地产大亨()

如果10年前，有人说全球前10大地产大亨中有9个是中国人。这个人一定是疯了。

中国不是世界上唯一有房地产的国家。中国的房地产已经商业化多少年了？2010年，还不到30年！在英国，像英伦置地这样的上市公司已经是150年的企业了。在美国，像阿斯特这样的房地产家族已经传承了200年。

一个幼稚的孩子要向全世界宣战吗？

2009年，福布斯全球10大房地产行业富豪中。中国大陆还有一个席位。港产有四席:、郭氏家族、和。美国占了两席，美国最大的地产大亨唐纳德·布伦(donald bren)当时还在第三位。英国、印度、沙特阿拉伯和日本各有一个席位。

这个世界的房地产格局似乎是平衡的。

然而，当2020年的钟声敲响时，2020年1月1日，根据福布斯全球实时富豪榜的统计，全球最富有的10位房地产类富豪中，有9位是中国人。

许家印、、杨、、匡小青、吴亚军、孙宏斌、王健林、。

10年来，中国的地产大佬一直在世界前列，直追英超之美。美国最大的房地产大亨唐纳德·布伦(Donald bren)也从第三位下滑至第五位。

然而，普通中国人似乎很难为这份荣耀感到自豪。

2020年初，双极分析师将带领你穿越百年，透过全球地产巨头的人生轨迹，从人性的一面了解世界地产格局的风云变幻。

1920年代：新生的天才与垄断的世家

从人物来看，那个时代可以说是中国房地产的新时期。

1928年正月的最后一天，港股股神、1996年和1997年世界第四富豪李兆基出生在广东顺德的一个金铺世家。

与此同时，新鸿基地产另一位创始人邝小青的丈夫郭得胜刚刚小学毕业，正和父亲在中山石齐经营批发生意。

这两位地产大亨，曾经位列全球地产第一、第二，李兆基6岁入店，被誉为金毛巫师；郭得胜小学从事批发，从小就学会了娴熟的管理艺术。

后来，新加坡首富、之父黄也于1929年出生于福建莆田。4岁时随家人移居新加坡，十几岁接手家族粮油生意。

在那个时间点上，谁也不会料到，这三个年幼的孩子会通过房地产成为世界顶级富豪。但站在现在的时间点，我们能感觉到，香港房地产爆发的时代，属于一群从小接受商业教育，家境殷实的商业天才。

在大洋彼岸的美国，房地产行业已经进入巨头垄断、家族传承的时代。

美国三大顶级地产大亨:约瑟夫·维德纳、文森特·阿斯特和爱德华·格林。每一个都是地产家族的后裔。

两次工业革命已经结束，生产率转型也停滞不前。正常家庭的后代想在房地产行业大有作为？它不存在。

地产商的后代就是地产商。这些家族几百年来一直是美国最富有的家族。几百年后，虽然辉煌早已远去，甚至因为家族战败和家族纷争而羽毛散落一地，但它依然保留着价值数亿美元的财富。

1930-40年代：战争改变一切

从全球经济到局部战争，再到第二次世界大战。那个时代造成了20亿人的苦难，整个世界都在经历萧条和动荡，于是一批人的命运发生了转移。

抗日战争期间，12岁的李兆基通过倒卖和清洗旧纸币赚了很多钱。在父亲的同意下，年仅15岁的李兆基接管了顺德所有的家族企业。

1948年，年仅20岁但已做了8年店主的李兆基只身带着1000元钱去了香港。

也是在这个时代，郭得胜全家在战乱中逃到香港，开办了红星和记杂货店。

没有这场战争，我相信两个人的商业才能总会出人头地。然而这场战争以及由此带来的一系列变化，选择离开或者选择留下，不同的人走上了完全不同的人生道路。

在战争中，当命运一起被改变时，中国、外国、战胜国和战败国交织在一起。

一些家庭离开了他们的家，像李和郭的家庭。1933年，一个犹太家庭逃到中国大连，如今澳大利亚第一位房地产大亨哈里·特里古博夫(Harry Triguboff)出生在东北。然后他在天津的犹太人社区度过了童年。

