商业住宅和普通住宅的区别(商住两用房有什么弊端)

普通人可能更关注普通的房子，但他们并不关心商业地产的租金，而我从疫情开始就特别关注商业地产。

因为商业地产的价格在疫情后暴跌了40~50%，我觉得很便宜。

但这并不是错误，因为商业地产的租金也下降了40~50%，而商业地产相应的回报率并没有变化。之所以会有交易，只是缺少现金和一场赌博流行病结束了，买卖双方各得其所。

老粉丝应该都知道这个。我之前在打听行情的时候写过很多文章。

我对这个市场相当了解。2020年后，武汉的商业地产租金，无论是写字楼还是商铺，相比2019年直接减半。现在反弹了一点，比2019年下降了40%左右。

全国其他地方的商业地产租金我无法详细了解，但打听过，大部分也下降了40%。

总之，自2020年疫情以来，写字楼和商铺租金暴跌，再也没有回到2019年的水平。

但是从2020年开始，我就一直看到住宅租金上涨的新闻。

全国解封后，商业地产租金暴跌，所有城市的商业地产租金都在下跌。

国家解封后，房屋租金上涨，到处都有涨租的消息，所以没有一个城市租金下降。

2021年全国55个重点城市住宅租金可创新高。

这是极其不可思议的，也是违背经济学常识的。

商业地产是租赁给企业的，写字楼和商铺都是租赁给企业的，住宅是租赁给员工的。

而企业则是把钱给员工。所有的钱都必须到企业，才能到员工手里。市场上的钱绝对不可能先到了员工手里，再由员工转给企业。

从市场环节的顺序来看，企业是比员工更高层次的存在。无论金钱在市场上如何流动，企业自然比员工有更高的拿钱优先权。钱必须先给企业，但企业不一定会把钱给员工。

因此。

企业有钱，员工不一定有钱。

企业没钱，员工肯定没钱。

这是一个非常简单的经济常识，其中蕴含的经济知识也是极其简单和基础的。

写字楼和商铺是企业租的，房子是员工租的。那么，从上面的经济学基本常识就可以简单推导出一个结论。

写字楼和商铺租金上涨，但住宅租金不一定上涨。

写字楼和商铺租金下降的同时，住宅租金必然下降。

写字楼和商铺租金不存在下跌的可能性，反而是住宅租金上涨。

只有在短时间内，巨大的供给扭曲了供求关系，才有可能出现这样的变化。

而全国的商业地产面积都是和住宅面积配套的，是规划局按照科学的方法计算出来的，开发商是被迫建的。

有多少住宅供应市场，就会有相应比例的商业地产供应市场，两者是严格成比例的。

而且在2020年后的短短几个月内，流入市场的增量与原始存量相比微不足道，不足以因供给而扭曲价格体系。

除此之外，2020年以后商业地产的超大规模供应市场也没有任何消息。商业地产过剩的抱怨很多，要求商家换房的新闻也很多。

所以租金的变化不是供给引起的，而是需求引起的。

企业缺钱，商业地产需求萎缩。为了省钱，他们不断向郊区迁移或者缩小面积，迫使市中心的商业地产降低租金来吸引企业，进而导致所有商业地产降低租金。

员工不缺钱，住宅地产需求不萎缩，不存在为了省钱而迁移到郊区或减少面积的行为。所以整个城市所有的住宅租金不降反升，甚至因为更多的人在求租，口袋鼓了，选择涨租。

