房贷利率计算公式(最新房贷利率计算公式)

刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布，将一年期贷款市场报价利率(LPR)由3.70%下调至3.65%，五年期贷款市场报价利率(LPR)由4.45%下调至4.3%。即1年期LPR本月下调5 BP，5年期LPR本月下调15 BP。

LPR报价的下调是不对称的，LPR 5年的下调幅度比1年多10 BP。一年期LPR影响短期贷款，五年期LPR主要影响企业长期贷款和居民住房抵押贷款。

一方面，上周一(8月15日)，央行分别下调7天逆回购利率和MLF利率10 BP。一般来说，MLF利率下调，LPR利率也会下调。MLF利率是政策利率，LPR利率是市场利率，央行通过MLF利率影响LPR利率，也是利率市场化的传导机制。

另一方面，7月份的经济数据显示，国内宏观经济复苏乏力，企业中长期资本支出和居民消费信心不足，老百姓宁愿提前还款也不愿贷款，从而整个实体经济融资需求疲软。本月的五年期LPR降息更多地针对企业和住宅抵押贷款的中长期信贷，将进一步降低实体经济的融资成本，刺激企业和住宅部门的内生融资需求。

根据房贷利率(浮动利率)的计算公式，房贷利率=基准利率* (1浮动比例)。这里的基准利率是指5年期LPR，房贷利率在商业银行5年期LPR的基础上浮动。

本月，五年期LPR债券利率下调了15个基点，至4.3%。此外，5月15日，央行下调首套商业性个人住房贷款利率下限20 BP。因此，首套住房的最新商业性个人住房贷款利率可低至4.1%。

如果不能理解上面的解释，可以直接看结论。今天大家首套商业性个人住房贷款利率(浮动利率)已经下降了0.1%，最低的可以达到4.1%。二套房贷利率也下调了0.1%，但没有下限。

虽然上面提到了房贷利率的最低下限，但由于一线城市与其他城市的房地产调控程度不同，一线城市的首套房贷利率还远未达到下限，而大部分二线城市已经降至下限。

最新数据显示，2022年7月，103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%，这还没有算上今天LPR的下调。具体来看，7月份，京沪广深等一线城市首套房贷利率对LPR上浮55、35、20、30bp，二套房贷利率上浮105、105、60、60bp对于LPR；在津、渝等二线城市，LPR首套房利率为-20bp，LPR二套房利率为-60bp。

可见北上广深的首套房贷利率都在LPR的基础上上浮了，更别说降到利率下限了。天津、郑州、重庆、青岛等二线城市已经上浮到利率下限。从二套房的利率来看，无论是一线城市还是二线城市都还是比较高的，没有下降的趋势。

历史上商业性个人住房贷款利率下限为3.43%。根据上表计算出各个城市的房贷利率。与历史低值相比，当前市场利率下降了空。

如果房地产一直没有起色，那么房贷利率会进一步下调空。我能说什么呢？早买，早享受，晚打折。

注意以上都是针对浮动利率的。如果是固定利率，就享受不到LPR下调带来的优惠。而且即使利率浮动，新买的房子也可以享受，之前买的房子的房贷需要在下一个计息周期(一年)调整。

风险警告:

股市有风险，投资需谨慎。本文不构成投资建议，读者独立思考。