大萧条时期地价暴跌，二战后需求爆发，催生了美国大量新的房地产家族。

一个名叫米尔顿·布伦的年轻人放弃了他热爱的电影事业，加入了军队。退伍后，他回到中国开始了他的房地产开发生涯，他的儿子唐纳德·布伦(donald bren)以前总是被提起。

房地产商人弗雷德·特朗普(Fred Trump)在战争期间和战后为美国海军建造了房屋。而他的儿子就出生在这个时期，取名唐纳德·特朗普。

与这些家境殷实的年轻人相比，杂货商的儿子维克多·波斯纳，警察的儿子亚瑟·维尔特，这些本身在美国这样的房地产环境中不会有所成就的平民之子，也是靠着战争中廉价住房的投机致富的。

所有国家的机会都是相似的。横滨市立经济学院教授森田次郎也是看到二战后东京地价暴跌，在虎门买了不少地。当时的森田次郎并没有想到，自己通过房地产在1991年到1992年间成为了世界首富。

战争和萧条摧毁一切，重塑一切。似乎只有经过这样的破坏，普通人和不平凡的人才能在房地产这种资本密集型行业跑赢资本。

1950-60年代：命中注定的时代

大势和个人经历哪个更重要？这个群星陨落的时代似乎给出了答案:如果你没有出生在这个时代，你已经错过了中国房地产的机会。

1954年的王健林，1955年的杨国强，1958年的许家印，1963年的孙宏斌，1964年的吴亚军。

这个时代有点类似于美国20世纪初。二战后，几乎所有在基层打拼的平民地产巨头都诞生在那个时代。倒塌后重建的那一天，我们正值壮年。

这个时代之后呢？也许还会有一段很长的封闭期。

在中国大陆地产大亨集中诞生的时代，这一代世界顶级地产大佬开始了他们在房地产行业的第一桶金。

1958年，唐纳德·布伦(donald bren)创办了布伦公司，并贷款1万美元在新港海滩建造了第一栋房子。

1959年，森田二郎从大学辞职，正式开始了自己打造森田大厦商业帝国的征程。

1960年，Harry Triguboff回到澳大利亚，在Roseveare买了一些土地，开始了他的房地产生涯。

1962年，一位名叫何塞·伊萨克·佩雷斯(Jose Issac Peres)的巴西大学生成立了他人生中的第一家房地产公司Vepan，最终登上了巴西最富有的房地产之巅。

1963年，现在加拿大最富有的房地产商鲍勃·加格拉迪(Bob Gaglardi)也用5000美元的贷款开始了自己的北国地产(Northland Properties)生意。

在短短的五年时间里，除了中国大陆，环太平洋国家中最富有的房地产人都选择在这个时候开始自己的房地产生意。这，是命运吗？

在中国香港的地产圈，命运的齿轮并没有偏离全球轨道。

1958年，“洋王”郭得胜与经营金银外汇的李兆基、冯景熙共同创办永业企业公司，进军房地产开发。同年，长江塑胶厂董事长李嘉诚也开始涉足房地产行业。

说来也巧，这些香港地产的名字后来成了世界地产界的名字。那时候没有人的职业是房地产。

这个时代一定是英雄的时代，但这个时代的英雄也一定有自己的过人之处。

以李兆基为例。从小熟悉黄金、熔金、融金的他，把自己一件件做事的技巧运用到了房地产领域。

非专业人士的李兆基不仅展现了一个跨界者的独特性，还创造了分层销售、长期抵押的销售策略。在专业层面上，也取得了很大的成就，建筑图纸的设计审核达到了连规划师都佩服的程度。

这几年双极分析师接触了不少跨界开发者，大部分在专业层面都是一塌糊涂。我花了很多钱，却不知道客户买了什么，建了什么。

随着时间的推移，很多成功背后的秘密都消失了，但有一点应该是肯定的。当时的跨界者对房地产的敬畏之心比今天的后世更高。

1970-80年代：又一个垄断时代的建立

这个时代并不好。除了日本，所有国家都经历过美苏争霸带来的萧条，但也正是在萧条中，看到了机会的人实现了飞龙在天。

1973年，趁着港股行情火爆，李兆基用自己的房产换来1900万股永泰建业新股，成为第一大股东，买壳上市套现。然后在香港股灾的低迷行情中，手里握着巨额现金买了老楼和土地。

