芦台农场(芦台农场一分场)

壹、板块解读

昨天有朋友找我分析芦台的R&F城项目，说有些不让给点小意见，问6000元/m2的价格值不值？我们今天有时间详细讨论这个项目。很多朋友应该知道，芦台是天津市宁河区的所在地。那么有些朋友就会想当然的认为鲁泰R&F城肯定是属于天津市宁河区的项目。其实这个项目除了地理位置，跟宁河没啥关系。其行政区划隶属于河北省唐山市，所在地是嵌入天津宁河的一块飞地。原名“芦台农场”，现名河北省唐山市芦台经济技术开发区。

从地理位置上唐山芦台经济技术开发区位于宁河“中心位置”从地理位置上看，唐山芦台经济技术开发区位于宁河的“中心位置”。

如果打开天津宁河的地图，会发现一个奇特的现象。天津宁河全流域面积1414多平方公里，但所辖面积只有1031平方公里。“消失”的这300多平方公里，其实是镶嵌在其他省市宁河的几块飞地，包括河北唐山的汉沽管理(原汉沽农场)、芦台经济技术开发区(原芦台农场)、清河农场(归北京管辖)。可能连当地人都不知道，宁河是中国飞地比例最高的地区。宁河怎么会有这么多“飞地”的历史原因，我们不需要深究。我们只需要知道这个项目不是天津的项目而是属于河北唐山的项目。

地图来源于网络地图来自互联网。

了解了这些，我们就对芦台R&F的行政区划有了一个大致的了解。从地理位置上看，该项目位于北京环线以北，距宁河市约8公里。目前区域内配套资源相对匮乏，缺乏大型商业设施。目前，该地区的商业业态主要是满足社区基本需求的内向型社区商业。医疗资源为距离项目一公里的经济开发区医院，可满足日常医疗需求。归根结底，鲁泰R&F城项目最初的定位是面对天津宁河本地客户，所以配套资源当然是借用宁河城。让我们继续详细分析R&F城项目。

贰、项目分析

1.项目介绍

鲁城位于芦台经济开发区史圣大道，由地产开发。项目占地133.4万平方米，总建筑面积约200万平方米，整体容积率约1.55。目前正在开发一期项目，分为四个地块，占地面积约28平方米，建筑面积52万平方米。目前项目一期其中一个地块正在开工，共18栋，包括高层、小层、重叠产品，共计1067套。一期高层产品主力户型为78-81平米两房和91平米功能三房，其中精装房均价8000元/平米，毛坯房均价6800元/平米。堆叠产品主力户型面积150-180平米，销售均价15600元/平米。

项目效果图项目效果图

2.项目销售

2018年7月1日，项目首次开盘16栋，其中7栋18层至顶层，9栋重叠产品。楼号为1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8、B9。其中高层户型建筑面积78-91平米，精装修产品均价8000元/平米(毛坯6800元/平米)。堆叠产品建筑面积150-180平米，销售均价15600元/平米。R&F市开盘阶段，赶上了市场下行拐点的“临界点”，开盘约300套。随后市场走低，R&F城项目与芦台城项目价差优势逐渐缩小。开盘后，项目销售较为缓慢，至今，部分处于开盘阶段的产品仍在销售。

叁、项目优劣势分析

1、从支撑的角度来看

从配套来看，目前区域内配套资源相对匮乏。目前，该地区缺乏大型商业设施，医疗设施只能满足基本的医疗需求。当前板块的居民购物需要去8公里外的宁河市。R&F在夺取土地时应该考虑到这一点。产品规划中包括了商业街区和会所的配置，但归根结底，以开发商的能力做一个楼盘是可以的，但要想拉动区域价值，不是一个开发商能完成的。

当前项目周边商业配套资源非常匮乏目前项目周边商业配套资源非常匮乏。

2.从位置上看。

环京线以北，距离主城8公里，看似距离不是很远，但实际上，从宁河本地人的消费心理来看，这是一道不可逾越的鸿沟。虽然在价格上有一定优势，但是主城区的人来这个地方买房是很难的。因此，R&F之前的主要客户大多是经济开发区内的地域客户和宁河辖区内的乡镇客户。

3.从产品的角度看

“R&F城”的发展模式一般是超大型、滚动式的发展模式。芦台的R&F城，体量200万平方米。从产品规划来看，包括沿湖商业街、学校、会所、生态农庄、星级酒店等。，而且完全是一个小镇。从具体户型来看，R&F城的产品采用高低搭配法，即高等级产品与重叠产品的搭配，试图通过高等级产品跑赢市场，通过低密度产品实现利润。高层产品面积范围78-91平米，重叠产品面积范围150-180平米。总体而言，R&F城项目的产品实力尚可。

根据效果图标注根据效果图进行标记。

4.从价格的角度来看

从价格来看，鲁泰R&F城高层产品均价6800元/平方米，叠拼产品均价15600元/平方米。目前宁河城区高层产品价格在7500-8500元/平方米之间，这意味着R&F城区的价格优势已经基本丧失。每平米700-1700元的差价应该买市区还是芦台R&F城？我想大部分人肯定会毫不犹豫的选择宁河市。原因很简单。行政区划不同，生活设施不同，心理感受不同。

结语：

通过以上的分析和比较，很清楚芦台R&F最大的问题不是“产品力”问题，而是行政区划问题。虽然是宁河所在地，但毕竟是唐山的市场，这是宁河本地客户面临的一个缺口。

那么在这个差距面前，6800元/m2的价格显然没有与宁河主城区的住宅形成足够的价格阶梯。在笔者看来，还不如多花几千块钱一平米直接“进城”。(全文结束)