只有这种奇妙的情况，才有可能出现这两年中国神奇的商业地产和住宅租金倒挂的情况。

为什么商业地产租金降低，但住宅租金却提高了？

企业没钱，员工哪来的钱？

我百思不得其解，仔细研究了半天，才发现。

信不信由你，这就是我们提出的稳就业保民生。国家政府用了很多政策来达到这个结果。

很多人认为自己的钱是自己挣的，和企业、政府没有关系。稳就业保民生只是口号，他们什么也没看到。

也许你什么都没看到，但好处其实已经偷偷给你了。

否则无法解释为什么这两年住房租赁市场如此强劲，企业没钱而员工有钱。

市场租金不受投机影响，完全取决于要租的企业能出多少钱，要租的员工能出多少钱。

稳就业、保民生、职工收入不受影响甚至略有增加，可能导致房市租金上涨。

这是政府综合了很多政策的结果。你可能不明白它是如何工作的，但结果是显而易见的。

疫情肯定会导致经济损失。中国的损失比外国少，但同样会吃亏。

在整体经济受损的同时，要求就业和民生不能受损，所以企业和政府要全力抵御这个受损的窟窿。

虽然政府不创造财富，但它只是财富的管理者。能用来抗坑的最大办法就是勒紧裤腰带，减少开支。

政府勒紧裤腰带还没堵上的窟窿，都得企业来扛。

国企没问题。听指挥。

民营企业主肯定不愿意背，尤其是小微企业。这是人之常情，如果企业倒闭，他们就会出去打工。

而民营企业家承担了80%的就业，大部分是小微企业的就业。这种稳定的就业和民生必须由民营小微企业来完成，国企做不了这个任务。

没有什么好办法。政府只能像哄婴儿一样，动用一切政策措施支持民营小微企业主，鼓励他们的信心。

总之，只要你不关门，只要你愿意继续给员工发工资，什么话都可以说，什么都可以谈。

所有小微企业都开了绿灯，政府支持你做大做强。

连小微企业的增值税都降到了1%，接近免税，所得税也只是走个形式。税务局基本没人管小微企业的所得税，因为他们就算能活也是主动的。

贷款的坏处太大，大量资金失控。为什么你坚持要给企业主？

因为很多企业主确实是靠这笔钱来继续生活的，也有很多企业主是靠商贷来给员工发工资的，所以这笔商贷确实起到了稳就业、保民生的作用。

反正最后民生和就业都保住了。这座城市没有大规模失业，有工作的人也没有减薪。

统计局说的失业率确实是真的。

不相信我？

不信你可以看看房屋租赁市场。全国那么多城市的房屋租赁价格就是最大的证据。

最近，中国经营报报道了郑州的住宅租金突然下降。

而且政府和企业的忍耐是有限度的，不可能一直抵制一切。

当亏空超过政府和企业的最终承受能力时，员工必然会受到影响，被动承担一部分亏空。

郑州住房租赁市场的波动，说明愿意花钱租房的人少了。这些人要么因为失业被迫离开郑州，要么跳槽后工资降低。

在员工整体支付能力下降后，房东为了租出去，被迫降低租金，从而避免自己的房子被空买走。但是很多因为房租降低而收入减少的员工，能够在城市生存下来，选择不去，然后房租市场就恢复了平衡。

