四川成都房价(新楼盘)

21世纪经济报道记者沙丽北京报道。

“我只在高新区交了20多个月的社保。目前地区合适的新址不多，我也达不到‘网红站点’的社保门槛。暂时还在观望，以后可能会选择买二手房。”在成都高新区工作的吴江(化名)告诉21世纪经济报道记者。

为支持刚性和改善性住房需求，5月16日，成都发布楼市四条新政，即符合条件的新建住房项目可按楼预售，预售资金监管优化。郊区(市)县住房在购房时不再计入中心城区总户数，无房家庭认定标准中的住房转让年限缩短为2年。

到5月26日，成都新政出台10天，叠加房贷利率下调利好。当地房企、购房者、房产中介反馈，成都新政温和，政策发布后区域看房人数和成交量有所上升，但整体市场相对平稳。

其实横向来看，成都今年的市场表现比大部分城市都要好。前4个月房价保持上涨态势，成交量在重点城市中排名靠前，显示市场韧性。但纵向来看，今年的交易量还是少于去年同期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者分析，相比其他房地产市场表现疲软的城市，成都今年的市场略强，但仍面临项目去化的压力。

严跃进认为，成都房地产市场属于成长型房地产市场。目前的政策放松规模不是很大，但也充分体现了促进房地产市场稳定发展的导向。如果后续市场交易表现不佳，或者出台新的刺激政策。

4月房价继续上涨，成都楼市显现韧性。

成都朱建荣E办数据显示，截至5月26日21时，成都当天新房和二手房共成交1083套。其中中心城区成交897套，占比83%，郊区新城成交186套，占比17%。中心城区依然是大部分购房者的选择。

“成都核心区的新房和二手房卖得都很快。现在大家的预期都不高，但核心区的二手房价格依然坚挺，次核心区出现了以价换量的现象。”成都某品牌地产公司区域运营经理罗明(化名)告诉21世纪经济报道记者。

虽然成都房地产市场分化明显，但今年成都楼市整体表现仍好于大部分城市。

从房价来看，国家统计局数据显示，今年1-4月，成都新房和二手房价格继续上涨，新房环比上涨0.7%-1%，二手房环比上涨0.6%-0.8%。

4月份，70个城市新房和二手房平均价格指数环比下降0.3%。另一方面，成都新房价格环比上涨0.8%，二手房价格环比上涨0.7%，涨幅居70个城市之首。

从成交来看，根据CRIC中国房地产决策咨询系统的数据，今年前4个月，全国30个重点城市商品房成交量为5637万平方米，同比下降48%。同期成都商品房成交量为480平方米，居30个城市之首。

在行业不景气的大环境下，成都楼市表现出一定的韧性，受到经济、产业、人口等多方面因素的有力支撑。

比如，2021年，成都GDP为1.99万亿元，增长8.6%，比全国增速高0.5个百分点，第三产业对经济增长的贡献率近70%。

例如，2010年至2020年，成都人口将在10年内增加近582万，增幅为38.49%。2021年末，成都市常住人口进一步增加到2119.2万人，比上年末增加24.5万人，增长1.2%。人口的持续流入增加了购房需求，成为成都房地产发展的重要动力。

此外，严跃进指出，面对房地产市场的压力，成都也加大了对周边城市购房者的产品推广和营销力度。综合来看，严跃进认为成都房地产市场本质上是一个成长型房地产市场。

市场成交量比去年弱，去化周期明显更长。

但由于当前宏观经济下行压力、房地产行业底部修复和预期低迷、疫情不确定、个人就业和收入不稳定等因素，成都楼市今年的表现弱于去年同期。虽然前4个月成都商品房成交面积大于其他29个城市，有30个城市同比小幅下降，但与去年同期相比仍下降了26%。

“今年成都楼市在二线城市中表现不错，但整体水平正常，比去年同期弱。市场没有表面那么火，只是其他城市的表现太差了。”罗明感受到了情感。

以新房为例。RealData成都分公司数据显示，4月，成都新房成交量环比增长32%，供应量环比增长15%。从2月份开始，房屋供需连续两个月增长，但与去年月均相比仍有一定差距。

