12亿韩元等于多少人民币(12万亿韩元等于多少人民币)

[文/观察者网吕东]

再过半年，文在寅将结束韩国总统的五年任期。

上任仅半年，文在寅的民调支持率就超过了70%。就连美国媒体也高度评价他的“以人为本”的施政纲领，称他正带领韩国走向成功。

然而，在执政的最后半年，文在寅的支持率接连创下新低，目前已跌破35%。超过60%的韩国民众希望政党轮替。

显然，一开始就想成为“民族骄傲”的文在寅，在执政生涯的后期已经失去了民心。

原因可能有很多，但韩国房价飙升不容忽视。文在寅上台后，首尔的公寓均价在三四年内翻了一番。

面对高房价，文在寅也很努力。

25项房地产调控政策轮番出台后，韩国政府规定从今年6月起，综合房产税税率最高调整为6%，转让税税率也一并上调。房屋总价值较高的业主将承担65%至75%的最高税率。

与此同时，韩国政府预计，今年的财产税将同比大幅增长216.7%。

在重税下，首尔的房地产交易整体萎缩，但6亿韩元(约合人民币327万元)以下的公寓房最近更受欢迎，被“一抢而空空”。

这主要是因为韩国新综合财产税的起征点是6亿韩元。这个门槛本来是为了保护刚需。没想到，炒房团的涌入导致刚需无房可买。

韩媒分析认为，随着6亿韩元以下的购房需求相对集中，市场上的房屋正在迅速消失，这进一步推动该区间的房价呈现暴涨趋势。

文在寅(来源:韩联社)

任期内最大的遗憾

在最近一次与韩国民众的对话中，文在寅承认，没能控制住房价是他任期内最大的遗憾。

“我对房地产政策的失败感到遗憾，这些政策没有为公众，尤其是年轻人和新婚夫妇提供足够的机会来购买自己的房子。”文在寅自责不已。他认为如果房价调控力度更大的话，情况会更好。

国民银行数据显示，文在寅就任总统的2017年5月，在韩国首都首尔购买公寓的均价为6.07亿韩元(约合人民币326万元)；今年10月，均价达到12.1亿韩元(约合人民币650万元)。

事实上，如何将房价控制在合理的范围内，是每个韩国总统都要思考的难题。

这是因为韩国的国土面积只有10.32万平方公里，而三分之二的土地都是山地。由于没有合适的平原城市，韩国只有一个大的城市群:首尔经济圈(首尔、仁川、京畿道)，这个地区的人口占全国总人口的一半以上。

为防止房地产市场过热，韩国酝酿房产税已久，以抑制房价非理性上涨，减轻人均可支配收入压力。

从韩国房产税的历史来看，有过两轮大的变化。

1990年，韩国开始单独设立土地和房屋财产税，实行累进税率。这个税负轻，而且是对单套房子征收。

2005年，韩国进一步推出综合房地产税，具有明显的调控性质，实行“存量征收、阶梯税率”的征收方式。如果业主名下的房产总价值超过6亿韩元，将随着价值的增加征收0.5%至2%不等的综合不动产税。

从待售房屋和交易量数据来看，2005年全面开征房地产税后，市场上待售房屋数量明显增加，而交易量持续下降。两者的明显背离，说明全面房地产税的出台，确实起到了释放二手房存量供应的作用。

浙商证券2021年10月研报截图

然而，在文在寅执政后期，韩国房价再次飙升。对于很多人来说，在首尔买房成了天方夜谭。

因此，自今年6月1日起，文在寅政府将房地产综合税率上调至1.2%-6%，同时，转让税率也有所上调。拥有多套房的业主将承担最高65%-75%的税率。

不过，这对普通人来说并不是好消息，因为炒房团已经盯上了6亿韩元以下的房子。

10月31日，韩国《亚洲日报》报道称，在韩国政府限制住房贷款和对多处房产所有者征收重税政策的影响下，首尔6亿韩元(约合人民币327万元)以下的公寓房被“一抢而空空”。虽然首尔的房地产交易整体在萎缩，但买家对6亿以下公寓的需求比较集中，这个价格区间交易还是比较活跃的。

