星桥(星桥医院)

沿着地铁3号线，深入丁桥、星桥板块。对于购房者来说，实地考察这两个板块的新房和二手房情况，未来发展如何？

地铁3号线一期

周边新房汇总

杭州地铁3号线一期工程第一标段(文怡西路-星桥)全长约21km，共设13座车站，分别为星桥站、黄鹤山站、何华街站、丁桥站、桃花湖公园站、同协路站、华丰路站、汽轮机广场站、新天地街站、单县站、大关站、季翔庙站、王超路站。

图:官网，杭州地铁

从线路可以看出，地铁三号线连接了十几个大型居住区，如闲林、古荡、黄龙、武林、赵辉、大观、北景苑、丁桥、天都城等人口密集区。堪称妥妥的“自住线”。

东西走向的地铁3号线开通后，居住在城市西部和东部的人们的生活便利性大大提高。也意味着丁桥、星桥板块终于迎来了地铁时代。

据不完全统计，目前地铁3号线一期附近有4个新盘在售，4个项目在售。

目前，星桥地块有两个可售新房，分别是融创荣耀城和绿城西房何坤星桥项目。

荣耀之城是一栋总价200万的商业建筑，Suning.cn广场+写字楼。目前还有4套房子待售。最后一次推，整体胜率49%。从胜率来看，还是有很大机会能上车的。

何坤西房绿城联合拿下的星桥路项目也临近星桥路站。项目方案已发布，可售房源共计19套，预计房源供应近千套。目前项目已经开工，最快今年年中左右就能开业。当荣耀城最后一波结束后，这个项目将成为星桥板块2022年的重点供应。

目前丁桥板块有3套新房在售。目前丁桥站附近没有新房在售。花街站附近的新盘在售项目只有一个润如园项目。目前只有少部分建筑面积138㎡的房子可以直接认购，均价29000元/㎡，总起价400万左右。桃花湖公园站的华韵春景府是地铁项目，还有7、8、9栋高楼等着推。

如袁莎潘图

去年第三批集中土地出让的何坤和丁桥项目也围绕这条线。项目规划10套可售高层住宅，未来精装限价32900元/平方米，相比之前上涨1400元/平方米。距离地铁3号线桃花湖公园站约400米，隔着龙湖丁桥天街，直线距离桃花湖公园仅500米。未来销量如何，还有待观察。

新房概要:

对比星桥和丁桥的新房市场可以发现，目前两个板块在售的新房并不多，但从后期供应来看，星桥板块仍有大面积未开发土地，未来三年库存在60万㎡左右，选择余地还是很大的。但由于丁桥板块开发时间较早，未来房源供应会越来越少。

另外，丁桥板块虽然最新限价32900元/平方米，但比星桥高出近9000元/平方米。但由于目前板块内配套、学区房、名牌房企等因素的影响，丁桥板块会更多的选择刚才，这也体现在前期中签率上。

地铁3号线一期深入丁桥、星桥板块。

板块二手房成交量和价格

据梳理，目前星桥、丁桥板块新房不多。但作为大型住宅区聚集的地方，这里有大量的二手房上市交易。

首先，星桥板块的二手房主要集中在天都城区域。在贝壳平台上，这里约有1200套房源挂牌，大部分是建筑面积在100㎡以内的小户型房源，挂牌价在21000-26000元/m2左右。

交易方面，成交价和挂牌价差不多，不存在倒挂。成交量在每月80套左右，成交还是比较活跃的。

天都城上市

图片来源:科控股有限公司。

其中，比较特别的是，天水花园小区目前有16套房源挂牌出售。这两周有两套房降价了。另外，没有房价上涨的房子。

而且1月份这里有一套房子卖的比较低。但我从中介那里了解到，这只是个例。

天水花园小区交易

图片来源:科控股有限公司。

另外，星桥板块二手房整体情况比较稳定，没有受到地铁开通的影响。挂牌价和成交价都没有大的波动。相对来说，只是对化学转化有一些影响。

再看丁桥板块，其二手房情况与星桥板块类似。整体上市和成交情况并未受到地铁开通的明显影响。

该助理从中介处了解到，与星桥不同，丁桥的房屋情况也因开发较早而有所不同。他们会把丁桥二手房市场的房源分为刚需房源和改善型房源。刚需房源主要是位于丁兰广场附近的一些经济适用房，改善型房源是丁岚新城的一些次新住宅区。

刚需房源挂牌量约2000套，挂牌价格约30000元/平方米，成交价格约25000元/平方米。去年月均成交量70-100套。

改善型房源房源较少，约700套，挂牌价约4万元/平方米，成交价约3.3万元/平方米，月均成交约20-30套。比如桃花湖公园站附近的第二套新房，有阳光公寓、龙悦华府、东环公馆等。

丁桥板块实景

丁桥从2006年开始拆迁安置到现在已经15年了，所以板块内有很多安置小区和保障房。虽然新建商品房和新建商品房存在10000元/m2的价格差，但由于小区物业和周边环境的影响，部分刚换的客户倾向于不选。

另外，由于板块没有出现明显的倒挂，这里的投资者比例相对较低，所以板块的生存状况还不错。

二手房汇总:

总体来看，星桥板块没有倒挂，丁桥板块倒挂也不明显。两者的价格对刚需购房人群相对友好，板块投资者比例相对较小，因此住宅属性相对较强。

所以，如果没有摇到新房的买家，买二手房也是不错的选择。而且这两个刚需板块二手房很多，选择也很大。价格方面还是有空间可以谈的。

丁桥和兴桥板块

购房者刚需如何选择？

在了解了丁桥和兴桥的新房和二手房市场后，我想大家都会有一个疑问:是选择配套体系比较完善的丁桥，还是价格较低的兴桥？虽然两者分属不同的城区，但3号线开通后地铁站只有一两个，彼此联系紧密。

丁桥板块，由于开发时间较早，规划相对落后。虽然板块内有龙湖天街、桃花湖公园、杭州市中医院等配套，但除此之外，不能忽视的是，板块内还有成片的安置房、保障房，在丁桥占据了大量土地。

控制性详细规划(来源:杭州市规划局)

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专家意见

1.经过十几年的发展，丁桥板块已经成长为一个相对成熟的板块。

2.地铁规划是丁桥最大的优势。

3.目前丁桥的产业有一定基础，但高端产业相对匮乏。未来，产业升级可能是该部门发展的最重要任务。

观点:纳迪宝研究院院长钱先强

另一方面，星桥板块虽然开发较晚，部分配套还在建设中，但在未来规划上更有想象空间空。

控制性详细规划(来源:杭州市规划局)

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助理了解了其整体城市建设情况。规划基于TOD发展模式，天都城站和星桥站将是未来重要的发展场所，成为未来星桥形象的窗口和城市中心。

此外，投资100亿元的阿里云数据中心项目已经启动，星桥的物流仓储行业可能迎来新的发展模式。

专家意见

1.地铁规划可能是星桥未来几年最大的潜在收益。

2.星桥目前的产业还是比较弱的，但是长期会引入新的产业。目前阿里巴巴的一个产业园也在开发建设中，潜力不错。

观点:纳迪宝研究院院长钱先强

虽然后续有很多产业升级的规划，但目前来看，这两个板块还是以住宅为主。

那么，作为购房者，现在该如何选择呢？

专家意见

1.从诉求上看，购房者如果更看重教育和配套设施，会选择丁桥。

2.如果考虑到购买力，从价格敏感度的角度来说，选择星桥更合适。

观点:纳迪宝研究院院长钱先强