与此同时，大洋彼岸的唐纳德·布伦也做出了同样的举动。1970年，他把自己的公司以3400万元的价格卖给了国际纸业。然后，在随后的经济衰退中，国际纸业公司仅被2200万美元收购。

冬天真的很冷吗？寒冬来临前套现的那群人，正在对着猪羊磨刀霍霍。

1977年，布鲁恩参与收购了拥有146年历史的欧文公司，并在随后的20年里买断了所有的流通股，成为唯一的所有者。

1981年6月，在港股市场的又一次狂潮中，李兆基恒基兆业成功上市，融资高达10亿港元。1988年，恒基地产公司全面收购永泰建业。

忠实的妻子，经过这次危机，幸存者开始拥有不败的垄断财富。回顾上世纪二三十年代延续百年的地产家族，他们的影子似乎是重叠的。

在这个时代即将结束的时候，北京“第一次全国住房制度改革会议”释放出一个信号:涨房租，涨工资，鼓励职工买房。

新时代的号角已经吹响。

1990-2000年代：平民的逆袭

1992年，许家印离开钢厂的铁饭碗，独自南下深圳；同年，杨国强出任碧江村、三桂村项目总经理，顺德碧桂园首次成为世界第一。同年，大连西岗区住宅开发公司改制，成立大连万达房地产集团公司。

那一年，邓小平南巡讲话，全国范围的土地市场迅速打开。两万多家房企齐聚海南，没想到第二年就来了一场大逃亡。

1993年，中华人民共和国第十六条的颁布，是中国开发商第一次面对调控的力量。寒流来袭，生存不易，但也冲走了市场上疯狂的投机者。

孙宏斌1994年在天津创立顺驰，吴亚军1995年成立龙湖地产。

当然，即使此时中国的房地产业已经起步，但这些未来将主导房地产业的年轻人，在全球房地产巨头面前，依然是身无分文。

在1997年的福布斯富豪榜上，更不用说房地产行业了，整个中国大陆都没有上榜。当时，李兆基以147亿美元的财富排名世界第九。

截至2008年，杨国强26岁的女儿杨以74亿美元的净资产成为中国大陆首富，全球排名第125位。那一年，杭州的马云身价刚好11亿美元，在全球富豪榜上排名第1014位。

现在的房地产似乎有些不公平，因为年轻人为了买得起房子，耗尽了六个钱包。但是，回顾全球房地产发展史，中国房地产似乎是世界上最公平的草根财富逆袭。

杨国强早年一贫如洗，饶过牛，当过建筑工人。许家印早年家境贫寒。毕业后，他做了一名钢铁工人。

穷人家的孩子成为首富？回顾过去100年全球房地产的历史，是没有的。即使在250年后回到18世纪，在工业社会成长起来的第一批房地产巨头的家族都是富有的商人。

看看这个时代的其他国家，除了苏联解体给前社会主义国家带来了一些变化，整个世界的房地产领域都变得索然无味。上一次，首富的家庭是首富。下一个时代，最有钱的家庭还是最有钱的。

这个时代的辉煌只属于中国地产，这个时代的结束也代表着中国地产逆袭时代的正式结束。

2010年代：下一个时代还存在吗？

在过去的百年，甚至更向前的时代，各国的房地产都在重复着垄断、崩溃、重建、再垄断的循环。

那些庞大的地产家族几百年来一直靠资本主导着房地产行业。大萧条和第二次世界大战打败了这种垄断，随着战后近十年的快速发展和动荡，一批新兴地产家族迅速形成。

现在，这些新兴的地产家族又重新登上了垄断的宝座。下一次垄断崩溃何时到来？

2010年代，我们经历了4万亿刺激，2016年去杠杆。经历了2019年的市场寒冬，待在房子里没有投机。在这样一个过山车般的市场变化下，我们在冉冉看到任何上升的房地产明星了吗？

看来冬天的到来并不是只让现有的房地产企业更加稳定。2018年，前10房企市场份额仅占24.04%，而2019年上半年，前10房企销售份额上升至30.6%。

在全球化的今天，中国处于马太效应的顶端，这或许是一个小小的安慰。毕竟这个世界上只有陆地，海洋和天空空。