成都分行分析，受流动性压力和竞争压力影响，房企放缓了项目开发进度，部分项目暂停入市。从需求端来看，购房者的避险情绪仍未消退，叠加的“网红板块”继续入市。购房者更倾向于签约这类优势明显的项目。供需两方面的综合表现，导致成都新房市场修复缓慢。

据柯睿四川分析，截至4月，成都住宅库存为2418万平方米，去化周期为14个月(一楼10个月，二楼14.4个月，三楼22.5个月)。“成都的地表数据还不错，但你要知道，去污周期从不到7个月增加到了14个月，所以和以前相比只能算是‘基本健康’。”该机构表示。

房贷利率下降，上周二手房成交近两成。

随着成都楼市新政的利好发布和房贷利率的下调，多位受访房产中介反映，近期市场成交有所增加，但总体还是比较平稳的。

“我们签售中心最近基本没有空座位。一方面，新政缩短了无房家庭认定标准的交易年限要求，部分主城区业主为了尽快腾退资格，不得不摇号出售新房；另一方面，新政也释放了一批郊区房子的购买力到主城区买房。”5月26日，成都市武侯区某房产中介向21世纪经济报道记者解释。

另一位当地房地产经纪人张南(化名)认为，上述两项新规对市场整体影响不大，因为涉及的群体相对较小。

以优化家庭住房总套数确定标准为例，张南告诉记者:“这些区县的地理位置远离主城区，在这些地方有房的人的生活半径一般以本地为主。而且主城区和郊区的房价差别很大，很多在郊区有房的人在主城区买房压力更大。”

从张南的经验来看，由于郊县的区位、交通、配套条件不如主城区，所以很少在主城区工作，去郊县买房居住。

相比之下，另一位房产中介王浩(化名)认为，在无房家庭的认定标准中，缩短房屋转让备案期限，对于很多刚需家庭来说，增加了难度。“照这样算，你就是需要更多的客户，摇号就更难了。”王浩告诉记者。

此外，业内还有一种观点认为，按楼预售证新规也增加了摇号难度，因为按照成都新房摇号政策，报名人数最多是房屋的3倍，按楼预售意味着一次入市的房屋更少，参与摇号的门槛更高。

新房成交量受推盘质量和节奏的影响，二手房成交量在一定程度上更能反映市场变化。克而瑞数据显示，5月16日-22日，成都二手房成交29.4万平方米，环比上涨19%，处于年内高位。

不过，很多受访者在谈到近期市场变化时，都提到了房贷利率下降的影响。成都住房公积金管理中心数据显示，成都市5年以上商业贷款利率为4.9%。但据采访了解，5月20日央行将5年期利率下调至4.45%后，成都部分银行的商业贷款利率可低至4.45%。

据四川在线去年5月21日报道，当时成都首套房贷利率为5.96%，但市场上很多首套房贷利率早已超过6%，部分银行因为额度紧张暂停接单。

暂时采用6%和4.45%的贷款利率，贷款年限30年，贷款总额100万元，等额本息还款方式(使用的计算器为壳牌“房贷计算”)。与去年同期相比，目前每月还贷金额最多可减少近960元，累计利息最多可减少34.5万元。

“最近看房的人多了几个，但没有太大变化。今年利率调整了，所以现在其实是刚需的好时机。”王浩说。

很多受访者都谈到了在成都刚买新房的困难。王浩表示，与周边二手房价格倒挂、单价较低的“网红板块”发生动摇的可能性不大。据罗明观察，目前成都新房市场以改善型项目为主，110平米以上户型，高新区新房价格约3万元/平米。

有的购房者还在“攒”社保年限，希望入围“网红板块”摇号；一些社保年限短、购房预算有限或着急“上车”的购房者，有一定概率转向二手房市场。

很多从外地来成都工作1-3年的受访者，受限于居住年限和社保，以及购房预算，最后要么选择购买人才公寓，要么选择二手房。

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