尚合aone(尚之特)

十几年前，央视曾经拍过一部纪录片叫《大国崛起》，把英美俄法等九个国家的崛起过程浓缩成几十分钟的影像，告诉观众历史长河中的发展规律。

比如杭州，或许也能搞个“板块崛起”。从西湖时代到武林时代，再到拥抱钱塘江时代，杭州的城市骨架被迅速拉长，产业与人文不断交融，一系列新兴板块被割裂。

其中“新城”系列相当抢眼。

新城，顾名思义，就是改变城市的旧面貌，表现为“新”。当然，除了颜值的提升，板块本身的定位和规划也会改革创新，符合整个城市的发展气质。

而板块的发展也影响着楼市的涨跌。因此，我们选取了杭州6个具有代表性的新城板块，根据其楼市表现逐一解读。在这些话的背后，我们可以看到每一个新城市的成败。

1.望江新城:老底子的新面貌诞生为豪宅区。

新房价格线:6.98万元/平方米

二手房价格:6-8万元/平方米

与那些需要想象力的新兴板块不同，望江新城是在杭州的老基础上诞生的新面孔，对杭州人来说没有陌生感。在西湖和钱塘江之间，拆除了烟火味很浓的城中村，留下了1500亩的城市空白，非常有利于整体规划。

望江新城的定位也很明确。要引入金融数据中心、清算中心、创新中心，成为金融科技城。

△望江新城效果图△望江新城效果图

虽然定位偏向金融行业，但望江新城规划的物种还是很丰富的:城市站东广场、五星级酒店、商场、四条地铁线、十几所学校、修复后的晁海庙等

大概是想保留老底子的味道，还浪漫地设计了一个“城市环带”。罐头厂锅炉房、肉联厂职工宿舍、娃哈哈老厂区等工业遗产得以保留，从北到南展现了城市的时间感。

望江新城为何诞生为豪宅区？从市场表现来看，新房价格几乎没有给予缓冲期，一步到位挤进了第一梯队。

△望江新城在售/待售楼盘△望江新城待售/待售

在已经拆迁建设的望江新城，住房比例其实只有40%。该板块中的滨江金地御品，以6.98万元/㎡的首发价，推出119套，却吸引了564户家庭报名，中签率仅为21%。即便如此，也有业内人士认为“便宜”。

而保利滨江尚品已经在6月初增加了最后一批房源。均价和皇室产品一样，每次中奖率都保持在40%左右。

更有甚者，滨江拿下杭州“第二高”地价，楼面价45326元/平方米。御品在第一位，后续的产品打造只会更好。

这么高的起点，我早早订下了下一个豪宅区。

目前除了御品在售，板块内还有纯新盘仁恒滨江花园，预计8月首次开盘。它会提供多高的价格？只要看看御品和顶级品的胜率就知道，大家都是有心理准备的。

2.运河新城:主文旅房价比下一盘便宜一半！

新房价格线:3万元/平方米

二手房均价:32000元/平方米。

准确的说是“大运河新城”，即杭钢新城和运河新城的结合体。整个板块的规划以运河文化为主导，并在此基础上融入城市创新。

杭州新城部分规划引入相关物流和大数据中心，规划建设以影视、高端制造、信息产业为主的创新产业园。而运河新城核心区则以文化创意和旅游休闲产业为主。具体规划包括运河湾旅游综合体、运河博物馆、音乐公园等。当然学校地铁也会有。

△运河湾综合体鸟瞰图△运河湾综合体鸟瞰图

不过，最急的还是丽水路工程。运河新城从北到南，一路房价还是有明显的价格差距。例如，在陈宫桥附近的大河张晨，二手房的最新平均交易价格为6.4万元/平方米。相比运河新城的明星，二手房最新成交均价才32000元/㎡，整整差了一倍！

