上海的房子(上海买房)

很多人说，这两年上海的房子涨了很多，基本上是“买就是赚”。

的确，从全市均价来看，2020-2021这一轮，市场上涨了20%-30%，在全国的表现还不错。

但是，全国的这一轮上涨是结构性的。一些城市崛起了，但大量非优质城市没有。

在上海内部，增长速度也出现了非常明显的分化。有的房子涨幅超过30%，很多房子涨幅几乎可以忽略不计。全市平均涨幅在20%-30%。

如果再往前看几年，2017年是上海楼市最后一轮价格高峰。如果2020-2021年涨幅不到10%，即使大概率也弥补不了2017-2019年的下降。

这意味着，如果你不幸在5年前买了房，但这两年没怎么涨，相当于2017-2022年，5年都涨不上去。

在上海有这样的房子是反常识的吧？

其实上海这样的房子也不少。

第一类是远郊第二套没有地铁的新房。

例如:

崇明和金山

宝山月浦；

松江的小昆山、东京；

嘉定的徐行、安亭、外冈；

青浦的白鹤、香花桥、重固；

奉贤的金辉、海湾、凤城、青村、庄行、驼林；

浦东的鹤庆、泥城、书院、宣桥、新昌、朱樵；

等等等等。

这里有两个典型案例。

一个是浦东书院的李泽和庭花园，2009年的第二套新房，81平，中层两居室。2017年成交价181万。4年后，2021年成交价170万，比2017年有所下降。

5年后的2022年4月，同楼层同户型最新挂牌173万，同样低于2017年。

如你所见，书院镇的大部分房屋都被农田包围。除了一个很小的渝州广场，没有其他配套，16号线地铁站也不在小区附近。

位于奉贤海湾板块的绿地香颂更是无情。2011年70年的产权房，47平，2017年卖了125万，而2021年最高成交价只有91万，比最高点跌了27%，目前挂牌价也是82-95万。

五年来不仅没涨，还跌了近30%。

这些五年未涨的板块和房源有以下几个共同特点:

1.超远郊，一般距离市中心30公里；

2.没有地铁或者大部分建筑离地铁很远。

“远大新”五年停滞的背后，本质不是稀缺性。

上海总面积6340.5平方公里，170多个板块。而外环以内的中心城区只有664平方公里，占全市的10.5%，其余90%的土地开发都比较低。

上海已经过了大量引进人口的年代，“摊大饼”抬高郊区地位的现象不复存在。

目前，上海中心区各种规划令人眼花缭乱，郊区，五大新城如火如荼。

远郊的馅饼不能嚼。

第二类是市区的老旧破楼。

比如长宁虹桥开发区的紫云大厦，1996年建成的老塔楼，就是典型的老建筑，梯门比高，没有居住环境，车位极其紧张。

彩虹的开发位置很好，是内环外的几个中心活动区(CAZ)，紫云大厦的户型还是方方正正的。理论上，这轮上涨应该是利好。

但2018年以来，这个小区的单价基本徘徊在5-6万之间。现在上市的这款单价不到5.9万，但是一年多了都没卖出去。

原因是产品过时+板材没有爆点。

紫云公馆是1996年竣工的外销房，三梯五户，基本是两室125-160平，140户只有80个车位。无论是建筑类型、房屋获得率、户型布局还是车位比例，都远远落后于时代。

说起虹桥，随着媒体的新房堆积、轰炸，很少有人记得“彩虹开发”这个大名鼎鼎的名字，都以为是十几公里外的闵行青浦“大虹桥”。

最后一类是一种特殊的存在。

上海虽然是一个一体化的大都市，但其实郊区还是保留了很多原县城的影子。

现在更多提到的“五个新城”其实对应的是“五个老城”:

嘉定新城-嘉定老城

奉贤新城-南桥古镇

松江新城-松江老城

南汇新城-惠南老城

青浦新城-青浦老城

再加上金山老城区、宝山松保等自成一体的郊区老城区，这一轮房价表现不如市场。

看一张图就能感受到。这是保山老城区松保。道路狭窄，路网密布，房屋老旧，可移动的房间不多空。

我们来看几个例子。

最近奉贤新城很火爆，但是只有南桥新城火爆，而西部的南桥老城区往往被忽略。

北港南区是南桥老城区典型的老丈人住宅小区。房龄1994-1995年，70多平，2017年两套房子成交价214万，单价2.9万。去年这个小区同一楼层的同一户型成交价155万，单价不到2.2万。目前仅上市165万台，单价2.2万，均低于2017年。

再来看看浦东惠南的梅花新村。也是类似情况。2018年到2022年都是3万平左右，完全不受上海市场影响。

表面上看，老房龄、无学Q卖点是这些老房源的短板，但本质是老镇板块主要是地域客户买的。

老盘、老房子、小开发空房自然吸引不了在市区就业的购房者购买，而地域客户的数量和购买力确实有限，支撑不了老城区市场。

事实上，回顾过去两三年的市场，我们会发现上海楼市一直在轮换:

2020年，学Q室火；

2021年，改善新房火；

2022年，豪宅失火。

对不起，但是这房子的增加是偏低的。

考虑到2017-2019年上海房价下跌10%，很容易造成5年的停滞。

然后，这些房子会怎么走？

对于远郊新房、市区旧房和郊区旧房这三类房屋，我们的建议如下:

第一，如果你还没买，正在看这种房子，建议谨慎。

具体原因上面已经写的很清楚了，这里就不赘述了。

第二，如果买的早，有能力置换，尽量换个好点的房子。

如果你卖了之后分数很高，可以看到更多的新房；积分较低的，看核心地段多、房龄较新的房子。

第三，如果五年内买，自住需求满足，不妨观望。

首先，短期置换的摩擦成本太高，一卖一买的成本可能远大于涨幅；

其次，目前上海楼市处于平台期，未来不同产品的走势也可能与过去五年有所不同。如果继续住在那里没有问题，不如先观望再做决定。

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