成都商圈(成都繁华还是重庆繁华)

文章来自微信官方账号:新港联合银行/作者:商业策划团队

一、市场发展整体格局

随着城市的延伸，二环商圈已经成熟，商业趋势从市中心向二、三环甚至郊区蔓延。成都东南西北区域商业中心不断涌现，以三大核心商圈为主，部分区域商业中心为辅的商业格局正在逐步形成。

每个区域都形成了区域商务中心，主要辐射本区域。

城市的西部和南部有许多区域性商业中心，而城市的东部和北部则很少，区域发展相对滞后。

但随着成都“东进”战略的实施，城市东部已形成东二环商圈，南部副中心商圈和金融商业大道的规划实施也促进了区域商业中心的发展。

至于城北，随着“北改”的不断推进，城北的区域性商业中心获得了很大的发展。

此外，随着经济的不断发展，成都周边城市也形成了相应的商业中心。

成都的整体商业特征:

成都作为西南商业中心，商业分布呈现出明显的城市核心+区域中心的格局。由于各个地区住宅开发的快速增加，相应的区域商业中心也在不断涌现。成都的商业格局正在逐步形成，以三大核心商圈为主，部分区域商业中心为辅。

二、商业市场租售概况分析

业内某平台的市场调查显示，目前成都有三个商圈的租赁商铺超过100套，其中春熙路超过520套，天府新城商圈超过450套，双楠商圈超过120套，其他商圈不足100套。

商铺租赁供应集中在三环以内，主要集中在春熙路、罗马城、双楠等商圈。三环外，天府新城、双流商圈的供应更为突出。主要原因是近年来天府新区的建设在该区域产生了大量的住宅和办公物业，直接刺激了该区域的商业发展。

各商圈商铺出租供应分布图各商圈商铺租赁供应分布图

各商圈商铺的销售货源也有较大差异。

市中心的春熙路商圈供应量突出，其次是罗马城商圈和柯华商圈。郫县商圈覆盖高新西区，拥有龙湖石店街和花样年龙年广场两个大型商业项目，因此该区域的销售供应量大于其他商圈。

各商圈商铺出售供应分布图各商圈商铺销售供应分布图

三。分析各商圈的具体情况——城市中心的核心商圈——

作为成都最重要的商业核心区，春熙路商圈、盐市口商圈、罗马商圈随着城市建设而发展，三大老商圈也因为新业态的不断涌现而逐步升级。

城市中心核心商务区的地域特征；

由于历史原因，该区域一直是成都投资者认为最理想的投资区域目前区域正自我升级，其档次和规模正在进一步扩大，中短期内其核心商业地位不会被取代区域内商业现状总规模较大，除了已有的九龙广场、潮流广场等，还有富力天汇MALL及银石广场等新增商业体量随着成都市中心区域的进一步改造，该商圈不可复制的口岸价值仍会吸引大量的投资客。

春熙路商圈

卢纯商圈由三个集团组成:总府路、客家巷和东大街。春熙路在中国十大著名商业街中排名第三，仅次于香港的铜锣湾和上海的南京路。

随着“盐市口”的加入，春熙路-盐市口商圈毫无悬念地成为西部第一商圈。

2013年以来，九龙仓、铁狮门、太古、远洋等知名开发商纷纷涌入春熙路占据一席之地。

第一，商圈里有很多大型商业项目，比如成都国际金融中心、远洋太古里、熊飞中心、银石广场、菁蓉汇等等。

作为成都最具代表性的春熙路-盐市口商圈，该商圈由新老商业项目组成的超大型商业群体规模不断增大。

由于核心商业价值和历史原因，租金价格水平一直处于高位，其中客家巷和东大街组团租金价格高于总府路。商业区业态丰富，集购物、休闲娱乐、旅游、商贸等为一体。

骡马市商圈

众所周知，罗马商圈是成都历史上的一个重要商圈。聚集了全市近40%的金融机构，超过1000家，是成都唯一的省级金融产业集中服务区。区域位置占据成都CBD核心区域，周边高端商业聚集。也是四川众多行政部门的聚集地，以绝佳的地理优势为成都中心代言。

——中产东方商圈——

由于城东住宅开发量巨大，商业需求旺盛，以建设路、万宁坝、金华商圈为主的城东商业中心已初步形成。

城市东部中产商务区的区域特征:

区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-Z Town、万科金域蓝湾等，区域房地产开发催生区域商业中心形成区域商业现状总体规模逐步扩大，处于商业发展上升阶段，其中万年场商圈的万象城，规模大（32万㎡），档次高，将进一步提升东二环商圈的品质开发相对成熟的三大商圈，商业消费从集中在生活用品类为主，转向以综合百货和竞品购物中心为主的消费趋势东二环商圈更多地截流东部城区（特别是东二环以东大规模住宅开发区）客群，将逐渐改变购物只去春熙路的商业格局。

建设路商圈

道路建设成为成华区的金融、商业、行政、信息咨询、商业零售、娱乐中心，有伊藤洋华堂、SM广场、龙湖三千集等。作为主要的商业中心，聚集了大量的人口，具有很高的出租和销售价格。

位于成华区的建设路，就像成都商圈花园里的一片绿叶。为什么这么说？因为他一直被政策的阳光雨露所青睐，但他总是扮演着最佳配角的角色。

经过近十年的发展，争创“成都第二商圈”的口号犹在耳畔。是否真的处于“成都第二商圈”的位置，即使加到附近的福清路，我们依然不敢妄下结论。

万年场商圈

万象城是曼宁巴的主要商业区。万象城旨在打造一个代言新生活的购物地标，聚集高端影院、精品百货、大型超市、美食餐厅、健身中心等高端商业设施。，并将与建设路商圈形成竞争。