郑州房租降了，很多饱受高房租之苦的人都很兴奋，渴望看到自己所在城市的房租马上降下来。

但实际上，你所在城市的房租在下降，这不是好事，对经济来说是个不好的信号。

要知道，租房子付钱的是员工，是你这样的员工，而不是你的老板。

为什么别人不能交钱租房？很明显他们没有足够的钱，收入下降。

在同一个城市，为什么在其他员工收入下降的情况下，你的收入要保持不变？

公司人员看那么多人低价求职，为什么非要高价留住你？

你想想看，城市的住房租金下降并不是一件好事。

一旦出现这种情况，你加薪的几率会更低，降薪的几率会更高，失业概率会增加，生活会比以前艰难很多。

你会呼吁政府不要管这些黑心资本家吗？

对，是2年前，不然2年前你们城市的房子租金就降了。

保就业保民生的政策保护了你两年，你却没有直观的感受。

而住宅租金的下降通常预示着房价的下降。

很多人说房价和房租没关系，房租不变房价还是会涨。

但事实上，房租永远是房价的锚。如果你投机房价泡沫，锚会是房租。

如今在巨大的房价泡沫下，可以看到一个神奇的现象。一线城市年租率1~1.5%，二线城市1.5~2%，几乎无一例外。

二线城市房价有差距，但租金回报率几乎惊人的一致，都锁定在这个区间。

同一个城市，不同小区的房价是有差别的，除了豪宅智商税房，租金回报率都差不多。

都是只需要一个小户型就能便宜租房。郊区的房子便宜，房租也低。市中心的房子贵，房租高。

价格可能翻倍，但一旦回报率差不多，开发区最多考虑一个增长溢价。

这个事实告诉我们，虽然泡沫催生了较低的租金回报率，但几乎所有的二线城市都用一个租金回报率来衡量房价。

假设泡沫不变，郑州的租金回报率是固定的。

那么租金会下降20%，也就是说在同样的租金回报率下，房价会下降20%。否则郑州的租金回报率会直线下降，明显低于同类城市，从而失去市场吸引力。

如果租金回报率是1~1.5%，那我为什么要在郑州买房？在一线城市不太好闻。

如果这样想的人多了，郑州的出租率会降到1.5~2%，与武汉合肥等二线城市持平。

当然，如果房价泡沫爆破，定价中枢快速下移，其他城市的房屋租赁率随着房价下跌而一路上涨，那么郑州的房价会跌得更厉害。

所以郑州房租下降对房价也是负面影响。

郑州这次房租下降，确实是自身几个不利的原因，但是全国各城市都在努力保障民生。在过去的两年里，其他城市也不遗余力地这样做。

这当然是正确的，但谁也没想到会花这么长时间。

在这里，租金下降20-30%并不意味着居民收入下降20-30%，就像商业地产租金下降40%一样，并不意味着企业利润下降40%。

里面有抓凳子的效果。

因为城市里的住宅和商业地产是固定的，你用不用都要承担资金成本和物业成本，所以很少有人敢空出租。

一旦需求旺盛，求租的人和企业达到城市目前供应量的110%，租金就会无限上涨，直到10%的人和企业受不了，不想租了。

一旦需求萎缩，求租的人和企业只有当前供给的90%，租金就会无限下降，直到愿意为之买单的人达到100%。

小房子空租一个月，少花2000块。2000不是钱吗？你家月收入多少，就这么空让一个月2000块白白浪费了？

很多人说，就算你的价格降了，那付费租房的人怎么会增加呢？这应该是一个固定值。

人数可能是固定的，但他们要求出租的面积却不是。

租一个600平米的写字楼做办公室可以开公司，租一个300平米的写字楼做办公室也可以开公司，所以需要的面积增加了一倍。

租60平的房子可以在城里生存，租30平的房子可以在城里生存，需求的面积也是翻倍的。

所以租金的价格是可以调节供求关系的，具体价格要看租房者或者租房者能出多少钱。

员工收入和利润稍有下降，就会对租赁市场产生巨大影响。

同时也会对商业地产和住宅的价格产生巨大的影响。

这是正常情况下投资房地产应该接受的风险。

一般情况下，投资房产应该只考虑租金的涨跌，因为这直接决定了价格，而不是像现在这样靠投机来抬高价格。

现在，任何层面都没有理由支持房价继续上涨。我写过无数次类似的文章。

现在，又有一次租金下降。。。

这其实比无数次的分析更直接，更透彻。

政府想尽办法支持房租，甚至小微企业的老板们也在客观上尽力而为，不管他们愿不愿意。企业和员工租金倒挂两年，这种反经济常识的现象，是只有社会主义国家才能产生的奇迹。

但这种一个人承担所有窟窿，全力以赴保就业保工资的行为，毕竟有其限度。现在，一些城市已经开始出现政府和企业无力承担所有窟窿的现象。

商业地产租金下降直接导致商业地产价格大幅下降，价格直接减半，租金和价格的降幅基本持平。

住宅物业租金下降怎么办？

政府仍然会全力以赴支持就业和工资，但郑州的这种现象表明，即使其他城市能够支持，未来工资和房租上涨的概率也会大大降低。

分析已经完成。至于房价未来的走势，你应该有自己的判断。

保就业保民生不容易。不要拿去炒房。。。

我是远方的青木，未来几个月我会在新的微信官方账号更新我在《海中青木》的文章。欢迎关注，希望每晚都能和你在一起。