存货高企是什么意思(高库存企业)

每经记者:陈丽每经编辑:魏

房地产市场的下行趋势仍在继续。国家统计局数据显示，截至今年2月底，全国商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米，创历史新高。其中，由于居民购房热情明显消退，观望情绪持续加剧，住宅待售面积增加5552万平方米，环比激增24%。

CRIC监测数据显示，2月份百城商品房库存达到60874万平方米，同比增长5%。尤其是三四线城市，狭义库存(指已完工现房待售)和去化周期同比涨幅在不同能级城市中居首，大幅超过百城平均值。同时，百城广义库存(指现房库存和期房库存之和)有一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险仍然较大。

在业内人士看来，如果库存压力和风险不解除，房企销售资金回笼速度将进一步放缓，现金流压力也将加大。同时，面对楼市的意外降温，购房者的观望情绪在增加，三四线城市的市场在没有大的利好推动下，仍将大概率回调。

买家看广东惠州某楼盘。视觉中国图

楼市供需矛盾加剧。

今年1-2月，房地产市场出现了“供大于求”的局面，主要是市场交易低迷造成的。目前，房地产市场已经连续8个月出现成交环比下降。在这种压力下，供需矛盾进一步加剧，库存压力会进一步放大企业的债务压力。

CRIC监测数据显示，2022年2月，百城商品房狭义库存达到60874万平方米，环比微降1%，同比增长5%。

具体来看，一线城市中，仅上海市狭义库存保持环比跌幅不变。虽然供应量明显萎缩，但居民购房热情不减。新项目平均去化率一直维持在80%左右的高位，10万元/平方米以上的高端市场依然一房难求。上海货场，招商云溪，苏河王，开盘当天售罄。

北京供需偏弱，整体狭义库存与上月基本持平，同比微降3%。广州和深圳的房地产市场持续低迷。但得益于供应的显著收缩，狭义库存环比呈下降趋势，但同比继续上升，因此潜在的库存风险值得警惕。

二线城市中，大部分城市库存较上月变化不大，增减幅度在5%以内，而青岛、沈阳、武汉等北方及内陆城市2月底狭义库存均超过2000万平方米，位列本月底狭义库存前三。

四线城市由于供应萎缩，狭义库存环比小幅下降，不同城市降幅均在5%以上，不同城市间分化继续加剧。

但从广义库存来看，截至2022年2月底，继续高位震荡，达到384796万平方米，环比微增0.2%，同比增长3%。

不同能级城市广义库存较上月变化不大，增减幅度均在1%以内，总体高位保持稳定，同比有所增加。其中，一线城市增长8%，在不同能级城市中排名第一，主要是去年基数较低；二三线涨幅1%~5%，库存风险相对可控。

究其原因，据克而瑞分析，一方面，市场低迷背景下，部分房企“躺平”，购房者“观望”，供需疲软；另一方面，受多地新冠肺炎疫情影响，前期成交火爆的沪杭等核心一二线城市购房需求有所延迟。

三线城市库存高。

值得注意的是，目前三四线城市库存积压尤为突出。中国指数研究院数据显示，2021年上半年，以各线为代表的城市成交活跃，但从当年下半年开始，市场明显降温，以各线为代表的城市新建商品住宅成交面积下降。

其中，今年2月，三线城市新房成交面积环比下降16.4%，惠州下降41.3%。韶关以25.9%的降幅位居第二。同比三线城市下降近五成，降幅最大。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，由于作为一二线城市缺乏吸引力，以及外地购房需求不足，三四线城市近年来的销售数据普遍疲软。

销售受阻导致库存积压。报告显示，截至2021年11月底，100个城市一、二、三线新建商品住宅库存总量分别为3052万平方米、2.66亿平方米和2.25亿平方米，环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。同时，100个城市中，1234线新建商品住宅库存去化周期分别为10.2个月、11.9个月、13.8个月。三线城市的这个数据明显大于一二线城市。

今年2月，这一数字进一步扩大。国家统计局公布的数据显示，截至2月底，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米，创历史新高。

克而瑞的数据显示，目前百城库存消化周期已持续提升至19.5个月，不同能级城市保持上涨。一线城市增至12.96个月，二线城市增至18.05个月，同比涨幅均超过40%。目前库存风险基本可控。三线去化周期已达23.25个月，逼近疫情高峰期(25.18个月)，明显高于百城平均值，同比增长83%，居不同能级之首，去化风险已经浮出水面。

统计显示，去化周期较长的10个城市中，有8个城市为三四线城市，包括防城港、廉江、河源、梅州、福清、惠州、铜陵、北海，去化周期均超过30个月。

对此，严跃进认为，“库存风险会对房企经营目标的完成和债务风险的化解形成障碍。对于上述城市，更重要的是积极营造更好的去库存环境。如果库存压力和风险不解除，房企销售资金回笼速度将进一步放缓，现金流压力也将加大。”

事实上，从近期三四线城市的表现来看，已经出现了一些主动去库存、刺激购房需求的新政策，包括防城港、北海将首付比例从25%降至20%，河南新乡实行20%的契税补贴政策，荆门给予大学生在中心城区购房一次性购房补贴，保定取消被动式超低能耗建筑限购政策等。

另一方面，克里指出，狭义的整体库存可能会保持高位稳定，供需持续疲软是大概率事件。虽然多地陆续出台降低首付、房贷利率等多重利好政策“托市”，但行业整体信心已经大不如前。

市场稳定需要时间。

但需要注意的是，3月份以来，各地房地产市场回暖迹象增多。

中指院近日发布的数据显示，3月以来，代表性城市房地产市场成交量普遍上涨。其中，一二线城市环比涨幅明显，但由于去年基数较高，同比跌幅进一步扩大。

具体来看，3月1日-27日，4个一线城市新房总成交较2月上涨12.0%。其中，北京增幅较大，达到80.4%；广州上涨34.0%，排名第二；代表二线城市，3月以来，总成交量环比增长32.3%，同比下降47.4%，其中苏州大幅增长67.4%；福州紧随其后，增幅为53.4%；三线城市总成交环比下降10.4%，同比下降75.5%。

西南证券研报也显示，3月1日至26日，其重点监测的全国43个城市商品房累计销售面积环比增长9.4%，同比下降45.8%。其中，一线城市同比下降40.5%，环比上升7.6%；二线城市同比下降41.0%，环比上升199%；三线城市同比下降56.0%，环比下降6.1%。

“除上海外，其他一线城市成交量明显回暖，尤其是北京，环比增长73.4%；重点监测的二线城市中，除杭州、南京外，其他城市成交量均呈现环比上涨；三线城市表现不一。总体而言，长三角、大湾区等地区的城市表现良好。”研究报告指出。

虽然各机构给出的数据不尽相同，但重点城市房地产市场成交量的上升趋势在各口径数据中都有体现。

此外，二线城市尤其是三四线城市都在不断调整房贷利率，房贷利率仍处于下行通道。RealData发布的重点城市主流房贷利率数据显示，3月份RealData监测的103个重点城市中，主流首套房贷利率为5.34%，二套房贷利率为5.60%，分别较上月下降13个和15个基点，创下2019年以来最大单月降幅。

但值得注意的是，目前三四线城市成交下滑的趋势并未完全扭转，中国指数研究院监测的三线代表城市整体成交下滑10.4%。

业内人士表示，3月份以来部分城市房地产交易的回升，也在一定程度上反映了一系列稳定房地产市场运行措施的效果。但各城市业绩出现分化，三四线市场仍在调整，同比跌幅较大。市场完全稳定需要时间。

国家商业日报