事实上，运河新城和陈宫大桥之间的实际距离只有几公里。如果溧水路开通，断层消失，不知道陈宫大桥会不会和运河新城持平？

目前来看，很难说是。但随着规划设施的逐步落地，心理距离的逐渐消除，以及产业规划带来的大量住房需求，运河新城略显“价格洼地”的属性可能会不知不觉消失。

目前，该板块只有金科碧桂园崔波府和碧桂园金科上河府在售。崔波大厦前阵子刚增加了122套房。不需要摇号，买起来也不难。宓尚预计7月新增1、5、6、6套房源，主力户型从94㎡到139㎡不等，适合新装修房源。

此外，纯新盘世茂陈豪预计8月首次开盘，主力户型为97㎡、109㎡、126㎡。融创运河双子星项目的运河一号和田玉娥运河之源也于近期开设了城市展厅。

3.城东新城:这两年的努力进步会迎来蝶变吗？

新房价格线:46500元/平方米

二手房均价:45000-48000元/平方米。

说到城东新城，更多的是一声叹息。

2013年7月1日，杭州东站正式通车，城东新城雏形初现。到现在六年了，公众对城东新城的印象一直无法摆脱“交通枢纽”的标签。

从地理位置上看，城东新城串联武林商圈和钱江新城，先天条件非常优越，应该最大程度的承接两个板块的溢出。然而，规划和运营的不尽如人意，让城东新城陷入了尴尬的境地。长期以来，板块内的楼盘只能靠“交通枢纽”这一亮点来背书。该盘充斥着大量回迁房，居住质量一般，缺乏标杆产品。

△城市中轴线效果图△城市中轴线效果图

最受诟病的是缺乏像样的商业配套。显然，一个拥有多条地铁线、机场快线、杭州城市中轴线的交通枢纽，已经成为城乡结合部的模样。

好在这两年城东新城开始逐渐发力，万象汇的开盘将是一剂强心针，所以很多楼盘都在意料之中。曾经有合作的开发商明确提出不要用交通枢纽的概念来做其宣传，这是苦涩的，别人也能体会一二。

试想一下，当这些商业落地后，城东新城会有什么惊人的化学反应吗？是的，金子总有一天会发光的，就看含金量了。

△城东新城在售/待售楼盘△城东新城待售/待售

经过近几年的几次价格重塑，目前城东新城新房价格体系稳定在46500元/m2左右，板块内改善项目越来越多。

三湘印象森林海上、龙湖金地商业城风华、首座东城金茂公馆、世茂钱塘天域均价相差不大，主力户型以120㎡以上的改善型户型为主。其中森林海上有部分89㎡小户型，总价相对可控。

此外，新达东来福、龙湖葛洲坝景林天筑等几个纯新盘也将陆续入市。

4.空港口新城:支撑隔离挂板的机场枢纽前景如何？

新房价格线:21000元/平方米

二手房均价:15000-19000元/平方米。

以交通枢纽为自己的板块，除了城东新城，还有空港口新城。不同的是，城东新城依托高铁枢纽，而空港口新城形成于萧山机场和林空工业区的辐射范围内。

△空港新城效果图△空港口新城效果图

空港口新城将通过萧山机场三期工程，建设萧山机场高铁站，引入杭绍台等高铁线路，同时新增地铁1、7号线，机场快线等。形成机场、高铁、地铁一站式枢纽。林空产业区将形成以航空空总部、快递物流、跨境电商、装备制造、林空商贸为主导的空产业格局。

△空港新城在售/待售楼盘△空香港新城待售/待售。

空港口新城，就像它的名字一样，在公众认知中有些空白。20年来，商品房的历史几乎是空白。目前板块只有德信时代公馆在售。预计7月中旬还有两个房源上市，均价20300元/㎡。接下来，该板块将有一个现房销售项目，融信空港兰天。

2025年机场三期扩建工程完工后，预计航空公司空将增至72家，空旅客的住房需求将大幅增加。值得一提的是融创香港印务中心的酒店式公寓产品，由于板块客户的特殊性，这类产品也有不错的市场。