代表:华润万象城

商业规模:24.4万平米购物中心。

定位:集高端购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、商业等功能于一体的大型城市综合体。

商业业态:高端影院、精品百货、大型超市、美食餐厅、健身中心、品牌旗舰店等。

十年来，从金华路到万年坝，大型商业项目此起彼伏，现已形成以金华路-庞城港-万年坝为核心的新城主商圈。

尤其是攀钢的出现，让众多国际知名开发商纷纷抢滩，大型城市综合体纷纷入驻，让该地区成为“成都的华尔街”。

锦华商圈

在万达广场建成的带动下，金华商圈成为晋江新的商业发展区域。

与万达广场原有的社区商业，以及Moma城等新兴商业建筑一起，形成区域商业中心。

代表:万达广场金华店

商业规模:26万平米购物中心。

定位:集高端购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、住宿等功能于一体的大型城市综合体。

商业业态:国际百货、超市、休闲餐厅、国际影院等。

——国际城南商圈——

城南国际商圈分为老城南商圈和城南科技区商圈——天府新城。老城南商圈多为自发形成。

成都是慢生活的活名片，天府新城商业供应主要集中在南延线区域，商业前景看好，潜力巨大。

南方国际商务区的地域特色:

旧城南商务区:

老城南商圈以玉林、科华、紫荆、红牌楼等成熟片区为代表，集餐饮、娱乐、购物、休闲功能为一体老城南商圈大部分以自发形成，其中主要依托三个方面：城区商务聚集区、住宅聚集区、城市主干道

天府新城商圈:

天府新城的总体规划定位是——“现代商务中心、高端产业新城”天府新城的业态规划为百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等符合商业天府新城将打造成高端购物商业圈，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等大型时尚卖场将成为成都全新的“时尚标签”

红牌楼商务区

随着规划的调整，老汽配城外迁，红牌楼商圈转向生活配套区域商业。其代表是红牌楼广场，与红星美凯龙、优客联等项目一起被建成新的红牌楼商圈。

老红牌楼商业区自形成以来一直稳步发展。二环附近的高架商圈地理位置优越，区域配套成熟，租金价格较高。随着城市规划的调整和老汽配城的搬迁，红牌楼商圈转向了生活配套的区域性商业。其代表是红牌楼广场，与红星美凯龙、优客联合会等项目一起被打造为新的红牌楼商圈。

天府新城商圈

高端、蓄势待发的天府新城商务区，聚集了13家5000平方米以上的大型卖场，33个在建重点项目，10多个已经建成或在建的商业综合体项目。

商圈建设刚刚起步，但起点高。按照国际化、多元化、高品质、信息化、多业态的标准，定位于国际购物、休闲、家居新世界，建设全新的世界级示范商务中心，成为“与欧洲同步的时尚之城”。

——人文西商圈——

城西各层次消费需求巨大，以休闲商业为主，购物公园等“舒适”商业形态将是未来城西的主导商业。

城市西部人文商业区的地域特征：

城西已经形成以双楠、光华、金沙、羊西片区为核心高尚居住区，高端人群、高尚需求、高消费力等城西以悠闲的商业为主，之前一直缺乏的地标商业已经有所呈现，新商业发展仍传承悠闲的商业传统商业代表：世界500强零售企业沃尔玛、西单商场、百安居、麦德龙、人人乐、仁和春天百货等新商业代表：珠江新城综合体项目、中铁西城项目、欢乐谷主题公园、国际医学城等

——财富北商圈——

城北作为成都商业经济的发源地，拥有各类专业商圈，传统商业结构亟待升级。成都城北新专业市场依然是成都城北最耀眼的商业地产投资板块，高档商业的real 空地带将随着“北改”的实施而弥漫。

城北财富商圈的地域特征

五块石客运站、火车北站等多个运输站以及大大小小物流集散中心云集，使得数十个体量巨大的百货批发市场、机电市场、生资市场、家具建材市场林立城北一环-三环黄金地段政府对城北全新规划，对城北全面重构，专业市场搬迁，客运站调迁，畅通道路交通，完善城市功能，调整产业结构众多城市综合体、高程度的专业市场将建成，并颠覆原有的商业格局，同时提高居住环境的配套设施水平。城北专业市场新商业项目包括：香江全球家具CBD、家和家园、北新国际物联港、元贞国际机械城、荷花池中药材市场、成都青龙（国际）建材市场、成都国际商贸城、大港建材城等超过20个高程度化的专业市场。

——成都周边商圈——

随着城市的开发建设和相关政策的引导，成都郊区的商业有了很大的发展，以郫县、双流、龙泉为主要区域，逐渐出现了以餐饮、日用品、服装为主要商业业态的大型集中商业。

成都周边商圈的地域特征:

成都市经济向郊区拓展趋势增强，成都近郊几个地区商业获得交大发展不仅仅以小商铺为主，出现少量大型集中商业，并向购物中心发展主要分为郫县、双流、龙泉商圈，其中郫县商圈内商业体量因包含高新西区较大涉及大型商业项目主要有：花样年龙年国际中心、龙湖时代天街、蓝关空港国际及世茂城等商业业态以餐饮、日用百货服饰为主