北京二手房市场(个人急售二手房出售)

在刚刚过去的2020年，北京二手房市场呈现先抑后扬的态势。即使在疫情影响下，购房需求也持续释放，促进了市场的韧性恢复。

统计显示，2020年北京二手房成交16.9万套，同比增长16%。但市场并未打破2017年“3·17新政”后的稳中向好态势。全年交易量基本接近12年(2009 -2020年)的年均水平，与2016年的高点仍有较大差距。价格方面，北京二手房已经连续三年保持相对稳定的态势。

对于2021年的市场走势，业内预计，今年北京二手房市场将以平稳为主，可能会出现稳中略涨的走势。

去年二手住宅网签16.88万套，同比上涨16%。

“2020年市场整体处于上升趋势，成交额为2017年以来最高。”回顾2020年，北京中原五棵松区域经理陈桂勋如此表示。

新京报记者了解到，陈桂勋的门店位于五棵松地区，主要负责紫金长安和今日家居。2020年，在他的店里，紫金长安小区一共卖了52套，比2019年的46套增加了6套。分别有3套一居室、22套两居室、13套三居室和14套四居室。

单月数据方面，陈桂勋告诉记者，去年1月和2月受春节和疫情双重因素影响，没有成交。5月份由于疫情结束，成交量有所释放，单月成交15套，为全年单月成交量最高。9月份由于金融政策宽松，单月成交11套，也是全年第二高峰。2020年月均成交4.25套。

二手房交易升温并非个例。事实上，回望2020年，北京二手房市场克服了疫情的影响，成交量同比大幅上涨。据我爱我家和北京中原统计，2020年北京二手房共网签16.88万套，同比上涨16%，为2017年以来近四年最高值。

从月度走势来看，2020年北京二手房市场将呈现先抑后扬的态势，年底将呈现明显的翘尾态势。具体来说，年初的疫情打乱了市场需求释放的节奏。第一季度成交“减半”。北京二手房月签约量不足1万套，4月份上涨至1.3万多套，5-11月份稳定在1.6万-1.73万套(其中10月份网签1.4万多套，但剔除国庆假期后实际网签水平与8、9月份持平)，12月份出现。

根据北京链家更为实时的二手住宅成交数据，2020年前三个月，北京二手住宅成交量同比下跌56%。随着疫情逐渐得到控制，从4月份开始，月度交易量转正，在全年最后8个月，二手住宅交易量同比增长43%，使得全年总交易量不减反增。

对此，RealData首席分析师徐小乐认为，2020年北京房地产市场的回暖是因为上半年房贷利率的下调，促进了自住需求的正常释放。地产方面也表示，随着国内疫情的好转，积压的市场需求陆续释放，这也体现了地产的独特性。市场交易需求只是迟到，但不会消失；此外，实施宽松稳健的货币政策也对改善楼市预期和市场活跃起到了积极作用。

值得一提的是，从历史趋势来看，2020年北京二手房成交量并不突出。来自我爱我家的统计数据显示，2009年至2020年，北京二手房12年平均网签量为17.2万套，2020年网签量比这一水平低2.1%。与前三年相比，2020年，北京二手房交易规模略有扩大，但与2016年高点的差距依然较大；成交均价仅略高于2018年和2019年，仍从2017年的历史高点回落。

对此，我爱我家分析指出，2020年，北京二手房市场的表现只是“矮子的高度”。整体来看，量价稳中有升，市场并未打破“3·17新政”后的稳中向好态势。

外围城市成交量上涨，中心城市房价上涨，主要是客户刚需变化。

成交价格方面，陈贵勋告诉新京报记者，紫金长安小区二手房成交均价为11.11万/平方米，最高成交价为13.84万/平方米，最低成交价为9.74万/平方米。这个价格比2019年的10.95万/平方米略高。以98平米东西两居室为例。2020年5月，成交价1120万；12月同户型成交价格1226万，上涨9.46%。

RealData的统计数据显示，2020年，北京二手房成交均价为60485元/平方米，连续三年保持相对稳定的趋势。此外，根据北京麦田价格监测数据，2020年底挂牌价较年初上涨了3.3%，成交价格也较年初上涨了10.7%左右。

至于具体的月度价格走势，根据“我爱我家北京”区域的成交数据，2020年1-4月北京二手房成交均价稳定在5.4万元/平方米左右，5月大幅上涨至5.9万元/平方米左右。然后6-8月份稳步下降，9-12月份稳步上升。年末价格高于年初低温期，但5月份以来的价格走势。

盘点2020年北京二手房市场，新京报记者注意到，在售二手房面积结构和总价结构基本稳定，但区域分化明显。市场整体呈现出外围城区量价齐升，中心城区价格上涨的特点。

RealData的数据显示，2020年，房山、昌平、大兴等外围城区的成交量将同比增长20%以上，而西城、东城、石景山等中心城区的增速仅为5%以下。价格方面，除远郊四区外的12个城区中，海淀、西城、朝阳房价上涨，东城基本持平，其他城区房价呈下降趋势。其中，海淀区均价同比上涨2.4%，领先于其他区，西城以1.9%的涨幅位居第二。在多校划片影响下，价格涨幅收窄。

值得一提的是，2020年北京市场需求仍将以刚需和新改客户为主。“我们店里有一半的客户都换了房子，比如卖一个面积，换另一个面积再买房，卖小换大，卖旧换新，还有一部分就是为了满足买房资格才‘上车’的，或者孩子想上学。”北京金顶街一家门店的店长说。

陈贵勋也表示，主要客户群体是刚需和改善居住。“紫金长安小区置换比例降低，从朝阳、丰台、石景山等区域置换升级满足刚需客户的比例接近80%。”

市场对数据层面的反馈，来自北京中原的统计数据显示，2020年，在成交结构上，90平米以下的产品仍将是成交主力，占比64%，户型以两居室为主，三居室次之。

此外，在疫情影响下，购房者比以前更看重小区的物业管理能力。因此，人们在购房时，更倾向于楼房新、物业配套好的小区，低龄房成交比例提高。根据RealData的统计，2020年，房龄10年以下的二手房成交比例上升了2个百分点，而房龄30年以上的房屋成交比例下降了2个百分点。

业内预计2021年市场将呈现稳中略涨的态势。

在市场先行指数上，来自RealData的统计数据显示，2020年北京二手房业主调价仍以降价为主，二手房业主降价次数占比为86%，与上年基本持平，市场价格预期仍不强烈。此外，房屋成交周期为130天，客户成交周期为99天，分别比去年同期增长28天和14天。市场交易节奏依然缓慢。

对此，徐小乐认为，在货币政策逐步回归常态、房地产金融杠杆逐步深化的政策背景下，预计2021年北京二手房成交均价将保持稳定。

展望未来，21世纪不动产华北区域营销总监陈太一认为，2020年北京二手房的成交量将是北京二手房的正常成交量。预计2021年北京二手房走势以平稳为主，可能会出现稳中略涨的态势。

陈贵勋表示，从目前来看，2021年一季度，高端商品房将成为成交主力。但只要有符合市场价的房子，就会有很多客户选择接手，成交量取决于新房的量。整体来看，市场仍处于上升通道。

据我所在的研究院分析，“房住不炒”已经成为一项长期的国家战略。未来北京二手房市场很难再出现2009年和2016年的量价齐升。但在基础市场的支撑下，北京二手房市场不会明显降温，稳定将是未来的主旋律。2021年，量价有望在2020年的基础上继续小幅上涨。

新京报记者张晓兰

编辑杨校对李明。