汤臣一品(上海各区房价一览表)

20年来，汤臣一品走过了历次楼市周期，见证了财富分配的马太效应。它跑赢了时间，跑赢了通胀，跑赢了调控，但最后不得不屈服于有限的容积率。

在贝壳平台上查了一下，房子很少，只有一套，月租9.3万，于是特意咨询了相关从业者。

一位不愿意透露姓名的中介表示，购买汤臣倍健的一手房并不划算，因为增值税和契税的成本远高于新房。他不但没有被顾客鄙视，反而被认为是相当负责和专业的。从汤臣一品租售中心和房产中介了解到，B栋和D栋的房子都没有出售的打算，主要面向长租客户。最便宜的出租公寓390平米，月租6.5万元；最贵的出租公寓597平米，月租26万。

「汤臣一品」的故事，要从电影《霸王别姬》讲起

1992年，女制片人徐枫在上海集合陈凯歌、、巩俐、张丰毅，投资拍摄戛纳电影节金棕榈奖获奖作品。她的丈夫汤臣，汤臣集团(0258)的掌门人。HK)，还考察了上海，投资了陆家嘴金融贸易区X4-2地块。

2004年，唐君臣英年早逝，徐枫没有效仿“于吉”，而是成为了“吕后”。她带着两个儿子进入董事会，接管了汤臣集团。次年，X4-2层的“汤臣一品”以每平米11万元的均价开盘。最早卖的不好，一度被迫降价。

后来的事大家都知道了。2022年6月1日，一套590平米的汤臣一品一线滨江户型，由独家代理上市销售，均价60万/平米。然而，这只是一个虚假的价格。汤臣一品没那么贵。半年来，二手房成交均价在26万元左右，比疫情前有所下降。

整30年前，汤君臣拿地的楼面价，约每平方米4225元

2022年，当中国房地产市场的投资、销售、到位资金等数据达到20年一遇的底部时，汤臣集团于8月28日发布了2022年中期报告。在报告的某个角落，投资者可能忽略了一组关键信息:这座位于黄浦江畔、总可售面积为11.5万平方米的顶级豪宅，待售部分首次跌破了初始建筑面积的零头。

财报显示，截至2022年6月30日，上海汤臣一品A、C栋可售总建筑面积约3200平方米，而B、D栋约75%的总建筑面积约为58400平方米。

同期，汤臣一品确认总收入为2.38亿港元，相当于集团总营业收入的约65.85%。还有约5000万港元的销售订金，将在相应住宅交付后的2022年全年业绩中确认为收入。

自2005年进入市场以来，汤臣一品一直是汤臣集团的收入支柱。受益于此，公司保持了连续18年在港股市场分红的记录，徐枫作为董事长的年薪也从600万涨到了1100万。

回顾公司房产销售收入的三个峰值，分别在2009年、2010年和2016年，这几乎与全国70个城市房价同比涨幅的三个峰值重合。

20年来，汤臣一品走过了历次楼市周期，见证了财富分配的马太效应。它跑赢了时间，跑赢了通胀，跑赢了调控，但最后不得不屈服于有限的容积率。

经纪人私下透露，这半年来看房的客户中，既有手机从未被刷过的电商主播，也有福布斯杂志榜单上的著名商业巨头，而影视明星越来越少。不管是谁，他都不建议客户以现在的价格购买汤臣产品出租。

从汤臣一品租售中心和房产中介了解到，B栋和D栋的房子都没有出售的打算，主要面向长租客户。最便宜的出租公寓390平米，月租6.5万元；最贵的出租公寓597平米，月租26万。即使是最贵的，粗略计算的年化租金回报率也不到2%，还没有考虑缴纳所得税、房屋托管服务费、物业费等成本。

但对于汤臣集团来说，汤臣第一个产品的剩余价值取决于其长租公寓——如今每多10平米的月租，都是相对于当年一平米土地的成本价。

8月31日，三只保障性租赁房REITs上市首日，均触及30%的涨停。很多人不理解，为什么投资者要争抢保障性租赁房——这不就是开发商为了拿地而承诺建设的吗？

《2022年上半年50个重点城市租售比调查报告》显示，今年上半年全国50个重点城市租金回报率仅为1.95%。以金钟厦门安珠REIT为例，该项目总估值为12.14亿元，单价为每平方米6114元，明显低于当地市场土地出让平均水平。因此，租售比可以达到6%以上，预测2022年现金流分配率为4.04%。

总结：

那些投资人中标REITs基金的通知，就像是一张通往过去的船票——仿佛能把人带回当年唐君臣站在浦东芦苇丛中，眺望黄浦江，俯瞰外滩的时光。