北京麦田房产(北京麦田房产官网)

本报记者于艳明北京报道。

近年来，传统的房地产中介业务开始吸引资本的目光。

在北京的中介行业，继我爱我家(000560)上市之后。SZ)曲线和科控股股份有限公司(BEKE。n)在美国，排名第三的北京麦田房产经纪有限公司(以下简称“麦田房产”)据说与互联网巨头“联姻”。

日前市场有消息称，互联网巨头旗下房地产业务平台幸福里拟收购麦田房产20%股权，相关手续正在办理中。同时，麦田房产部分高管将调任幸福里。

《第一财经日报》记者为此向麦田房产发言人核实了上述市场传言的真实性，其并未正面证实，但表示公司将于近期向公众发布官方信息。

据悉，麦田房产目前仅进驻北京、福州、厦门，但号称进驻全国100个城市。

麦田房产起家于福洲，老板苗守建是福建老乡，背后有幸福的张一鸣。麦田房产2005年进入北京。自此，北京成为麦田房产中介业务的核心城市，公司总部设在北京。

相继在资本市场套现的大型中介公司链家、我爱我家，就诞生在北京。早已进入股市的北京，已经是全国二手房买卖和租赁量最大的城市之一。

幸福切入房产中介赛道，不过类似于科控股公司、我爱我家等房产服务平台的发展模式。除了线上流量，他们更依赖经纪品牌、中介门店和广泛分布线下社区的经纪人。与此同时，拥有线上流量和线下规模优势的头部代理商如科控股(Ke Holdings Inc .)、我爱我家等，选择向独立、相对封闭的房产服务平台发展。在这个行业背景下，为了房产中介业务的幸福发展，与麦田房产等其他中小中介公司“联姻”几乎是为数不多的选择。

捕捉线下“婚姻”

幸福及其关联方，与麦田房产之间的“联姻”，从今年9月底就已经显露。

当时，一家名为“北京王宓房地产经纪有限公司”的中介企业进行股权变更，北京金色麦田房地产经纪有限公司将其全部股权转让给北京方浩幸运信息技术有限公司，前者为麦田房产的全资子公司，后者隶属于幸福里。

根据北京王宓房地产经纪有限公司的司法纠纷记录，该公司实际开展了房屋销售等中介业务，但外界无法得知向幸福里关联方出售麦田房产的确切目的。

毋庸置疑，如今在加速发展的幸福里，离不开其他广泛分布于线下社区的中小中介公司和经纪人。

近日，幸福里确认已启动融资计划，将引入外部战略股东谋求独立发展。

据记者了解，在幸福里平台上，其中介业务主要提供新房、二手房等交易服务。平台模式更类似于58同城、安居客等房产信息平台，而非拥有大量直营店、加盟店且控制力极强的科控股公司。

幸福平台上的核心运营资源——房源、经纪人——全部来自其他中小中介公司。在北京，由于科控股(Ke Holdings Inc .)平台的封闭性和排他性模式，其他中小中介公司如我爱我家、麦田房产、金色时光、星尚地产、21世纪不动产、怡和地产、汇鑫地产等，已经入驻幸福里平台。

北京的房地产中介行业市场集中度较高。在科控股(Ke Holdings Inc .)和我爱我家等独立发展的房地产服务平台的竞争下，这些中小型中介公司形成了一个规模庞大的长尾集团。

幸福里平台的这些中小中介公司虽然在北京股市能排到前十，但各自的市场份额都较低。

北京市住建委存量房交易服务平台监测数据显示，2021年10月，全市网上存量房签约10725套，其中连锁店签约4566套，占比42.6%；第二第三，我爱我家和麦田房产。当月签约房源分别为1106套和406套，占比分别为10.3%和3.8%。

2021年10月，在北京签约房源套数前十榜单上排名后两位的怡和地产和汇鑫地产，当月分别完成签约房源75套和46套，市场份额不足1%。

过去十年，很多集中的资本流入试图通过互联网轻资产模式颠覆传统中介行业，但最后都失败了。

其中，短命的互联网房产平台如爱屋吉屋、平安好房等。、房产市场的没落、58同城和安居客遭受的竞争挤压，尤其是科控股公司登陆美股的财富变现，都验证了互联网在线上进入房产中介行业，离不开广泛分布于线下社区的中介门店和经纪人。