从价格来看，空港口新城可以说是一个“洼地”。作为一个孤立的板块，配套设施和居住氛围的缺乏需要时间去培养。

5.丁岚新城:潜力股主城，渐入佳境，罕见价格洼地。

新房价格线:26300元/平方米

二手房均价:25000-34000元/平方米。

说到丁岚新城，很多人可能会觉得陌生，但说到丁桥和长木，印象就出来了。鼎新成输出板块概念特别低调，但仔细回顾，每一步发展都是稳扎稳打。

丁鑫经历了板块整合，人员建立，再到产业和配套逐步落地，现在越来越好的三个发展阶段。

从产业规划来看，丁岚新城后劲十足。板块内的智慧小镇，其核心项目是启迪协信科技园，整合了清华大学科技创新产业的诸多资源。在商业设施方面，最值得关注的是龙湖天街，它将成为丁岚新城最大的商业综合体，有助于提升该板块的能级。

△丁兰龙湖天街效果图△丁兰龙湖天街效果图

丁岚新城在区域发展上有很大优势，也是一个生态宜居板块。紧邻国家森林公园半山公园和4A级风景名胜区高亭山风景区，还有一个约20万平方米的桃花湖公园正在建设中。依托未来余杭区地铁3号线和“三路一环”的推进和建成，交通条件将得到极大改善。

△丁兰新城在售/待售楼盘△丁岚新城待售/待售

这样一只平均房产优越的潜力股在房价上的表现如何？最近杭州房子皇家东方均价26300元/㎡，这几天正在登记。从整个主城区的房价水平来看，属于比较低洼的档口，性价比确实很高，难能可贵。

接下来，该板块将有三个现房销售项目:电建龙悦华府、天洋融信东方公馆、卓悦明溪公馆，纯新盘有龙湖武林上城、华侨城方菲和城。

据悉，龙湖武林上城将于7月初首次开盘1、2、5、7号房，主力房型89-139㎡；华侨城方菲和城预计7月底首次开盘106套房源，主力户型97-157㎡。户型种类繁多，只要改善就能满足。

在限价的环境下，这样的性价比还能维持一段时间，对于那些刚需留在主城的客户来说，绝对是一个不错的选择。

6.钱江新城:滩涂变CBD新城的成功范例。

新房价格线:59000元/平方米

二手房均价:7-9万元/平方米。

这四个字已经涵盖了所有光环。提起钱江新城，脑海中首先闪现的是日月星辰、市民中心、万象城、灯光秀和一排排高大的写字楼。谁还记得十几年前的那片沙滩菜地？

在百度图片中输入关键词杭州。钱江新城跳出来的概率甚至大于传统地标西湖。城市封面的地位不言而喻。

△钱江新城实景图△钱江新城实景图

光环那么多，光是其中一个就可能让其他板块羡慕。钱江新城的崛起，对杭州来说甚至是划时代的。目前钱新的板块能级已经强大到可以链接河流交汇区和根北新城，辐射拉起了一个钱江新城2.0版本。

谁能想到，钱江新城刚起步的时候，大众还在怀疑它是否值得改进产品。现在，钱江新城就像杭州的顶级豪宅区，成为新城板块中最成功的典范。

此前，信达滨江一品、滨江保利翡翠海岸的价格都在7万/m2左右，而望江府、后潮府等板块的二手房成交均价几乎都在8万元/m2，蓝色钱江最新成交均价甚至高达10.48万元/m2！

△钱江新城在售/待售楼盘△钱江新城楼盘待售/待售

在这个板块，缺的不是有钱人，而是房子。目前，该板块只有金隅中铁北都森林在售。由于限价，均价还没破6万，预计后期会加推大户型。

备受瞩目的凤起钱潮预计将于7月首次开盘，首批107㎡户型。它将提供什么价格是预料之中的。

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面对成熟的盘子，我们往往会失去想象力；我们在看着不成熟的盘子的同时，也常常在想，未来是否有希望。

但是在城市发展的过程中，落后的城市面貌一定会被逐步淘汰，规划定位不到位的问题也会慢慢得到纠正。新兴板块在壮大自己的同时，赋予了城市不一样的活力。

这六大新城板块，有的凭借天然优势一帆风顺，有的因为运气不好走了弯路，有的低调发展潜力无限，有的什么都有，就是缺东风。