汉沽属于天津还是唐山(汉沽管理区啥时划入天津)

房地产市场总有一些奇妙的东西。行情好的时候从来不涨，行情不好的时候比谁都敢跌。在天津房地产市场，汉沽市场就是这样一个存在。不断刷新底线，挑战认知。你以为我想蹲着，那我干脆蹲下来给你看。

壹

汉沽房价显示新下限。

汉沽属于天津滨海新区的一个重要行政区。经过四年的调控，汉沽的单价从2018年的9字头(9000多元/平方米)突然回到了“解放前”，到2019年的8字头，再到2020年以来的市场价7字头。虽然很多项目“仍然把半张脸藏在她的吉他后面不让我们看见”，往往被贴上“还债房”、“包销房”的标签，而且大部分销售都注明“只有几套房子”，但明眼人都知道，这些只是“标准化的销售说辞”。我们来看看目前的几个降价项目。

根据市场调研数据整理根据市场调查数据。

持续降价的原因是什么？

1.首要原因是供需严重失衡。汉沽市场的几个主要供应板块包括河西、河东、东扩区、汉关区(唐山飞地，汉沽属于唐山户口，购房者以汉沽本地人为主)，在售楼盘15个，市场库存8000余套，而汉沽年消化量在3000套左右，去化周期超过32个月，远高于天津平均17个月的去化周期。开发商为了争夺这块小蛋糕，只能走价格战，这是汉沽市场价格持续走低的根本原因。

根据市场调研数据整理根据市场调查数据。

2.同时，汉沽也面临着生态城板块的降维。汉沽区每年都有大量客户被生态城分流。生态城板块是滨海新区目前最强的板块，是中新战略合作的样板区。经过十几年的发展，其市场形象、客户感知和交易量明显领先于其他沿海地区。由于汉沽和生态城的临近，生态城对汉沽形成了“虹吸效应”，分流了大量客户，使得原本就支撑不足的汉沽市场需求雪上加霜。

汉沽与生态城北部区域紧密相连汉沽与生态城北部紧密相连。

3.最后，人口呈现外流趋势。汉沽工业基础薄弱，对当地人口形成不了足够的粘性。近年来，人口呈现出明显的外流趋势。尤其是汉沽当地主要就业企业天华外迁后，虽然环境有所改善，但区域内本就不宽的就业通道被关闭，人口流失在所难免。正是由于以上因素的叠加，汉沽房价持续走低，陷入目前的局面。

叁

你现在能做吗？

要回答这个问题，我们必须认真思考两个问题:一、汉沽的基本面未来会不会变差？第二，现在的价格值得吗？

1.首先，汉沽市场未来基本面如何？

汉沽在行政区划上是滨海新区的重要组成部分，但由于地处滨海新区东北边缘，多年来滨海新区的基础设施很少辐射到汉沽。但需要注意的是，中新生态城的发展正在提速，尤其是目前生态城北部多个项目同时开工，生态城北部正在向汉沽靠近，两者之间的地理界限逐渐模糊，这给了汉沽“融入海滨”的机会。

生态城北部片区与汉沽紧密相连生态城的北部与汉沽紧密相连。

正在建设的地铁Z4线将穿过生态城到达汉沽。未来，Z4线的主要功能是连接滨海新区的唐汉达三个区，这也将使汉沽更方便地通勤到其他沿海地区。

地铁计划于2023年投入使用，将极大改善汉沽与滨海其他功能区的通勤该地铁计划于2023年投入使用，将极大改善汉沽与滨海其他功能区之间的通勤状况。

2020年6月，投资85亿元的一汽丰田新能源分公司落户生态城北区，占地196.97万平方米。一期工程预计于2022年6月竣工并投入运营。工厂东临韩彩路，南临蔡晨路，西临玉沙路。地理上离汉沽更近，能带来明显的好处。可以解决就业，刺激消费，产生真正的住房需求。

一汽丰田新能源分公司东侧靠近汉沽汉蔡路一汽丰田新能源分公司东侧，汉沽韩彩路附近。

结论:通过以上分析，我们可以看出，未来汉沽的基本面不能说好到哪里去，但至少不会比现在差。这是我们的第一个结论。

2.所以我们在分析现在的价格是否值得？

首先，经过几年的价格调整，汉沽市场的价格远低于生态城，与生态城目前的板块形成明显的价格梯度。目前汉沽区价格区间7000-8500元/平方米，生态城相邻北部11000-12000元/平方米，生态城临海新城(旅游区)14000-15000元/平方米，生态城中部17000-18500元/平方米。目前汉沽和生态城板块形成3000元/平米。

汉沽与生态城各板块形成明显的价格梯次汉沽和生态城各板块形成明显的价格阶梯。

其次，未来1-2年供需矛盾有望得到一定程度的缓解。从去年到现在，汉沽的土地拍卖市场异常冷清，基本没有新的土地出让。未来1-2年以去库存为主，然后一定程度上释放市场供需。

肆

最后总结一下，汉沽市场价格现在进入底部空区间了吗？我相信没有人能给出答案。有时候买房就像投资。你认为的底部可能是“抄在半山腰”，而成熟的投资者只要跟随未来大的价值趋势，从来不会去猜测市场的“顶部或底部”。

作为汉沽市场，我们可以判断的是，随着区域几年的价格调整，泡沫和风险已经大量释放，未来区域基本面不会更差。如果只是需要一个客户，这个阶段上车的成本更低，仅此而已。(全文结束)