值得注意的是，在6亿以下的公寓中，价格在1亿韩元以下的房屋比例达到了1.7%。今年首次突破1%。

根据韩国政府去年公布的“7·10对策”，多产权人和法人的房屋收购税从之前的1%提高到3%至12%。但公开价格低于1亿韩元的房屋被排除在重税之外，适用1.1%的收购税。

此后，以多居民和法人为中心投资公开价格在1亿韩元以下的低价房，最近的贷款限制再次鼓励了该价格区间的购房热情。数据还显示，首尔1-3亿韩元和3-6亿韩元购买公寓房的比例也分别达到9.5%和26.1%，为今年单月最高值。

韩国民间房价调查公司R114公布的数据显示，首尔成交价在6亿韩元以下的公寓数量从今年年初的259785套减少到本月底的139233套，减少了46.4%，而这一数字仅占所有待售房屋的11.2%。

《亚洲日报》分析称，随着6亿韩元以下的购房需求相对集中，市场上的房屋正在迅速消失，这进一步推动了该区间房价的暴涨。

房产税为什么无效？

事实上，尽管韩国宣布将在今年6月提高房产税税率，但房价仍在上涨。

数据显示，今年以来，韩国房价平均上涨19.08%，创下近14年来最大同比涨幅。截至今年10月，首尔公寓平均成交价达12亿韩元(约合660万元人民币)，比去年同期上涨20%。

原本用于抑制房价上涨的房产税为什么没有形成长效机制？

原因可能在于以下几个方面。

第一，客观因素。韩国人口大量集中在首都圈，来自首都圈以外的年轻人需要住房才能在首都圈工作。当地房价上涨是合理的，因为刚需避免。

美元的大释放也成为诱因之一。随着美联储实施无限量化宽松政策，美国10月份CPI和PPI分别上涨6.2%和8.6%，创30年新高。作为美国的盟友，韩国在美国开始肆无忌惮地印钞后，被迫为美国的印钞买单。10月份，韩国CPI同比上涨3.2%，近10年来首次突破3%。

与此同时，在2020年美联储放水过程中，南韩将利率从1.25%下调至0.75%，再下调至0.5%。导致韩国存贷款利率趋近于零，加上大量美元的涌入，韩国国内可投资标的有限。最后，大量热钱只能涌入房市。

第三，韩国政府的楼市政策变化频繁，很多政策只停留在呼吁层面。

比如将韩国的行政机关和议会迁出首都圈等一些措施，实际上并没有得到落实。虽然青瓦台也想通过税制改革来抑制房价，比如对多产权房或高档房业主征税，但真正的措施并不多。

第四，围绕楼市发展，韩国也有不少腐败事件。

2017年，由知道内情的公务员组成的“韩国土地住宅公社”集体购买了7000坪土地。之后，这些土地“碰巧”成为今年城市新区的规划用地。在盖楼之前，土地经常被提前知道消息的公务员炒到“可怕”的价格。

第五，韩国财阀也占有大量土地，所以必然带动房价上涨。

综合这些因素，就很容易理解韩国楼市“房价越调控越高”的怪圈了。

11月22日，据韩国企划财政部发布的消息，2021年，综合财产税征收人数同比增长42%，达到94.7万人；纳税额同比猛增216.7%，达到5.7万亿韩元(约合人民币306.8亿元)。

但即便是这么大的持有成本，也无法阻止韩国人买房。因为美元的泛滥，所有的商品都处于通货膨胀中，房子成了安全稳妥的资产。

此外，房产税带来的高成本可以通过租金转嫁。

央视今年5月报道，家住首尔的李先生在韩国拥有多套房子。面对房产相关税率的提高，他选择继续提高房租，而不是卖掉自己的房子。李先生说，他不能接受一下子提高这么多税率。

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