招拍挂是什么意思(招拍挂前的手续流程)

本文来源|方俱乐部

土地招拍挂是国有经营性土地出让的三种方式，即招标、拍卖和挂牌。国有土地使用权出让采用招拍挂制度，可以使土地交易更加公开透明，使土地交易价格更加合理，减少人为干扰因素，杜绝腐败。

土地招拍挂的共性是公开，但在具体操作上又有区别，往往让人摸不着头脑。这次我们就这三种土地流转方式做如下详细说明。

一个

招标、拍卖和拍卖过程

国有土地使用权挂牌程序

(图片来自网络)

1.国土局发布拟上市土地信息；

2.投标人交纳保证金参加投标；中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定外，均可参加投标。可以独立竞标，也可以联合竞标。

保证金为投标底价的10%-20%。

3.中标后，竞买人按合同要求支付拆迁款，由国土局负责拆迁；

4.拆迁后，缴纳土地出让金；

5.竞买人中标后，凭《国有土地使用权挂牌出让确认书》和《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等相关手续。

注:对于联合竞买的土地，土地使用权证应在所有联合竞买人的名下，土地的开发由联合竞买人在不违反政府对土地的总体规划的情况下，通过自己的协议决定。

2

国有土地使用权招标程序

(图片来自网络)

1.拟定投标计划。市国土资源局会同规划部门共同拟定国有土地使用权招标出让方案；

2、提交市政府审批的招标方案；

3.招标文件的编制包括:招标公告、投标须知、宗地图、土地使用条件、招标文件、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等。

4.评标小组由市国土资源局代表和有关专家组成，人数为5人以上的单数。名单是保密的。

5.至少在招标开始前20天在当地主要媒体上发布公告。公告内容包括:

(一)转让方的名称和地址；

(二)租赁土地的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求；

(三)投标人的资格要求和申请投标资格的方法；

(四)获取招标文件的时间、地点和方式；

(五)招标的时间、地点和招标方式；

(六)确定中标人的标准和方法；

(7)履约保证金；

(八)其他事项。

6.申请竞买人登记，索取拍卖文件，并提供以下资料:

(1)投标人的有效营业执照复印件；

(2)房地产开发企业资质证书复印件；

(3)股份公司董事会关于投标事项的决议(全体董事签字)及董事会签署的委托代理人授权文件(附委托代理人身份证明)；

(4)需要提供的其他资料(拟建项目说明、资质证书、投标人基本情况等。).

7.登记竞买人资格审查市国土资源局对上述资料进行审查，确定竞买人资格。(负责房地产市场)

8.投标和开标的具体程序:

(1)投标人在投标截止时间前将投标书放入标准箱；

(2)出让人应按招标公告规定的时间和地点开标，并邀请所有投标人参加。投标人或者推选的代表应当检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容；

(3)评估小组的评估；

(4)根据评标结果确定中标人。

9.向中标人发出中标通知书。

10.签订出让合同的中标人收到中标通知书后，应在规定的期限内与市国土资源局签订国有土地使用权出让合同；

1.交地价款和契税。中标人应按出让合同的规定缴纳地价款和契税；

12.地块交付招标人，即市国土资源局和中标人履行拍卖地块交付手续。

13.核发建设用地批准书。

14.办理相关手续，到相关部门办理相关手续。

15.申请土地登记。

三

国有土地使用权出让拍卖程序

(图片来自网络)

1.发布拍卖公告。

2.参与买方注册，索要相关文件，按要求提交相关资质证书。

3.按照拍卖文件的要求，对竞买人进行资格审查，交纳所需保证金的，发给竞买资格证书。第四，公开拍卖。拍卖应当在拍卖文件规定的时间和地点，由土地拍卖主持人按照下列程序进行:

(一)拍卖开始前，竞买人应领取统一编号的标价牌和竞买资格证书；

(2)买家出示价签，主持人清点买家；

③主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求等相关事项；

(4)主持人在第一次叫牌后宣布开始叫牌和叫牌递增幅度；

⑤投标人应按规定的方法和要求投标；

⑥如果主持人连续两次宣布最终叫价而没有再次叫价，如果最终叫价达到拍卖底价，主持人在第三次叫价后落槌，则表示交易成交。最终应价未达到拍卖保留价的，主持人应当宣布拍卖标的撤回，停止拍卖；

⑦主持人宣布最后出价者为买家；

⑧主管部门或土地交易中心当场与买受人签订拍卖成交确认书。

4.买受人应在规定时间内签订土地使用权交易合同。

经过激烈的招标、拍卖、竞拍，如果不幸或幸运中标，从中标到拿到土地证要经过哪些程序？竞价、拍卖、拍卖后，你会得到一个支持文件，就是中标通知书，或者拍卖成交确认书、挂牌成交确认书。你拿到这个证后，要在特定时间内到国土部门缴纳出让金，否则拿不到土地出让合同。目前开发商债台高筑，借钱度日，土地出让金也不是小数目。许多公司没有足够的现金储备来支付转让费。2005年以前，允许开发商将部分在建项目抵押给银行贷款，贷款用于支付转让费。但这样一来，开发商的资金就会非常紧张，稍有差错，就可能会诞生烂尾楼。2005年后，这种方式将被禁止。所以，虽然还是有很多开发商把各个项目公司贷款的钱搬过来买地，但形式上，开发商首先要有钱交租赁费。

