滨州人口(葫芦岛人口)

新信号：人口负增长与城镇化增速放缓。

近日，滨州市统计局刚刚发布了一组数据，如下图。我觉得有几个数据很有趋势意义。第一，人口增加是负数；第二，城镇化增速为0.57%。这两个数字意味着滨州人口出现负增长，城镇化增速较往年明显放缓。

滨州统计局公布了一组最新的人口与城镇化数据滨州统计局发布了一组最新的人口和城市化数据。

但是不要紧张，这是很多城市的发展现象，不只是滨州。数据中还提到人口增长率为-0.05%，但在山东省16个城市中排名第七。也就是说，山东16个市中，有将近一半的城市出现了人口负增长。

事实上，2021年滨州总人口负增长已经不是第一次了。根据统计局数据，2019年总人口397.97万人，2020年总人口397.54万人，增加-0.43万人(数据如下)。也就是说，人口负增长的拐点将出现在2020年。(注:由于统计局数据与第七次人口普查数据存在统计口径差异，我们不细说具体数据，只看变化趋势。)

2015-2020年人口统计数据2015年至2020年的人口数据

再看城市化的发展。滨州城市化水平2010年为45.71%，2020年为59.65%，十年间增长13.93%，年均增长1.39个百分点。可以说，最近十年是滨州快速城市化的十年。2020年，滨州城市化率保持1.42%的增速，而2021年，增速已降至0.57%。城镇化增速明显放缓，但需要注意的是，总体趋势仍在缓慢提升。

楼市还有机会吗？

众所周知，人口、经济和政策是支撑房地产市场发展的关键因素。尤其是像省内滨州这样的四线城市，人口和城市化的发展是过去十年和未来支撑当地楼市发展的重要因素之一。在目前人口总量逐渐减少，城市化明显放缓的情况下，楼市还有机会吗？

还是有答案的。那么楼市的机会在哪里呢？

首先，城镇化发展是楼市的重要支撑因素之一。2020年，滨州城市化率为59.65%，低于全省平均水平(63.05%)3.4个百分点，在山东省16个城市中排名第11位，领先枣庄、德州、临沂、聊城、菏泽5个城市。城市化率最低的菏泽只有50.73%，城市化率最高的青岛达到了76.34%。可见滨州的城镇化发展还有很大空的空间。楼市发展的动力还在。

其次，滨州主城区成为人口城市化的重要载体。就整个城市而言，农村人口向主城区聚集的趋势非常明显。目前滨州还有156.34万农村人口。如果每年城市化率在0.5%以上，保守估计，每年约有0.5-1万人在城市生活，定居和置业。所以，楼市发展的需求还是有的。

第三，城镇化进入下半场，从数量提升阶段，即高质量发展阶段，进入质量提升阶段。会有很多改进的需求。根据规划，滨州主城区人口123万，是一个百万人口以上的城市。滨州片区、南部科创片区、东部城市更新片区是主城区发展的重点区域，也是未来住房消费升级迭代、优质产品集中的区域。所以，楼市发展的空空间还是有的。

滨州中海滨州中海

综合以上分析，机会还是有的，但是困难还是很多的。比如，目前楼市供需失衡，近几年土地供应量大，商品房市场明显供大于求；优质产品供给不足，房源供应量大但同质化严重；市场不缺“房”，缺的是“高品质的好房子”。

目前滨州主城区楼市以刚需和刚改(改善型需求)为主。房地产商在拿地后，需要精心研发好的房子和产品来满足客户的需求，一味追求短、平、快的运营模式，在市场供应充足、购买力不足的情况下，显然是不可持续的。

受新冠肺炎疫情影响，各行各业都面临着生存和发展的困难，房地产也不例外。但我们应该看到，疫情之下“风险”与“机遇”并存，我们依然可以期待这座城市的未来！