰公司签订合同终止协议不属于处分财产的行为。因此，在法律没有明文规定的情况下，预查封的效力不能限制言和行使与开泰公司的合同解除权，不能因为交易对象被预查封而剥夺当事人基于真实意思的合同解除权。同时，根据合同解除的约定，商品房预售合同解除后，开泰公司将已付房款退还给言和。此时，预查封的标的变更为开泰公司应向言和返还的购房款，德福公司可以申请执行该款项。"

三。提前通知抵押和预查封怎么处理？

在预告抵押登记与先占竞合的情况下，核心问题仍然是预告抵押登记能否排除先占，预告抵押登记的权利人能否主张优先受偿权，以及在什么条件下可以主张优先受偿权。

1.法院可以提前查封抵押的房地产。

根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，人民法院可以查封被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产和其他财产权利。未登记的建筑物和土地使用权的权属，应当根据土地使用权批准文件和其他相关证据确定。因此，法院可以对先登记抵押通知书的商品房进行预查封。拍卖、变卖财产所得，在抵押权人、质权人或者留置权人享有优先受偿权后，用于清偿申请执行人的债权。

此外，预告抵押登记不同于抵押设立登记。只有在预告抵押登记转为正式抵押登记(抵押设立登记)后，预告抵押登记的权利人才有权主张优先受偿权。仅办理提前抵押登记的权利人不享有优先受偿权。他享有的是在抵押登记条件达到或约定期限届满时请求对涉案房屋进行抵押登记的权利，可以排他地反对他人对涉案房屋的处分。

2.《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行、协助国土资源和房产管理部门执行的通知》规定，对人民法院依法查封、预查封的土地使用权和房屋，国土资源和房产管理部门不得办理抵押、转让等权属变更和转移登记手续。在满足抵押登记条件时，法律没有明确规定抵押预告登记的权利人是否可以请求对法院预查封的房屋进行抵押登记。

但预告抵押登记不具有排除先予查封的效力，特别是当“预告登记后预告抵押登记无效，债权消灭或者九十日内未申请不动产登记的”，预告抵押登记的权利人无权主张预告登记的效力。

预查封期间，房屋具备正式登记条件且抵押人同意配合抵押设立登记的，不适用“预查封期间不得变更抵押权”的规定，预查封登记的权利人有权在抵押设立登记后主张并行使优先受偿权；房屋具备正式登记条件，但抵押人不同意配合抵押设立登记的，除非提前抵押登记的权利人取得抵押人依法继续履行并已转入抵押设立登记的抵押设立登记的有效执行依据，否则没有法律依据直接认定提前抵押登记的权利人享有优先受偿权。即使债务履行期届满，房屋仍不具备正式登记条件且提前抵押登记权利人无过错，直接认定提前抵押登记权利人享有优先受偿权也缺乏法律依据。