福州万科(福州万科云城房价)

想知道今年到目前为止福州楼市卖的最好的楼盘是哪一个？一定是福州金山的万科城市之光。中指数据显示，2022年1-9月福州新房销售数据显示，万科城市之光以18.44亿元的销售金额，6.16万平方米的销售面积，位居福州所有在售楼盘之首。

你现在是不是很好奇，这是一个什么样的项目？能否在福州楼市寒冬中受到市场追捧？今天明哥就带大家了解一下这个从2022年初到现在的卖冠楼盘——万科城市之光。

1.土壤拍卖:

2020年4月15日，福州市举行2020年第二届、第三届地球拍卖会。

两场土地拍卖在同一天进行，这在福州以往的土地拍卖中并不多见。当日共成交8宗地块，成交金额128.4亿元。

其中，深圳市赵峰真红实业有限公司(万科)夺得该地块。2020-21年41.24亿元，租赁面积265.77亩。需要建设3万㎡的社会租赁房，以6490元/㎡回购。以10500元/平米回购8500平米的商业面积，商业不能低于20000平米，成交楼面价14160元/平米，溢价率9.9%，不高。相比旁边郑融程菊18687元/平米的楼面价，显然有很大优势。

当然，这都是因为之前土拍的影响和体量较大，相关的出让条件也进行了优化调整。

二。项目基本情况:

该项目位于仓山区金山大道与三环路交叉口东北侧，占地约265.77亩，容积率1.8，总建筑面积45.6万平方米，绿化率30%，限高80米。

项目分为南北两个地块，由小区内一座立交桥连接。其中南区商品房31栋，北区9栋，其中商品房6栋，公租房3栋，共40栋18-27层高层，商品房2268栋，社会租赁房528栋，共2788户。此外，该项目还计划建设2万平方米的商品房和4050平方米的幼儿园。面积92㎡、119㎡、132㎡的三房两卫两套，面积165㎡的四房两厅三卫，精装修交付。无论是刚需还是改善，都有可选空房。为什么能在今年楼市寒冬中脱颖而出？我认为有以下几个方面。

三。项目优势分析:

1.作为福州金山首个TOD项目，项目入口为地铁4号线板洲站，地铁出入口位于项目南区东侧。

该项目将于2025年交付，地铁4号线计划于2023年开通。地铁4号线在福州也被称为换乘之王。可以分别换乘1号线、2号线、5号线、6号线。项目实际交付后，可以到达全市。是真正的地铁房，可以充分享受轨道交通带来的便利。

同时项目靠近金山大道和三环，开车也很方便。所以在交通设施上优势明显。

这里要介绍的是TOD项目开发模式，

你可能不熟悉TOD这个词。我先简单介绍一下，然后做一个专门介绍TOD项目的视频。总的来说，TOD项目就是“在地铁上盖房子”。这套房子包括住宅楼、商务楼、写字楼等。以轨道交通站为中心，400-800米范围内建设集工作、商业、文化、教育、居住于一体的混合功能区。

万科城市之光就是这样一个TOD项目，它覆盖了地铁4号线唐红停车场。地下停车场6m到3m，地上停车场3m到9m，相当于房子盖在9m高的盖板上。所以整个小区的平台高度很高。因为小区的停车场是一个空层，所以它的采光和空空气流通也很高。

业主坐地铁回家后，可以直接去小区商场，也可以上楼回自己家，绝对是妥妥的地铁房。

通过合理规划，TOD项目不仅可以实现土地的高效利用，还可以优化公共交通，缓解城市拥堵，建设城市综合体，简直是“一石三鸟”。

对于周边居民来说，不仅可以享受便利的交通和生活设施，还可以实现资产增值。以香港为例，房价和房租都是以离地铁站的远近，作为主要依据。多500米和少500米的房价差价可能高达30%。所以未来万科的城市之光肯定会比普通楼盘升值空。此外，万科是较早参与TOD开发模式的房地产企业集团，在TOD项目的开发、建设和运营方面有着丰富的经验，这也为本项目做出了巨大贡献。

