山东乳山海景房()

一段时间以来，一些自媒体平台不时出现形容银滩“鬼城”、海景房“白菜价”、冬季入住率低的言论。真相是什么？先来看看乳山银滩海景房的“全景素描”。

银滩拥有得天独厚的自然资源。

如意滩因绵延20多公里的银滩而得名。沙滩平坦平缓，海沙柔软细腻。被誉为“天下第一滩”、“中国最美海岸线”、“东方夏威夷”。这里气候四季分明，年平均气温11.8度，空气中负氧离子空丰富。全年空气质量优良天数超过300天，拥有众多特色鲜明的人文景观和自然风景区，是国内不可多得的休闲旅游区。此外，乳山农渔产品丰富，拥有农产品国家地理标志商标23个。银滩所在地区是“乳山三宝”牡蛎、生姜和茶叶的主要产地，资源禀赋优越。

基于这种独特的自然禀赋，乳山于1992年开始建设银滩旅游度假区。仅仅两年后，1994年，银滩被批准为省级旅游度假区。2002年，银滩成为国家4A级旅游度假区。优良的自然生态环境吸引了全国各地的房地产企业开发海景房，是我国北方旅游地产开发较早的地区之一。早期很长一段时间，银滩地产的开发都是以旅游度假为导向。根据离海岸线的远近，房产被分为一线、二线、三线海景房。据统计，银滩旅游度假区共有135个开发社区。其中一线海景房约占58%，二线海景房约占33%，三线海景房约占9%。目前，90%的海景房已经售出。

银滩“生活方式”:疗养+度假。

乳山银滩海景房和其他季节性强的旅游度假区一样，存在淡季现象。从市网格化服务管理信息平台采集的数据显示，6-9月，银滩业主集中居住，8月中旬数量最多，约5万户，10多万人，超过乳山市常住人口的2/3。从近三年的数据来看，常住人口在1万人左右，在银滩居住6个月以上的超过2万人。

随着城市的发展，生活的繁荣，出行的便利，度假正在成为一种重要的生活方式，即使在银滩也是如此。很多业主来银滩短暂停留，体验“疗养+度假”的生活方式。

有些业主选择候鸟的生活方式。他们每年5-10月来银滩疗养，亲近大海，品尝美味的海鲜和时令果蔬，其他季节迁徙到其他城市。有的业主利用周末、节假日等空闲暇时间，去银滩休闲度假，漫步沙滩，享受诗意和远方，缓解生活和工作的压力。

除了短期入住，很多业主都愿意入住银滩，每年的入住时间都在半年以上。据银滩益田社区介绍，很多常住业主因为原居住地的自然环境和就业等原因，来到银滩定居，从事餐饮、商业等服务业或在当地创业，成为银滩的新居民。一些退休业主喜欢银滩宜居健康的自然环境。为了避开北上广等大城市的喧嚣，他们来到银滩享受慢节奏的生活。他们每天赶集、赶海、爬山、种菜、打太极拳，体验健康绿色的生活方式。他们把银滩当作第二故乡。很多业主来银滩后，高血压、支气管哮喘等慢性病都得到了缓解。

据银滩金鼎物业服务公司介绍，他们服务的很多小区的业主主要在重庆、福州、武汉等地。业主大多选择在银滩避暑。但近年来，他们在银滩的逗留时间逐渐延长。公司已经连续举办了两届中秋百宴，每年参加的业主都超过1000人。

受季节温度、住房需求、供暖成本等因素影响，银滩冬季居住人数较夏季大幅减少。威海市房地产协会认为，旅游地产不同于一般的城市住宅，具有季节性和短期居住的特点。入住率这一单一因素并不能真正解释银滩这种旅游地产的情况。

近30年的银滩建筑:不同类别，不同价格。

乳山银滩从1992年开始开发，近30年的建设历史，造就了不同类型、不同价位的建筑。据乳山住建部门统计，按照房地产建筑主体结构分类，银滩海景房主要分为砖混和钢混建筑。其中，砖混房屋的楼龄集中在2008年以前，多为6层及以下无电梯的建筑，建筑规模超过总面积的一半。也就是说，目前银滩一半以上的住宅小区楼龄都在13年以上，有的甚至达到30年。2010年后，银滩新建海景房全部为钢混结构，13层以上高层成为主流。以三线海景房湖畔住宅小区为例。该住宅小区2007年至2011年开发项目共分五期，其中2010年前开发建设数量超过90%，主体建筑为6层及以下，无电梯；2011年，该建筑被开发为高层建筑。

乳山市房地产交易中心表示，随着建设成本的不断增加，可开发的海景房资源的稀缺，以及新楼盘品质和配套服务的大幅提升，新建商品房价格较高，与二手房价格低廉形成明显反差。

2015-2019年全市新建商品住宅成交均价数据显示，银滩新建商品住宅价格呈明显上涨趋势，同比上涨约42.4%；2020年以来，受疫情影响，涨幅有所放缓，新建商品房成交均价约为每平方米7500元。二手房与新建商品房相比，受建筑质量、使用年限、所在楼层等诸多因素影响，价格差距较大。比如同一个小区的二手房，钢混楼的价格比砖混楼高；同一时代开发的海景房，一线价格高于三线；同一个多层建筑，上面一层的价格比下面一层低。乳山房地产市场信息管理系统显示，2018年以来，银滩二手房交易量每年在4000-5000套左右。早些年建设时，二手房成交价低至每平方米2000元左右，而近几年二手房成交价为每平方米5000元以上。

比如龙运碧海花园小区在售的一套砖混结构二手房，2007年竣工，6层，无电梯。建筑面积80平米左右，成交价20万左右。如果把30平米左右的阁楼面积送人，这个海景房单价不到2000元。买家表示，这套房子的总房价低于三四线城市的首付，而且捐赠的阁楼被用作储藏室，也降低了其启动成本。另外，海韵阳光小区一套7层loft的成交价在1500元/平方米左右，砖混结构，无电梯。买家说主要用于短期停留，每年去海边写生或者度假，避免租房问题。

据威海中科房地产营销策划公司介绍，目前有部分低价二手房，部分二手房价格不升反降。这些房子主要是2008年以前建造的没有电梯的砖混结构的顶层住宅。也有个别业主为了尽快低价卖房，以低价海景房为噱头吸引买家的情况。由于银滩海景房的买家很多都是以养生养老为目的的中老年人。

威海市房地产协会认为，银滩海景房是针对社会上不同群体，主要满足大众旅游、度假、养生等需求。购房者要综合考虑经济状况、独立时间、身体状况、交通位置等因素。，并在各种房子中选择自己的房子。

资料来源:乳山滨海新区管理委员会

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