分支机构

如果你不是本地开发商，或者根本不是开发商，那么你必须先在土地所在的区县设立全资子公司。如果土地是财团买的，你就按照财团的出资比例成立子公司，然后去国土部门变更土地出让合同的受让方名称，将土地变更到新成立的子公司名下。将来这块地将以新公司的名义开发。这样从政府的角度来说，税收留在当地照顾当地利益。从开发商的角度来说，大家交税是一样的。给当地政府多交点税，以后做事也比较好。

子公司成立后，申请房地产开发资质。无论母公司资质如何，新成立的项目公司都需要重新申请资质。目前开发资质分为暂定、四级、三级、二级、一级资质。一级资质最高，需要住建部审批。其他新成立的公司，只要是省级部门批准的，就只能是临时的。但是，不要小看这个暂定资格。四级资质只能开发建筑面积10万㎡以下，二级资质只能开发建筑面积25万㎡以下。但是，临时资质并没有明确限制可以开发的建筑面积。开发面积越大，要求越高。申请资质时，审批部门决定能开发多少。所以临时资质不一定弱，这也是为了照顾很多土豪一卖就买几十万平米的地。

注册并授权一个项目

立项的意思就是让政府初审，看这个项目是否适合开发。如果项目获批，就相当于国家对这个项目的正式认可。有了户口，其他手续只能以后再办。项目审批有三种方式，核准和备案，其中核准最难，备案最简单。一般房地产项目投资都比较大，以前是批的，现在搞下放，不使用政府资金的房地产项目都批了。

申报项目，应编制项目申请报告或可行性研究报告。应编制审批制申请报告和备案制可行性研究报告。经批准的政府投资项目，应增加申请报告和可行性研究报告。从字面上看，可行性研究报告更多的是从投资者的角度，是否适合投资，申请报告更多的是从政府的角度，看项目对社会的影响。可行性研究和申请报告均以设计方案为依据。

正式申请项目前，需要做节能审查、环境影响评价、交通影响评价。三个审批可以同时进行，不需要先完成一个再完成另一个。节能审查的主管部门是国家发展改革委，根据项目类型和项目规模分为登记和审查。节能的审核主要看设计是否符合节能的相关规范和政策，如太阳能是否充分利用，保温措施是否适当，门窗是否饱满符合节能要求，是否采取节水措施，是否安装节水器具和节能灯，是否为高耗能项目，竣工后和施工过程中的碳排放如何。

环评的主管部门是环保部门。根据项目类型和项目规模，分为报表、报告表和登记表。其实和节能的审查登记是一个意思。举报最严格，登记最容易。环评主要是考察项目的建设和使用对环境和周围环境对项目的影响，要采取什么治理和预防措施，预计要花多少钱，花这么多钱是否值得。完成这三项，编写项目申请报告，申请项目。

节能、环评、评估、可行性研究、项目申请报告最好由有资质、有经验、有知识的咨询公司来做。他们熟悉各行各业的专家和政府，他们也知道如何改变他们的能量。上面说的是一般流程。如果是使用政府资金的项目，政府既是投资者，也是审批者。形式上要求决策透明，过程会相对复杂。

假设你在一家企业工作，你认为有一个好项目，也符合公司的发展方向，于是你在一次会议上和老板提出了这个想法，希望老板支持。这个过程相当于一个政府投资项目的提案。如果老板觉得自己有了先机，他会找几个部门负责人对想法进行更深入的分析，从成本、收益、政策、各方面分析利弊，看是否行得通。这个过程相当于政府投资项目的可行性研究。评估结束后，如果大家都觉得可以胜任，就做一个更详细的方案，算算需要多少钱，请造价部门估算一下费用。这个过程相当于政府投资项目概算的审批。

概算算出来，价格老板能接受之后，就要讨论组建团队需要多长时间，资金需要多长时间到位，什么时候开始。这个过程相当于政府投资项目的年度投资计划审批。投资计划已定，需要用钱的时候，要提前申请。当你拿到钱的时候，你可以很快开始工作。这个过程相当于政府投资项目资金申请报告的审批。与企业政府不同，企业的时间特别宝贵，上述流程往往要快速敲定。政府基本不用担心一个项目自己不做会被别人抢走。会议多，时间长，直接导致年度投资计划。没有列入年度投资计划的项目，当年不能开工。

总之，只有项目获得批准后，项目才会得到国家的正式认可，从程序上看，项目建设才能正式启动。

土地使用管制证书

完成项目后，向规划部门申请建设用地规划许可证，主要是证明你的土地用途符合规划，然后才能拿到土地证。只有拿到土地证，土地使用权才真正是开发商的。