2.虽然出让条件要求建设社会租赁房，但开发商通过项目优化设计，在北部地块最北部安排了三套公租房。

并且建在地面上，而商品房建筑全部建在地面以上9米。两个区域的出入口相对独立，空房间也是两个独立的空房间。这是避免公租房对商品房小区冲击的好办法。严格来说，万科城市之光是纯商业社区。这和福州很多安置房相比有很大优势。

3.本项目靠近武隆河，自北向南沿武隆河布置。这个项目中的许多建筑都可以看到这条河。虽然不是一线江景，但这样的江景资源非常难得。

尤其是2021年4月，福州出台了《关于进一步完善福州“两江四岸”规划控制措施的意见》。按照文件要求，原则上沿江不再新建房屋，这意味着江景房将成为绝唱，江景房资源将更加稀缺。

但是我需要提醒你，不是所有的建筑都可以看河。下面我将重点进行项目劣势分析。

4.项目限高80米，容积率1.8。这么低的容积率在福州还是比较少见的。市场上楼盘的容积率大多在2.5-3.0之间。万科城市之光的低容积率也将为业主带来更好更舒适的居住体验。

5.项目占地265.77亩，总建筑面积45.6万立方米。在福州是一个非常大的社区，所以万科在社区配套上也下了很大功夫。

不仅配备了20000平方米的橘园万科里商业广场，还配备了4050平方米的幼儿园、400平方米的游泳池和130平方米的园林景观，包括众多的篮球、网球、羽毛球场、运动跑道、休闲场所和儿童游乐设施等。可以说可以满足业主的居住、商务、娱乐、运动、休闲等需求。足不出户。在近几年的面具时期，这种社区支持显得有些过分。

6.距离就更不用说了，项目距离乌龙江滨江公园不到100米，所以小区空的燃气质量就不在话下了，而且还为业主提供了一个非常好的去休闲公园的地方，这么大的公园能配的上是非常难得的。

7.万科物业，万科精装修交付，万科商场，这些都是万科品牌的加持。万科虽然不是国企，但却是国有背景的股份制企业。这两年，在福建民营房企持续爆发的背景下，显得尤为重要。现在人们更愿意购买有国企、央企背景的品牌房企。

8.项目定位完美匹配金山目前的旅游现状:地理刚需+地理置换提升。

9.项目主力户型92平米三室两厅两卫，三开间朝南，布局合理，市场主流户型；

19平米的四室两厅两卫双开间朝南，客厅有落地窗可供观景，南侧设置L型阳台。户型上几乎没有空的浪费。不足之处在于主卧是暗室卫生间，相对于目前市场主流的布局，接受度相对较低。

32平米:四房两厅两卫，三开间朝南，大开间布局，独立电梯。缺点是朝北空的两间卧室比较小，而且不是独立餐厅，有些浪费空；

65平米:四房两厅三卫，四开间朝南，布局开阔。优点在于搭配了宽大的阳台，缺点在于右侧的客用卫生间是暗室。总的来说，这个项目的产品设计符合市场主流。

四。项目弱点分析:

1.从位置上来说，虽然项目位于金山区，但并不是金山南侧的核心生活区，而是金山的工业园区。

虽然有星网锐捷，金山科技园等。周边，项目东部和东南部的橘园岛创意产业园仍以工厂为主。离金山核心区配套设施有一定距离。项目北面为金山老房区，周边城市界面有待改善，居住氛围较差。目前周边没有公交线路，但有规划的公交终点站，后期会逐步完善。

2.项目定位地铁停车场上盖，东西两侧有小出入口，南北区域之间有大门。由于盖子的高度，进入通常依靠电梯或楼梯。虽然西侧也安装了地铁电梯，但从小区规模来看，规划有2788套房，一家三口8364人。以后人们进出小区就没那么方便了，尤其是北区的人。虽然TOD项目宣传小区内电梯可直达地铁站，但明歌通过现场踩盘了解到实际情况:东侧只有一部电梯可直达地铁站，必然影响业主出行的便利性。

3.项目主力江景房，但不是一线江景，周边是金山工业园橘园区域。共有5块地，面积约217亩。根据仓山区金山工业园橘园片区仓储地块示意图，分为A、B、C、D、E五个地块。

