北京海淀区房价(北京三环至四环新房)

近日，北京市建国御花园示范中心正式对外开放。事实上，自从北京市规划和自然资源委员会拿出土城新村A-07地块后，该项目就搞了不少噱头。

昌平，六环，3.9万/平米的单价，靠近海淀……这些因素叠加在一起，关注度自然不低。后续开发者通过元宇宙相关的发布会再次升温。

那么，首付不到一百万就可以在北京落户是真的吗？周围六英里，单价3.9万。是惊喜还是惊吓？带着这些问题，蔡晓将带你一探究竟。

偏远地块周边没有成熟的配套设施。

◆尚超:距离华联生活超市1.7km，距离华联购物中心2.1km，可步行至土城新村的程心超市、红岩超市；

◆交通:距公交站土城、土城新村1公里，距地铁昌平站7公里以上；

◆医院:距乔衡社区卫生服务站、扎西村便民服务站约2公里，车程约30-40分钟，可到达北京大学第六医院北院、北京市昌平区中医院、北京市昌平区中西医结合医院。

◆教育:有杨坊镇中心幼儿园、昌平区杨坊学校司家庄小学、北京市昌平区硕博中学，都在2km左右；

◆公园:距离八口礁健康公园和扎西乡村公园2公里。

先看剧情。确实很偏僻。从地图上看，该地块位于昌平区马池口镇南部，整个地块比较规整。沿着土城新村蜿蜒的小路，隐约可以看到地块周围的蓝色围挡。

这是一个真正的国家，空空气中混合着青草和羊粪的味道。放眼望去，连绵起伏的西山清晰可见。虽然周围的荒凉和寂寞是另一番风景，但很难与帝都的繁华联系起来。蔡晓感慨:期房是梦，不是房子，是梦。

北京建国御花园地理位置

放眼望去，连绵起伏的西山清晰可见。

A-07地块比较规整。

目前小区周边只有土路。根据规划要求，该地块周边有土城一路、土城二路、土城三路、土城四路等城市支路。这四条路，加上附近上庄路的施工安排，已经向社会公布，大致在2024年12月。

A-07地块附近道路施工平面布置图

既然都是土路，那就不要指望周围有成熟的配套设施，因为基本相当于没有。即使是最近的华联生活超市也有1.7公里，华联购物中心也有2.1公里。附近只有土城新村的诚信超市和红岩超市，简直就是小便利店。

附近土城新村有一家诚信超市。

基本没有像样的医院，只有2公里左右的乔衡社区卫生服务站和扎西村便民服务站，就连最近的药店也近2公里。而医院和服务站的区别，相信你比蔡晓更清楚，根本不是一个级别的。

再进一步，可以去北京大学第六医院北院，北京市昌平区中医院，北京市昌平区中西医结合医院等。，开车30-40分钟左右，前提是不堵车。

虽然有幼儿园，小学，中学等。3公里以内，没有优质教育资源；巴口城郊健康公园距离扎西乡村公园约2公里。

按照90平米地块需要70%以上的规划条件，北京建国御花园是一个合适的刚需板块。尴尬的是主要公交刚需客户，周边公交却有点弱。最近的公交站土城、土城新村都在1km外，地铁站(昌平站)也在7km以上。

依靠公共交通通勤，很难目测小财富，不仅耗时而且不方便。假设你在中关村一号上班，开车会是个不错的选择，30分钟左右就能到，但前提是你先有车。

当然，开发商会在后期建设中逐步完善商业和教育设施，但你还得等。至于需要多长时间，蔡晓不得而知。

通过自律委员会的公开文件，蔡晓了解到，土城新村地块的开发模式可能会参考北苑家园的“造城”模式，因为北京城建大概率是一、二级联动开发。

北苑占地约104公顷，总建筑面积230万平方米。已经开发了九期，教育、医院、商业等配套陆续引进，但前后用了很多年。整个土城新村改造项目占地82.49公顷，总建筑面积85.09万平方米，开发量真的不小。

回到我们买家身上，最本质的问题是你是否等得起，等着配套的套餐一点点兑现。

海淀的单价和总价都很漂亮。

地块虽然在昌平，但是离海淀很近。北京建国御花园基于地理优势，将客户定位于海淀区的溢出人群，附近的永丰工业园、翠湖科技园、中关村创新基地等都是目标客户的品类。一方面，海淀房价高，供应不足，外溢需求可以转移到昌平；另一方面，海淀北部有很多工业园区，购房需求很大。

安居客数据显示，目前海淀新房、二手房均价超过9万/m2，昌平新房、二手房均价分别为5.29万/m2、4.78万/m2。

相比之下，北京建国御花园每平方米3.9万元的政府指导价，就像六环内的“白菜价”。抛开政府指导价，实际成交价可能不到3.9万。

相比之下，最近的是西山上品湾的MOMA，销售均价37500/sq。主要单位约130平方米。m .，总价超过480万。再远一点的中海李慧芝、郭子郡，单价都在5万以上/平方米，总价也比较高。所以对于刚需买房的人来说，北京建国御燕花园的单价和总价都很漂亮，最小的户型首付可能不到百万，可以在六环内上车。

近年来，北京城建凭借其全国信誉体系，在北京市场有一定知名度。通州的国裕未来悦单价5.6万每平米，大瓦窑的万和城单价8.25万每平米。所以国家信誉体系的产品可以给项目加分。

从规划条件来看，由于土城新村A-07地块限高30米，容积率1.8，产品以6-10层住宅为主，密度相对较低，共有1854户。该板块面积设定为60-125平米，跨度较大，户型多样。其中主要户型为78平三房、96平三房、117平四房。

A-07地块的规划条件

沙盘显示29栋建筑都是南北向的，但并不是所有的房子都是南北通透的。其中，60平的户型是东南向，但隐藏在南北向的建筑中；78平的亮点是270度转角的客厅，缺点是北侧两个卧室中间没有承重墙。分开做两个卧室空有点局促，分开做一个卧室空有点大；96平117平均三面宽，后者是四叶草型。

78平三居室公寓

96平三居室公寓

17平四居室公寓

整体来说，公寓还是有亮点和槽点的。目前北京建国御花园仅开放示范区，具体开放时间预计为“金九银十”。(记者张增艳)

(责任编辑:王晨曦)