合肥发展太猛了(合肥定居的真实感受)

在房贷利率持续下调的黑暗时刻，开发商纷纷雷声大雨点小，土地拍卖成为常态，全国房地产市场萎靡不振。一个城市的运营让其他城市看起来很傻，却让开发商很开心。

没错，就是合肥。

合肥反向操作，全面提高第三批建设用地使用权出让公告中空白的最高限价！已经筹到多少了？以滨湖金融板块为例，毛坯限价提高到每平米2.76万。比第二批每平上调了近4000元。当然，这也是一个前提条件:取消开发商的精装修。

那么，为什么以前允许精装修，现在不允许了呢？为什么不允许精装修，却提高毛坯限价？这里面有什么猫腻？让我们慢慢来。

首先我们要知道为什么会有“精装修交付”。以最受欢迎的湖畔为例。2021年6月3日，厦门地方国企联发集团以总价279753万元竞得金融地块BK202103，占地134.74亩，容积率小于2.1 ~ 2.3(两块地)。

我们可以大致算出这块地的楼面价，也就是开发商的拿地成本，更形象的说就是面包店老板的面粉批发价。

在这里，一定要注意一个数据，“配租住房实测容积率面积:4.46万平方米”。如果单纯用土地总价除以实测面积，楼面价大概是1.7万每平米。开发商的精装销售价格在每平米2.8万左右，好像挺暴利的？

其实不是！现在的开发商，如果真的像网上一样暴利，就不会有那么多开发商雷声大雨点小或者躺平，甚至直接破产。

土地拍卖规则:已分配租赁住房的规划产能面积44600平方米，最终由政府以每平方米2500元的价格回购。你看，批发17000斤面粉给面包店，然后以2500斤的单价回购44600斤面包。你理解开发者的痛苦吗？

更不用说，还要建一个幼儿园，一个市政支路。

所以单纯用总价除以总产能面积来判断开发商的利润有点狭隘。

三先生粗略算了一下，联发这块地最后的楼面价大概是19500每平米。记住，这只是楼面价，拿地价！再加上每平3000元的建设成本，营销广告费用，税金，利息等等。

要知道这块地的毛坯价限定在23700平米！如果毛坯卖了，显然是亏损的。

要控制房价(毛坯限价)，不能老抓开发商！只允许精装备案和精装销售。允许开发商在精装修这个环节获利。然后大家就可以勉强按照游戏规则来玩了。

这就是为什么精装修交付突然流行起来。

那为什么现在取消？大多数人都明白。开发商认为可以从精装修中赚一点利润，省钱，所以精装变得“触目惊心”，购房者肯定不同意！你四五千块钱的标准都是我这玩意？简直是笑话！

所以每次遇到都会闹。合肥没有真正的豪宅，各大房企高端系列在合肥缩水的主要原因就是因为这个邪恶的限价体系。

楼面价摆在那里，销售价限定死。如果不允许精装修，开发商就是裸泳，即使精装修，利润也微乎其微。所以，你期待开发商能在合肥做出不平凡的事情，有高品质的豪宅，那就省省吧。不是开发商福利组织。

如果我们遇见彼此，我们应该做什么？装修达不到购房者的预期怎么办？控制不了自己的舆论怎么办？

干脆取消精装修交房。只允许空白交货。把毛坯交付给开发商绝对是裸泳。按照别人的游戏规则跟别人玩一局亏本没问题。玩两三场恐怕就没这么冤大头了。

所以只能提高毛坯限价。

其实从上面我们可以看到，楼面价占开发商销售价格的六七成。也可以理解为，楼面价是房价高的根源。谁能决定底价？

所以，开发商只是一个替罪的冤大头。中介就更不用说了。我们说中介甚至不是真正意义上的“中介”。其他行业的中介靠吃差价为生。房产中介敢吃差价吗？你在想什么？房产中介只是给别人数钱，更别说炒房价了。

那么就没有办法降低楼面价了吗？显然不是。两个意思。第一，从供需平衡的角度，增加土地供应，当土地供应上来的时候，单个地块上参与土地拍卖的开发商必然减少，成交价格必然下降，相应的楼面价必然下降。同时，随着土地拍卖供应量的增加，进入市场的新房供应量也会增加，这必然会影响房屋的平均售价。这是一个良性循环，让市场自我调节。二是控制楼面价。

当然，我们知道没有办法抑制高房价。而不是去做。为什么不做呢？因为影响不了地球pat的热度！热度下去了，开发商不参与，都卖了。怎么才能拿到钱去修路，高架，地铁，公园？

所以要在如何控制房价和如何保持土拍热度之间做一个刻意的取舍。找到微妙的平衡至关重要。重庆和长沙显然是这方面的好学生，而合肥和杭州是笑里藏刀的学习委员。

这就是问题的症结所在。以中心城市为例，合肥的房价已经远远超过南昌和太原，可以理解为南昌和太原的GDP、经济实力和前景都不如合肥。那么为什么合肥房价会超过武汉、郑州、长沙呢？要知道就GDP而言，合肥还是个小弟。

合肥房价已经这么高了。为什么在全国市场不景气的关键时刻，敢于逆向操作，提高空白限价？市场反应如何？

合肥市场的反应更离谱。以联发湖地块为例。土拍新规出来3天内，于滨亭湖卖了2亿多！而且这是在没有新楼盘的情况下，也就是说一楼，顶楼，以前没人看的差楼层都被一扫而空空。

直接原因是隔壁毛坯房的限价提高了4000元/平方米，达到27600元/平方米。滨亭湖精装才2.8万平米。毛坯的价格卖给你精装。能香吗？三先生估计滨湖亭湖后面即将开盘的楼盘很有可能参与摇号。

提高毛坯限价，其实就是明目张胆的提高房价。因此，市场火爆。合肥是持买涨不买跌的观望态度。

相比国内冷清的住宅市场，需要经常摇号的合肥市场让很多人不解。

其实是时候换个合肥的参照系了，应该能看出个中缘由。

2019年12月1日《长三角区域一体化发展规划纲要》发布后，合肥作为长三角的副中心，已经不适合和中部的那些人相提并论他是我的兄弟。

无论是近二十年来全国最快的GDP增速、全国第三个综合性国家科学中心、世界制造业大会永久会址、投资BOE形成的国内设施最全、生产线最全的新型显示产业链，还是渭河新能源汽车上下游产业链，迈向新能源汽车之都，合肥的每一次壮举都堪称史诗般的逆袭与崛起！

然后合肥作为长三角副中心城市，与长三角其他几个核心城市进行对比。合肥房价没那么高，甚至变得更划算？

至于合肥能不能做长三角副中心城市，能不能和长三角老大哥角力，还是骑驴看成绩单吧，到时候再说。

至少，仅从目前的房地产市场来看，似乎无论是购房者还是开发商，对合肥的期望还是比较高的。

综上所述，关于合肥的“高”房价，我们可以得出两个结论:

一、土地供应关系决定合肥土地拍卖楼面价居高不下，决定新房供不应求。

其次，合肥这几年发展很快，尤其是加入长三角一体化之后。房价持续上涨只是快速发展过程中的正常上涨，购房者和开发商还是预期会涨。

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