幸福依靠其关联方为资本密集型、庞大的互联网巨头的优势切入房产中介电路，选择与除科控股公司、我爱我家之外的麦田房产等中小中介公司“联姻”，几乎是抢占中介门店、经纪人等线下资源的少数选择。

柯控股公司、我爱我家登陆二级市场前后，均与21世纪不动产、中环地产、58集团等有过“联姻”。在股权上弥补线下和线上资源的不足。通过股权交换和资本绑定合作，这无异于幸福里和麦田房产的“联姻”。

高中介利率

因为幸福里捆绑合作收购麦田房产的传闻，麦田房产也开始引起外界的关注。

但事实上，麦田房产的规模、体量、市场份额都比不上科控股公司和我爱我家。

麦田房产目前只进驻了北京、福州、厦门三个城市。按照麦田房产的说法，其在福州、厦门的市场份额排名第一，在北京的市场份额排名前三。经过20多年的发展，拥有直营中介门店900余家，经纪人14000余人，年营业额超过1000亿元，并一直保持20%的年增长率。未来将进驻100个城市。

相比之下，到2021年上半年，我爱我家已经进驻全国35个城市，中介门店数量达到4500家，包括加盟店在内的员工总数约为5.3万人。根据我爱我家未来三年的增长目标，GTV(交易总额)将超过一万亿元。

科控股公司的规模和体量远超麦田地产。到2021年第三季度，科控股(Ke Holdings Inc .)的关联中介门店数量已达54000家，经纪人数量超过515000人。2020年，由科控股公司促成的GTV(交易总额)接近3.5万亿元。

虽然麦田房产的规模很难和科控股公司、我爱我家相比，但其对北京二手房买卖收取的中介费率不亚于这两家头部中介公司，高达2.7%。

早在2013年，北京市住建委就在发布《北京市房地产经纪人管理办法》之前向社会公开征求意见。当时，在收集到的反馈中，公众对过高的中介费最为不满，“2.2%的中介费”成为众矢之的。公众要求调整中介佣金的收取方式和标准。

麦田有关人士在电话中告诉记者，在北京，目前该公司向买家收取的二手房买卖2.7%的中介费率，包括麦田房产收取的总房价2.2%的中介服务费，以及一家名为冯金成房地产咨询服务(平潭)有限公司北京分公司(以下简称冯金成北京分公司)收取的总房价0.5%的交易担保服务费。

麦田房产人士进一步介绍，冯金成京华支行提供的交易担保服务包括协助办理抵押登记注销手续、房屋评估抵押贷款申请、后续审批进度、资金托管、纳税及权属转移登记等。

“冯金成京华分公司是麦田房产的合作公司。因为国家出台了相关规定，中介服务和交易后担保不能是同一家企业。”麦田的这位人士告诉记者。

但记者查询获悉，冯金成北京分公司为麦田房产全资所有，并非独立第三方合作公司。

北京房地产中介行业协会人士告诉记者，根据住建部发布的《房地产经纪管理办法》的相关规定，中介服务与提供代理贷款、不动产登记等其他服务是有区别的。房地产经纪机构应当告知消费者其他服务的内容和收费标准，不得与中介服务混同或者捆绑销售。

另据记者查询，苗守建除持有麦田房产的绝大多数股权外，还投资设立了福建冯金成房地产担保有限公司(以下简称“福建冯金成”)及其北京分公司，构成麦田房产的关联企业，并为其产生收益。

多位房地产领域的从业者告诉记者，福建冯金成及其北京分行的业务包括为部分业主向小额贷款公司申请按揭贷款时提供融资担保。但记者了解到，福建冯金成和北京分行并没有融资性担保牌照，其经营范围也不允许从事融资性担保业务。

其中，在福州，麦田房产的一位从业者告诉记者，如果业主通过福建冯金成将房产抵押，要支付抵押贷款金额的0.6%~1.5%。

《第一财经日报》记者为此向麦田房产求证冯金成北京分公司、福建冯金成及其北京分公司开展的抵押贷款担保业务的合规性，但未获回应。