北京区域(上海市区域地图)

北京某楼盘。董红艳摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者李贝贝见习记者董红艳北京报道。

9月16日，国家统计局发布2022年8月70日物价指数。北京新建商品住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨5.8%，二手住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨3.9%。新房环比涨幅和二手房同比涨幅均居全国第二。

今年以来，北京的整体房价一直在稳步上涨。但北京部分地区房价却保持了持续下跌的态势，部分地区月度同比跌幅甚至高达6%。

“预计第四季度，北京楼市整体将呈现缓慢复苏态势，但区域间的分化仍将持续。预计新房供应量较小的地区和板块房价上涨的动力将会较强。”安居客房地产研究院分院院长张博对《华夏时报》记者分析指出。

整体涨幅全国领先。

北京整体房价似乎没有受到疫情和全国房地产市场的影响，房价一路保持上涨，涨幅一直处于全国领先地位。

统计局数据显示，2022年1-7月，北京新房价格每月上涨4%-6%，二手房价格上涨4%-8%。新房价格环比上涨0.8%-7%，二手房价格环比上涨-0.1%-7%。8月份，北京新房价格环比上涨0.4%，同比上涨5.8%，二手房价格环比上涨0.2%，同比上涨3.9%，涨幅居全国第二。

值得注意的是，2022年1-8月，北京二手房价同比涨幅一直在前三。

对于新房，张博指出:“从安居客在线上的房源搜索热度来看，8月一线城市新房的房源搜索热度环比下降0.8%，但北京环比上涨5.1%。可见北京市场仍处于底部供暖状态。”

对于二手房，和硕首席分析师郭毅认为，北京二手房市场的价格上涨，更多是受教育相关的购房刚性需求推动。这类刚性需求群体是北京二手房交易的核心群体。大多位于产业集群，收入稳定，能承受较高的单价。海淀、望京、亚奥、亦庄等产业集聚区的二手房价上涨就是受这方面的影响。

据悉，今年9月开学后，北京16个区将全部开展教师轮岗。有市场人士分析，这将打破学区房的壁垒。但值得注意的是，目前的岗位轮换虽然没有突破行政区域，但在行政区域内。因此，不同地区教育资源的差异依然会存在，购房者对学区房的刚性需求依然会存在。

据中指统计，海淀区、西城区、东城区、朝阳区等学区所在区域的房价。今年以来，各地房价持续逐月上涨，而各月同比增速基本保持在5%以上。

一些地区的房价下降了。

虽然北京整体房价保持坚挺，但北京部分区域的房价一直在下降。

中指数据显示，2022年3-8月，北京顺义二手房价格处于下跌状态，7月份跌幅为0.74%，5月份仅微涨0.09%。不仅顺义区、通州区、门头沟区、房山区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区，大兴区、昌平区等郊区房价也相对稳定。

资料来源:中国手指研究所

9月15日，顺义区一位中介告诉《华夏时报》记者:“这里的房价从去年开始一直在下降，部分房源总价下降了5%左右，从5万元到20万元不等。”

对于顺义等郊区房价下跌，郭毅表示，有产业发展和市场供应原因。郭毅认为，顺义虽然有机场，但整个区域的产业以传统产业、物流业、高端制造业为主，产业对相关人口收入的支撑不是特别强。“这几年顺义的二手房供应量比较大，也造成了整个区域的房价呈下降趋势。”郭毅补充道。

郭毅认为，顺义的二手房，尤其是“老小房”的价格，除了部分品质较好的二手房，还会保持下降趋势。

事实上，不仅顺义等郊区的“老小”价格在下降，主城区的旧区价格也在下降。“芍药居的老小区，近几年4月份成交量开始下降。之后成交量一直不高，价格也慢慢降了下来。”9月13日，链家地产一位房产经纪人告诉《华夏时报》记者。

该房产中介还表示，虽然芍药居有学区房，但客户更倾向于楼房较新、质量较好的小区。芍药居这边房子比较多，物业管理比较一般。

对此，张博分析:“预计四季度，北京楼市整体将呈现缓慢复苏态势，但区域间的分化仍将继续存在。预计新房供应量小的区域和板块房价上涨的动力会更强。”

化学转化有压力。

虽然北京的整体房价上涨了，但部分地区的市场压力也很大。北京市住建委发布的统计数据显示，截至2022年8月底，北京市期房78446套，924.19万平方米，现房29996套，376.73万平方米。8月份北京现房13920套，126.53万平方米。

在全国房地产市场环境不理想的情况下，各地都在因地制宜地制定楼市新政。据中指统计，截至9月13日，2022年已有超250个省市优化调整楼市政策超过700次。其中北京等一线城市较为少见，北京等一线城市普遍仍执行较为严格的限购政策。

在这种情况下，北京多个项目开始推出特价房源。比如云景台推出周末特价房，说是两居室特价房200万，三居室特价房229万；龙湖推出西上中秋特价房，9月8日加推15套连锁渠道中秋特价房，89平米总价约540万。

对于即将到来的“金九银十”，房产销售人员似乎并没有太大的期待。9月9日，科控股股份有限公司一位中介告诉《华夏时报》:“金九银十没有区别，来买房的人可能相对多一些。按照往年，成交量较大的月份是10-11月。”