reits是什么意思()

就在五一假期前，4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。

这个通知的每个字你都知道，但是连起来不一定看得懂。这个生涩难懂的通知，其实影响深远。

今天就来聊聊。REITs到底是什么？跟我们普通人有什么关系？

01REITs到底是个啥

REITs的发音是“Reitz”。听起来像是瑞幸的哥哥，但是可靠多了。

它的全称是房地产投资信托基金，中文名称是房地产投资信托基金。

简单来说，这种公募REITs就是一群投资人把钱凑在一起，交给一个基金经理，让他投资房地产项目，然后分享他们赚的钱。

本次试点采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构。

你什么意思？举个例子:

我修了高速公路，后来收过路费，但是前期投入太大，花了100亿。

这时候我可以把这条路的所有权+未来的通行费打包成一个资产证券化(ABS)，然后把这个ABS做成基金，通过公募渠道卖给千千成千上万的散户。

这样我就可以腾出8亿(我自己至少要投入20%，跑不了)修别的路，基金每年把我高速公路费的90%作为分红。

所以，所谓的REITs，对我来说，是一种新的融资形式。对于散户来说，这是一种新的投资方式。

而且，散户和我的利益是一致的。项目运行良好，我们是双赢的。

其实REITs在国外已经发展的非常成熟了。尤其是在美国，REITs的规模已经超过了一万亿美元:

截至2019年底，全球REITs规模已超过2万亿美元，其中约65%来自美国。

但因为体量大、情况复杂、稳定，中国酝酿了十几年，今天才正式开始公募试点。我们是第40个设立REITs工具的国家。

02REITs会进一步推高房价么？

因为中文名字叫“房地产投资信托基金”，很多人对REITs有误解，以为这个东西是炒房的工具，开发商可以集资在盖楼抢地。

也有很多大V不懂不理解，拿房子举例，说REITs就是房子一直在涨，一个人买不起，大家就集资买房，享受房价上涨的好处。

一个好政策被解读为一个群体炒房。

其实REITs和炒房没什么关系。

仔细研究这一试点计划可以发现，这一公开发行REITs支持的优先项目主要是新老基础设施。

通知提出，优先支持基础设施短板行业，包括仓储物流等交通设施、收费公路、水电气热等市政工程、城市污水和垃圾处理、固体废物和危险废物处理等污染治理项目。

此外，通知还鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区、特色产业园区开展试点。

这些与房地产投机无关:

你可能会想，现在没有试点，不代表以后就没有房地产REITs？

我之所以这么认为，是因为你不了解国际通行的REITs的底层资产。

REITs几乎不投资开发性物业，而是投资能够产生稳定现金流和固定收益的成熟房地产项目，如酒店、写字楼、商业、基础设施等。，与传统民居建筑严格隔离。

想想我前面的高速公路的例子。只有有稳定的收费现金流，才能发行REITs产品。

别忘了，与许多一文不名的上市公司不同，REITs 90%的利润都用于分红。强制分红的高比例也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。

有一类REITs和房子有关，就是底层资产是长租公寓的REITs。但同样，这类项目也注重稳定的租金。

而且REITs打通了政策性住房(尤其是租赁住房)的退出渠道，实际上对房价有一定的抑制作用。

对此，肖钢是这样说的:“海外市场经验表明，REITs的实施有助于降低房地产市场的价格波动，不会助推房价的非理性上涨。”

所以，我说，REITs跟炒高房价没关系。

但我们能说REITs与房价无关吗？不是的。这里面有一条暗线，非常值得你关注:

“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点区域，支持国家级新区和具备条件的国家级经济技术开发区开展试点。”

明白这意味着什么了吗？

这些得到政策支持的区域，大多是经济发展较好的核心区域。只有在这些领域，才能产生更可靠的有稳定现金流的仓储、环保、酒店、购物中心项目。

要致富，先修路，基建对经济的带动作用有目共睹。REITs的推出将进一步扩大这些地区的发展优势。

如果这些地区发展得好，会对其他地区产生明显的虹吸效应，人才和资源会进一步向都市圈聚集。

在这种情况下，你能猜到哪里的房价会更有优势吗？

强者必强，龙头必跨，这和炒股是一个道理。

所以REITs的推出和群体炒房没有关系。但这是对城市竞争力的提升，会进一步扩大核心城市的优势。

这才是REITs对房价的真实影响。看吧，买房不要选错城市。

03REITs有投资价值么？

此前中国的REITs一直是私募，被称为“类REITs”，普通人无法参与。

根据该指引，公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额的认购。

这意味着个人终于可以直接投资公募REITs了！

与私募相比，公募具有募集规模大、投资者人数无上限、流动性好等优势，也丰富了投资者的投资品种和渠道。

为个人投资者提供了参与投资优质大宗物业(如出租公寓楼、商场、物流设施等)的机会。)资金少，而且这些物业都是由专业机构管理、运营、维护的。

而且REITs可以定期分红。这特别适合投资后生活中还需要现金的投资者。

当然，这个投资REITs的机会是不是好机会，首先要看收益和风险。

从资产配置来看，REITs与其他主要资产类型(现金、股票、债券、外汇、金融衍生品、大宗商品等)相比，具有固定性、持久性、唯一性、长期稀缺性等特点。).

众所周知，股票是资产中长期收益率最高的类别之一。从美国的长期经验来看，riet尤其是股票型riet的收益高于股票，超过了标准普尔500、纳斯达克和道琼斯工业平均指数:

并且波动率相对较低(图中蓝柱)，低于私募股权和部分股票:

从风险收益比来看，过去20年公募REITs的夏普比为0.44，仅低于波动性较低的两类固定收益产品(美国广义债券和长期债券)，优于股票、其他固定收益产品和对冲基金。

所以根据美国几十年的经验，REITs确实是一个很好的投资品种。不仅个人投资者喜欢，很多机构也将其作为资产配置的重要组成部分。

回到中国的REITs。这样的投资一定会有不错的投资价值。

不过，这次中银原油宝事件也提醒我们，我们的金融创新，从制度设计到从业者再到投资者，真的没什么意思。

在REITs基金方面，我们在运营团队、财务设计、系统支持等方面确实还有很长的路要走，需要一步一步慢慢完善。

去修远的路很长。中国REITs，一个万亿美元的市场，肯定是有风险的，但也有很多投资机会参与其中。如果飞行员成熟了，你必须准备好分一杯羹。