期贷是什么意思(可贷资金需求包括)

续贷隐性收费的存在，可能不会成功或影响个人征信。

管理贷款转抵押贷款有许多隐藏的风险。

调查动机

近日，银监会公布了8张行政处罚罚单，其中5张与个人经营性贷款违规流入房地产市场、个人经营性贷款制度不健全有关。

近年来，随着国家对小微企业支持力度的加大，以及贷款市场报价利率的逐步下调，不少商业银行的经营性贷款利率已下调至4%以下，在很多地方低于首套房房贷利率，也远低于二套房。由于利差较大，一些中介活跃在销售商贷的第一线，忽悠群众将利率较高的房贷转换成利率较低的商贷，声称可以省下不少利息。

然而，真的有这样的好事吗？贷款置换抵押背后隐藏着怎样的风险？法治日报记者就此展开了调查。

□本报见习记者张守坤

□记者陈雷

“我们可以办理‘放款、降息’，特别适合您。”近日，家住广东广州的王蕊(化名)接到一家从事资金周转服务的中介打来的电话。对方表示，相比目前的房贷利率，经营性贷款利率低至3.2%左右。如果选择置换，每年可以为她省下几万的贷款利息。

王蕊迷恋上了。去年她买了一套二手房，总价250万左右，纯商业贷款利率5.5%，月供8000多元。她感到压力特别大。当听到中介介绍“经营贷款抵押”的方法，王蕊很快产生了兴趣。中介告诉她，经营性贷款是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品。目的是减轻企业从事经营活动的负担。“房贷转经营性贷款都是通过正规银行放贷，绝对安全”。

据了解，办理经营贷款的基本条件，申请人必须是企业的法定代表人或最大股东，公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介也宣称，没有资质的放贷人可以通过一些“私下操作”顺利拿到钱，顺利存钱。

然而，据《法治日报》记者近日调查发现，这其中不仅存在诸多隐性收费，还存在扰乱金融市场秩序等一系列未知风险，可能对购房者的征信造成不可逆的影响。

以贷换贷的暗箱操作

声称降低还款成本

记者发现，不少人都收到过金融中介和房产中介的推销短信或电话，称可以通过经营性贷款置换房贷来降低利率。

据了解，经营性贷款主要用于支持小微企业和个体工商户的业务发展。贷款额度一般是抵押物的70%甚至更高，融资门槛和利率较低。银行给小微企业的贷款利率一般在4%以下，有的银行甚至能做到3%左右，低于房地产市场首套房的利率，尤其是远低于二套房的利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷款时，银行会要求企业的营业执照至少一年以上，有实际经营场所，企业的流水能够覆盖贷款本息的偿还。另外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但是这些限制对于一些中介来说并不难。

北京一家房产中介公司的贷款专员李小姐告诉记者，房贷通常通过以下操作方式转为经营性贷款:如果你手里有200万的房贷，想提前还款，但是资金不够，中介会先把钱借给你还房贷。在你还清抵押贷款后，财产可以被释放。之后中介会让你以房产为抵押向银行申请经营性贷款，贷款获批后再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下有一笔经营性贷款，并按期支付经营性贷款的利息。

“相比按揭贷款，经营性贷款都是先还利息，每个月还利息，所以还贷压力会小很多。”李女士说:“如果我们名下没有公司，我们就负责帮你。还可以操作操作水、位置等信息。银行审核基本可以通过，后续不会有风险。你只需要支付一定的手续费，一般是贷款金额的1%左右。”

不应低估隐性收费。

实际负担可能会增加。

“放贷减息”，号称减息几十万元的诱惑，是否暗藏陷阱？

记者在与多家中介沟通后了解到，不仅存在诸多隐性收费，后续还存在一系列未知风险。

“按贷款金额200万，贷款期限5年计算，中介费至少要2万元，桥垫费空壳公司维护费等费用要8万元左右。粗略估计，经营贷款费用将超过10万元。”安徽省宿州市房产中介牛奇(化名)介绍。

他举例说，如果房贷利率5.7%，25年本息相等，200万元房贷月供1.25万元，总利息175.65万元。如果5年期经营性贷款年化利率为3.7%，月供为6167元。看似月供可以省下6333元，却忽略了本金带来的压力。经营性贷款先付利息，后付本金，前面所有的支付都是利息。5年后需要一次性偿还本金200万元。一下子拿不出这么多钱怎么办？

“相比按揭贷款20-30年的还贷期限，经营性贷款的贷款期限往往只有3-5年。置换后，贷款人的还款压力陡增。如果没有足够的现金流支持，购房者将面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但是又要面临被‘割韭菜’了。更何况以后一旦政策变化或者贷款收紧，还能不能再拿到贷款都是未知数。”牛奇说。

“有些中介在操作贷款置换房贷的过程中，只告诉购房者收益，而选择性不谈风险，甚至在操作过程中提出要增加服务费。买家真的要三思而后行。”牛奇告诉记者，在条件允许的情况下，通过银行正常提前还房贷比用经营性贷款置换房贷更安全、更经济。

值得注意的是，记者调查发现，目前提前还房贷并不容易。

北京丰台区的王杰(化名)去年8月贷款260万元买了一套房子。最近她想提前还贷，却发现通过银行app申请网上提前还款非常困难。银行工作人员解释“系统升级出现了bug”，需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似的问题。记者还注意到，即使能成功申请提前还贷，流程也非常复杂。如果银行不支持App或网站办理，线下办理流程更繁琐，有时需要几个月。

短期借款和长期投资违反协议

或者存在流动性风险。

对于购房者来说，以经营性贷款代替房贷，表面上可能降低资金成本，但可能对其征信产生不可逆的影响。

“在很多中介机构的运作下，经营性贷款的贷款期限也可以延长到和抵押贷款差不多，但中间有续贷行为，比如每隔三五年向银行提交申请材料，接受审核。风险恰恰隐藏在其中，中介帮忙办理的材料都是伪造的，经不起反复审核。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策与法律研究所所长杨钦发认为，为了获取利差，用抵押贷款代替经营性贷款，是违反借款合同的。银行的贷款合同条款会约定贷款用途，借款人未经贷款银行同意，使用经营性贷款买房。根据《民法典》的相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行会提前收回贷款，购房者的还款压力会大大增加。由于经营性贷款期限短，购房贷款期限长，经营性贷款转按揭会造成短贷长投，对购房者造成流动性风险。”杨钦发说。

北京律师事务所律师胡告诉记者，国家明令禁止企业经营性贷款资金进入楼市，中国银监会也多次下发通知“严禁经营性贷款违规进入楼市”。经营性贷款一旦进入楼市被查处，银行可能会收回贷款，可能会影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为了维护房地产市场的健康发展，防止经营性贷款非法流入楼市，相关部门一直在采取行动。

2021年7月28日，银监会办公厅联合下发《关于防止经营性用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行业机构加强借款人资质核查，强化经营性用途贷款“三查”，落实各项信贷审批要求，对无实际经营的空空壳企业不得发放经营性用途贷款。

同时，去年下半年以来，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入下调期。特别是今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率，下调房贷利率下限，推动全国房贷利率大幅下行。

“监管部门要加强贷款信息共享，及时掌握经营性贷款的具体流向，对任何违规流入房地产市场的行为，要立即查处，包括将贷款列入黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，及时向监管部门报告可疑资金流向，对违规流入的提前收回经营性贷款。中介买家要有遵纪守法的观念，不能贪图小利却触犯法律。”杨钦发说道。(法治日报)

来源:法治日报