其中，项目西侧A座、D座已建成金山科技走廊写字楼。

层高在50 -100米左右，极大的遮挡了北楼的江景，而B地块还没有成交。预计层高50-100米。根据规划，桔园片区外围将重点塑造金山大道和乌龙江沿线的城市天际线，沿金山大道形成70-120米高度的创新型写字楼集群，沿桔园岛形成50米高度的立交建筑，沿乌龙江形成50-100米高度的立交建筑。未来，这片区域将打造4.0的沿江城市景观带。

需要特别提醒的是，南区西侧有一些工业厂房，这些土地将来会重新收储出售。新的控制规则的高度是未知的。如果你知道，可以在评论区告诉大家，现在没有高楼和写字楼，不代表以后不会建。所以你要做好准备，不建议你参考沙盘模型。知道这个的话，最好上楼实地看一下。

4.由于项目靠近西三环，车流量巨大，会产生一定的噪声影响。尤其是景观面最好的20#、21#、22#楼，因为临近橘园岛的立交桥，存在粉尘和噪音影响的不利因素。

当然，万科也考虑到了这个不利因素，所以精装修包括全屋新风系统和三层隔音玻璃，尽可能的把这个不利影响降到最低。

5.除了自身配套的幼儿园，项目周边的中小学配套设施目前也比较匮乏。最近的唐红小，对口的二十九中，教学质量几乎在金山垫底。对于这样一个庞大的刚需和改善社区来说，教育支持的缺失无疑是项目的致命伤。不知道后续有没有新的中小学配套方案。这个需要大家考虑！

动词 （verb的缩写）施工情况:

2020年4月万科拿地后，迟迟不开工，主要原因是项目TOD。地铁4号线唐红停车场地下部分由地铁集团建设，上部由万科开发建设，地下部分完成后才能开工建设。从航拍图可以看到，南部地下框架空层施工基本完成。

北区的工程进度比南区快。大部分楼已经建到10层以上，有的楼已经封顶。

不及物动词销售情况:

城市之光于2021年10月1日开始募集，11月13日开设营业部，3月12日首次开盘。5#、6#、10#、18#、20#、21#、22#楼共销售456套房源，去化320套，去化率70%。项目客户存储周期长，客户存储容量充足，也是首开表现优异的原因。但对于项目首次开盘上报的销售数据，业内同行存在较大争议，主要是因为此次采用网上选房方式，采用房企自有系统，当天系统崩溃。明歌还通过福州市房地产交易中心查询了该项目的网上登记情况。截至2022年10月29日，万科城市之光项目累计取得预售房源1476套，目前累计销售562套。官方网上登记数据是不争的事实，万科城市之光成为福州热销楼盘，毫无疑问！

另外，从万科城市之光的备案均价来看，一期精装修的成交均价约为29800元/平方米。二期成交均价约30500元/平方米。目前项目周边没有竞品在售。相对于已售罄的郑融金山之家(毛坯纯商业社区)，销售均价约为27500元/m2，所以项目定价相对合理，符合市场预期，但性价比不高！

七。项目分析和总结:

万科城市之光项目受欢迎的原因是多重优势的叠加。除了项目定位准确、产品设计优秀、定价合理之外，项目自身优势也非常明显。TOD地铁房+江景资源+低容量市场+纯商业市场+丰富的社区和商业配套+万科品牌的加持。也得益于项目周边在售项目少，竞争压力小，客户存储周期长，客户存储容量充足，以及项目入市至今。

然而，该项目也有一些缺点。项目位于金山工业区而非金山核心生活区，周边城市之间的界面较差。TOD地铁项目和小区出入口需要电梯和楼梯辅助，只有一部电梯直达地铁站。以后小区进出不是很方便。项目不是一线江景房，部分楼栋遮挡，三环边有噪音和粉尘污染，精装修标准有一定溢价。最重要的项目缺乏良好的中小学教育。作为265亩市场，项目可售套数高达2268套，后续房源供应充足。但目前福州市场依然低迷，购房者整体观望情绪也较浓。短期内不会涨价空，即使外围出现降价潮，价格上也可能有一定的折扣空。对于有意买房的小伙伴，可以明哥只入股不卖房。大家记得点赞，关注，留言评论！